공동주택 사업 권리 이전 불이행에 따른 계약 해지 및 위약금 사건

원고 주식회사 A는 피고 B 주식회사와 공동주택 건립을 위한 사업 관리 및 권리의무 승계 계약을 체결했습니다. 피고는 약정된 기한 내에 이 사건 토지의 매수인 지위를 원고에게 이전할 의무가 있었으나 이를 이행하지 못했습니다. 원고는 수차례 이행을 촉구하고 연기까지 해주었지만 피고의 의무 불이행이 지속되자, 결국 계약을 해지하고 계약금 반환 및 위약금 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고의 채무불이행으로 인한 계약 해지를 인정하면서도, 사업 관리계약상의 위약금이 부당하게 과다하다고 판단하여 일부 감액했습니다. 최종적으로 법원은 피고가 원고에게 약 103억 원의 원상회복금 및 위약금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (부동산 매매 및 임대업 등을 영위하는 회사로, 이 사건 공동주택 건립 사업의 주체)
• 피고: B 주식회사 (분양 대행 및 분양 컨설팅업 등을 영위하는 회사로, 원고에게 토지 매수인 지위 이전을 약정한 회사)
• 관련자: C지구도시개발사업조합 (환지 방식에 따라 도시개발사업을 시행하는 조합)

분쟁 상황

원고 주식회사 A는 2020년 7월 1일 피고 B 주식회사와 아산시 C지구 도시개발사업 내 공동주택 건립 사업을 위한 사업 관리 계약을 체결하고 계약금 25억 원을 지급했습니다. 이어 2020년 7월 7일에는 이 사건 권리의무 승계 대상 토지의 매수인 지위를 승계하는 계약을 체결하고 계약금 3,300,069,000원을 지급했습니다. 당초 피고는 2020년 11월 15일까지 원고에게 토지 매수인 지위를 이전할 의무가 있었으나 이를 이행하지 못했고, 이후 이행기는 2020년 12월 31일로 연기되었습니다. 피고는 2021년 4월 7일 2021년 6월 30일까지 의무를 이행하겠다는 확인서를 제공했지만 역시 의무를 이행하지 않았습니다. 원고는 2021년 10월 29일과 2022년 3월 31일 피고에게 상세한 이행 계획 제출을 요구하는 공문을 발송하며 수차례 이행을 촉구했습니다. 그럼에도 피고가 의무를 불이행하자, 원고는 2022년 4월 27일 피고에게 계약 해지를 통보하고 계약금 반환 및 위약금 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고는 원고의 부가가치세 미지급, 이행기 변경, 대체 부지 제안 거부 등을 주장하며 채무불이행이 아니라고 반박했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고가 사업 관리계약의 계약금에 대한 부가가치세를 지급하지 않아 채무불이행에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 피고가 원고에게 이 사건 권리의무 승계 대상 토지의 매수인 지위를 이전해야 할 정확한 이행기가 언제인지에 대한 것입니다. 셋째, 피고의 토지 매수인 지위 이전 의무 불이행을 이유로 원고의 계약 해지가 정당하며, 그에 따른 위약금 지급 의무가 발생하는지 여부입니다. 넷째, 계약서에 정한 손해배상 예정액(위약금)이 부당하게 과다하여 법원이 이를 감액할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고는 원고에게 10,350,138,000원 및 이에 대하여 2022년 5월 4일부터 2022년 5월 16일까지는 연 5%, 그 다음날부터 2023년 12월 6일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용의 10%는 원고가, 90%는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 피고 B 주식회사가 원고 주식회사 A에게 이 사건 토지의 매수인 지위를 약정된 기한 내에 이전하지 않아 채무불이행이 성립하고, 이에 따른 원고의 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 다만, 사업 관리계약에 정해진 위약금 25억 원이 전체 대금의 50%에 달하고 실제 불이행된 토지 가액의 비중이 낮은 점 등을 고려하여 그 50%인 12억 5천만 원으로 감액했습니다. 결과적으로 피고는 원고에게 사업 관리계약 및 권리의무 승계계약에 따른 원상회복금과 감액된 위약금을 포함하여 총 10,350,138,000원을 지급해야 하며, 이에 대한 지연손해금도 추가로 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 법원이 적용하고 설명한 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제398조 제4항 (위약금의 손해배상액 예정 추정)​: 이 조항은 계약에서 위약금을 정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 이는 채무불이행 시 지급해야 할 손해배상액을 미리 정해둔 것으로 본다고 규정합니다. 즉, 계약을 위반하면 약정된 위약금을 손해배상으로 지급해야 한다는 법적 근거가 됩니다. 이 사건에서도 원고와 피고가 체결한 계약서상의 위약금 조항이 손해배상액의 예정으로 인정되었습니다.
• 민법 제398조 제2항 (손해배상 예정액의 감액)​: 이 조항은 손해배상 예정액이 채무자에게 부당하게 과다한 경우, 법원이 직권으로 이를 적당히 감액할 수 있다고 명시합니다. 법원은 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적 및 내용, 예정액의 비율, 예상 손해액 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 공정성을 잃는 결과를 초래하는 경우에 감액합니다. 이 판결에서 법원은 사업 관리계약의 위약금이 전체 대금의 50%에 달하고, 실제 불이행된 토지의 비중 등을 감안할 때 부당하게 과다하다고 판단하여 위약금을 50% 감액했습니다.
• 도시개발법 제11조 제1항 제6호 (도시개발사업의 시행자)​: 이 조항은 도시개발사업의 시행자가 될 수 있는 주체들을 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 C지구도시개발사업조합이 환지 방식에 따라 도시개발사업을 시행하는 조합임을 명시하는 데 인용되었으며, 당사자들의 지위와 사업의 배경을 이해하는 데 참고가 되었습니다.
• 채무불이행으로 인한 계약 해제: 민법상 계약 당사자 중 한쪽이 계약상의 의무를 이행하지 않을 경우, 다른 당사자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(촉구)하고, 그 기간 내에도 이행이 이루어지지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 피고가 토지 매수인 지위 이전 의무를 이행하지 않자, 원고는 여러 차례 이행을 최고한 후 계약을 해제했으며, 법원은 이러한 해제가 피고의 채무불이행에 따른 정당한 조치라고 판단했습니다.

참고 사항

유사한 사업 계약이나 부동산 매매 관련 분쟁 상황에 놓였을 때 다음 사항들을 참고하시면 좋습니다.

• 계약 내용의 명확성 확보: 중요한 약정 사항, 특히 이행기한, 위약금 조항, 대체 이행 조건 등은 계약서에 구체적이고 명확하게 명시해야 합니다. 계약 내용이 변경될 경우 반드시 서면 합의를 통해 그 내용을 확정하고 관련 증빙을 보관해야 합니다.
• 채무불이행 시 절차 준수: 상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않을 경우, 내용증명 우편 등 서면으로 이행을 최고하고, 상당한 기간 내에 이행하지 않으면 계약 해지를 통보하는 절차를 명확하게 밟아야 합니다. 이는 향후 법적 분쟁에서 자신의 주장을 입증하는 중요한 증거가 됩니다.
• 위약금 조항의 적정성 검토: 계약서에 손해배상 예정액(위약금)을 정할 때는 그 금액이나 비율이 일반적인 거래 관행에 비추어 부당하게 과다하지 않은지 신중하게 검토해야 합니다. 법원은 부당하게 과다한 위약금을 직권으로 감액할 수 있으므로, 과도한 위약금 설정이 반드시 유리하게 작용하지는 않을 수 있습니다.
• 사업 환경 변화에 대한 대비: 대규모 개발 사업이나 장기간에 걸친 계약은 예상치 못한 사업 환경 변화에 직면할 수 있습니다. 계약 체결 시 사업비 증가, 인허가 지연, 시장 상황 변동 등 외부적 요인으로 인한 계약 변경 또는 해지 가능성을 고려하여 관련 조항을 미리 마련해두는 것이 중요합니다.
• 대체 이행 합의의 명문화: 당초 계약 내용의 이행이 어려워 대체 이행 방안을 논의할 경우, 반드시 상호 합의에 기반하여 명확한 서면으로 합의 내용을 남겨야 합니다. 일방적인 대체 제안이나 구두 합의는 추후 채무불이행 여부를 다툴 때 충분한 근거가 되기 어렵습니다.