지역주택조합 가입금 환불 보장 약정 무효 판결 사건

원고들이 지역주택조합에 가입하면서 사업 무산 시 납입금을 전액 환불받기로 하는 안심보장증서를 받았으나, 해당 환불 보장 약정이 조합 총회의 적법한 결의 없이 이루어져 무효가 되었습니다. 법원은 이 환불 약정이 무효이므로 이와 경제적, 사실적으로 한 묶음이었던 조합가입계약 전체도 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 지역주택조합 추진위원회는 원고들에게 납입받았던 계약금을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다. 반면, 업무대행사에 대한 원고들의 손해배상 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C, D: 서울 영등포구에 아파트를 짓는 지역주택조합에 가입하고 계약금을 납입한 사람들입니다.
• 피고 E지역주택조합 추진위원회: 서울 영등포구 G 일대에 지역주택조합 아파트를 건설하는 사업을 추진하는 주체입니다.
• 피고 주식회사 F: E지역주택조합 사업의 전반적인 업무를 대신하여 진행하는 업무대행사입니다.

분쟁 상황

원고들은 피고 E지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 아파트 가입 계약을 체결하고 계약금을 납부했습니다. 계약 체결 당시, 원고들은 '천재지변 또는 사업의 무산으로 더 이상 사업이 진행되지 못하는 경우 납부한 조합원 분담금 전액을 환불한다'는 내용의 안심보장증서를 받았습니다. 그러나 이 아파트의 규모나 동·호수 지정 광고 내용이 실제 건축이 불가능한 수준이거나 허위라는 사실이 드러났고, 환불 약정에 필요한 총회 결의가 없었다는 점 등이 문제로 제기되었습니다. 이에 원고들은 환불 약정이 무효이므로 조합가입계약 전체가 무효이며, 납입한 계약금을 부당이득으로 돌려받아야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합이 조합원에게 분담금 환불을 보장하는 약정이 조합원들이 모은 돈(총유물)의 처분에 해당하여 반드시 총회 결의를 거쳐야 하는지 여부와, 만약 총회 결의 없이 이루어진 환불 약정이 무효라면 그 약정과 연결된 조합가입계약 전체도 무효가 되는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한, 업무대행사가 조합원의 기망행위에 대한 손해배상 책임을 져야 하는지에 대해서도 판단이 필요했습니다.

법원의 판단

법원은 피고 E지역주택조합 추진위원회가 원고 A, D에게 각 6천만원, 원고 B에게 4천만원, 원고 C에게 7천만원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 또한, 각 계약금에 대해 2021년 9월 8일부터 2022년 7월 21일까지는 연 5%, 그 다음날부터 돈을 모두 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 더하여 지급하라고 명령했습니다. 원고들이 피고 추진위원회에 대해 추가로 요구한 청구와 피고 주식회사 F에 대한 모든 청구는 기각되었습니다. 소송에 들어간 비용 중 원고들과 피고 추진위원회 사이에서 발생한 부분은 추진위원회가, 원고들과 피고 주식회사 F 사이에서 발생한 부분은 원고들이 부담하게 되었습니다.

결론

이 판결은 지역주택조합이 조합원에게 제공하는 환불 보장 약정이 조합원 분담금과 같이 조합의 총유물과 관련된 것이라면 반드시 적법한 총회 결의를 거쳐야 한다는 점을 명확히 했습니다. 총회 결의 없는 환불 보장 약정은 무효가 되며, 이로 인해 조합가입계약 전체도 무효로 판단될 수 있으므로, 조합 추진위원회는 납입받은 계약금을 부당이득으로 반환해야 할 책임이 있음을 보여주었습니다. 다만, 업무대행사는 직접적인 기망행위가 입증되지 않는 한 손해배상 책임이 없다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. '민법 제137조(법률행위의 일부무효)'는 법률행위의 일부분이 무효이면 그 전부를 무효로 보는 것이 원칙이지만, 무효인 부분이 없더라도 나머지 부분이 유효할 것이라고 인정될 때는 그 나머지 부분은 효력을 가질 수 있다고 정하고 있습니다. 이 사건에서는 환불 보장 약정이 무효일 경우 조합 가입 계약 자체를 체결하지 않았을 것이라고 보아, 환불 약정의 무효가 가입 계약 전체의 무효로 이어졌습니다. '민법 제275조 및 제276조 제1항(총유물의 관리 및 처분)'은 법인이 아닌 단체의 재산은 총유에 속하며, 그 관리 및 처분은 사원총회(조합의 총회)의 결의에 따라야 한다고 규정하고 있습니다. 조합원들이 납부한 분담금은 총유물이므로, 이 돈을 돌려주는 환불 약정은 총회 결의가 필요하다고 보았습니다. '민법 제748조 제2항(부당이득 반환 범위)' 및 '제749조 제2항(선의 또는 악의의 판단)'은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 사람이 그 이익을 돌려줄 때, 이익을 얻은 것이 불법임을 알고 있었는지(악의)에 따라 이자 지급 등 반환 범위가 달라진다고 규정합니다. 법원은 소장 부본이 송달된 시점부터 추진위원회가 자신의 이익 보유에 법률상 원인이 없음을 알았다고 보아 그 시점부터의 이자를 인정했습니다. '소송촉진 등에 관한 특례법'은 소송에서 금전 지급 판결이 내려질 경우, 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 적용되는 지연손해금의 이율을 연 12%로 정하고 있습니다. '민법 제756조(사용자책임)' 및 '제760조(공동불법행위)'는 다른 사람을 고용하여 일을 시킨 사람이 그 고용인이 업무와 관련하여 타인에게 손해를 입혔을 때 손해를 배상할 책임이 있으며, 여러 사람이 공동으로 불법행위를 한 경우 함께 손해배상 책임을 진다고 규정합니다. 이 사건에서는 업무대행사의 직접적인 기망행위가 증명되지 않아 해당 법리가 적용되지 않았습니다.

참고 사항

지역주택조합에 가입할 때는 다음과 같은 점들을 특히 주의해야 합니다. 첫째, '환불 보장' 등의 중요한 약정이 있다면 해당 약정이 조합 총회와 같은 적법한 절차를 거쳐 확정된 것인지 반드시 확인해야 합니다. 조합원 분담금은 모든 조합원의 공동 재산(총유물)이므로, 그 처분이나 반환에 관한 중요한 결정은 총회 결의가 필요하다는 점을 명심해야 합니다. 둘째, 조합이 광고하는 아파트의 규모, 층수, 동·호수 지정 가능성 등이 해당 지역의 도시계획조례나 건축법규상 실제로 가능한 것인지 미리 확인하고, 과장되거나 허위 광고는 아닌지 의심해봐야 합니다. 셋째, 만약 환불 보장 약정이 총회 결의 없이 체결되어 무효가 된다면, 이로 인해 조합가입계약 전체가 무효로 인정되어 납입금을 돌려받을 수 있는 길이 열릴 수도 있습니다. 넷째, 업무대행사에 대한 책임은 직접적인 기망행위나 불법행위가 명확히 입증되어야 인정되므로, 책임 여부를 판단할 때에는 신중하게 접근해야 합니다.