남의 땅에 설치된 시설물 철거 및 토지 사용료 청구 사건

원고 A는 자신의 토지 일부를 피고 B에게 임대하였으나 B는 임대료를 미납하고 토지를 사용했습니다. 또한 B의 임차인인 C는 A의 토지 일부에 식당 운영을 위한 바닥 타일, 조명, 간판을 설치하고 사용했습니다. 이에 A는 B와 C에게 미납된 임대료와 부당이득 반환을 청구하고, 설치된 시설물의 철거를 요구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 B에게 미납 임대료와 지연손해금, 그리고 토지 사용에 따른 부당이득을 지급하라고 판결했습니다. 또한 B에게는 바닥 타일 철거를, C에게는 바닥 타일, 조명, 간판 철거 및 부당이득금 지급을 명령했습니다. 특히 C가 재판에 응하지 않아 원고의 청구가 전부 인용되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 동작구 D 잡종지 96㎡ 토지 소유자
• 피고 B: 원고 A 토지에 인접한 E 토지 및 지상 건물 소유자, 과거 A 토지 일부를 임차했으나 임대료 미납
• 피고 C: 피고 B 건물 중 1층을 임차하여 'F' 식당을 운영하는 임차인, 원고 A 토지 일부에 시설물 설치 및 사용

분쟁 상황

원고 A는 자신의 잡종지 일부를 피고 B에게 임대하였고, 이 계약은 묵시적으로 갱신되어 왔습니다. 그러나 피고 B가 2020년 7월부터 임대료를 지급하지 않았고, 그 사이에 피고 C는 피고 B로부터 건물의 1층을 임차하여 식당을 운영하며 원고 A의 토지 일부에 바닥 타일, 조명, 간판을 설치했습니다. 원고 A는 임대차 계약 해지를 통보하고 미납 임대료, 토지 무단 사용에 대한 부당이득 반환, 그리고 설치된 시설물의 철거를 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고 B는 임대차 계약이 건축법상 도로에 대한 착오로 무효이거나, 임대 면적 부족을 이유로 한 상계 항변을 주장했습니다.

핵심 쟁점

피고 B의 임대료 미납으로 인한 임대차 계약 해지 여부와 원상회복 의무, 특히 B가 설치한 타일, 조명, 간판 철거 책임 소재, 미지급 임대료 및 토지 사용에 따른 부당이득 반환 여부가 주된 쟁점이었습니다. 또한 임대차 계약이 면적 지정 매매에 해당하는지 여부, 그리고 토지 사용에 대한 부당이득액 산정 시 해당 토지가 ‘잡종지’로 평가되어야 하는지 아니면 ‘도로’로 평가되어야 하는지도 중요한 쟁점이었습니다. 피고 C의 경우 재판 불참으로 인한 원고 청구 자백 간주 여부도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 C는 원고 A의 토지 14㎡ 지상의 바닥 타일과 조명, 간판을 철거하고, 2022년 11월 10일부터 2023년 12월 1일까지 월 329,390원, 그 이후부터 인도 완료일까지 월 329,630원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급해야 합니다.
2. 피고 B는 원고 A의 토지 14㎡ 지상의 바닥 타일을 철거해야 합니다.
3. 피고 B는 원고 A에게 미지급 임대료 12,000,000원과 이에 대한 지연손해금(2022년 8월 24일부터 2024년 10월 31일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다.
4. 피고 B는 토지 사용에 따른 부당이득으로 2022년 8월 25일부터 2022년 11월 9일까지 월 123,590원, 그 이후부터 인도 완료일까지 월 123,710원의 비율로 계산한 금액을 지급해야 합니다. 특히 2022년 11월 10일부터 인도 완료일까지의 부당이득금 중 일부(월 123,590원 또는 월 123,710원)는 피고 C와 공동으로 지급해야 합니다.
5. 원고 A의 피고 B에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다.
6. 소송 비용은 원고와 피고 B 사이에는 각자 20%와 80%를, 원고와 피고 C 사이에는 피고 C가 모두 부담하도록 했습니다.

결론

결론적으로 원고 A는 피고 C에 대한 청구가 모두 인용되었고, 피고 B에 대한 청구는 일부 인용되었습니다. 이는 피고 B가 미납 임대료와 토지 사용에 대한 부당이득 반환 의무를 지며, 설치된 타일을 철거해야 할 책임이 있음을 인정한 것입니다. 반면, 조명 및 간판은 임대차 목적물에 직접 설치된 것으로 보기 어렵고 B가 소유권자 또는 처분할 지위에 있다고 보기 어렵다는 이유로 B에 대한 조명 및 간판 철거 청구는 기각되었습니다. 피고 C의 경우 재판에 불응하여 원고의 모든 주장이 받아들여졌습니다.

연관 법령 및 법리

이번 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 민법 제574조(수량을 지정한 매매) 및 제567조(매매의 준용)​: 이 사건에서 피고 B는 임대차 계약이 면적을 중요하게 정한 '수량을 지정한 매매'에 해당하고 실제 면적이 계약 면적보다 적으므로 임대료를 감액해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건 임대차 계약이 면적보다는 토지 특정의 의미로 면적을 표시한 것으로 보아 '수량을 지정한 매매'로 인정하지 않았습니다. 이는 임대차 계약의 경우에도 당사자가 면적을 주안으로 삼아 임대료를 정했는지에 따라 법리가 달라질 수 있음을 보여줍니다.
• 건축법 제2조, 제33조 등(도로 관련 규정)​: 이 사건 토지의 일부가 과거부터 주민들의 통행로로 제공되어 사실상 '건축법상 도로'에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다. 법원은 1975년 개정된 건축법 부칙에 따라 해당 토지가 건축법상 도로에 해당한다고 판단했으며, 도로로 평가될 경우 임료가 낮아지는 점을 고려하여 부당이득액을 산정했습니다. 이는 토지 소유자의 배타적 사용수익권이 제한될 수 있음을 의미하지만, 도로 지정이 소유자의 모든 권리를 박탈하는 것은 아니라고 보았습니다.
• 민사소송법 제150조 제3항, 제1항(자백 간주)​: 피고 C가 법원의 적법한 통지에도 불구하고 변론기일에 출석하지 않고 답변서 등을 제출하지 않았습니다. 이에 따라 법원은 원고의 주장을 피고 C가 자백한 것으로 간주하여, 원고의 C에 대한 청구를 모두 인용했습니다. 이는 소송 진행 시 피고의 적극적인 대응이 얼마나 중요한지를 보여주는 사례입니다.
• 부당이득 반환(민법 제741조)​: 임대차 계약이 해지되었음에도 피고들이 원고의 토지를 계속 점유·사용하여 이득을 얻은 것에 대해, 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이득을 얻은 경우 이를 반환해야 한다는 부당이득 반환의 원칙에 따라 토지 사용료 상당액을 지급하도록 명령했습니다.
• 원상회복 의무 및 소유권에 기한 방해배제청구권(민법 제214조)​: 임대차 계약이 종료되면 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다. 또한 토지 소유자는 자신의 소유권을 방해하는 시설물에 대해 철거를 요구할 수 있습니다. 법원은 피고 B가 임대차 계약에 따라 설치한 타일을 철거할 의무가 있다고 판단했으며, 피고 C가 토지를 침범하여 설치한 시설물 역시 철거 의무가 있다고 보았습니다.

참고 사항

비슷한 문제에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:

1. 계약 내용의 명확화: 토지 임대차 계약 시, 임대 목적물의 정확한 범위, 설치 가능한 시설물의 종류와 철거 의무, 임대료 산정 기준 등을 구체적으로 명시해야 합니다. 특히 건축법상 토지의 용도나 현황이 임대 목적에 영향을 미칠 수 있으므로 사전에 충분히 확인하고 계약서에 반영하는 것이 중요합니다.
2. 임대료 연체 시 즉각적인 조치: 임대료 연체가 발생하면 내용증명 등 공식적인 방법으로 계약 해지 의사를 통보하고, 토지 인도를 요청하는 등 법적 절차를 신속하게 진행해야 불필요한 손해를 줄일 수 있습니다.
3. 점유·사용에 대한 증거 확보: 무단 점유나 시설물 설치 등 타인의 토지 침해가 발생했을 경우, 사진, 동영상, 측량 결과 등 객관적인 증거를 충분히 확보해야 합니다. 이는 향후 철거 및 부당이득 반환 청구 소송에서 중요한 역할을 합니다.
4. 법원 소환에 대한 대응: 소송을 제기당한 피고의 경우, 법원의 소환에 반드시 응하고 답변서를 제출하는 등 적극적으로 대응해야 합니다. 응하지 않을 경우 민사소송법에 따라 원고의 주장이 자백으로 간주되어 불리한 판결을 받을 수 있습니다.