건물 임대수익과 관리비, 수도세 정산금을 둘러싼 분쟁 판결

건물 공동 소유자인 원고 A가 공동 소유 건물에서 발생한 임대수익 및 수도세에 대한 미정산금을 피고 B에게 청구한 사건입니다. 피고 B는 건물 관리자로서 임대수익을 정산해왔으나, 원고 A는 2020년 4월부터 2023년 11월까지의 미지급 임대수익 정산금과 2017년 12월부터 2019년 3월까지의 일부 부족액, 그리고 2018년 3월부터 2020년 1월까지 피고가 부담해야 할 수도세 미지급액의 지급을 요구했습니다. 이에 피고 B는 건물 관리 및 유지보수에 사용된 공사비, 세무사 비용, 중개수수료, 부가가치세 대납액, 대여금, 임대차보증금 반환 의무, 노무비 등 각종 비용을 원고의 청구금액에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 1심 판결에서 원고의 청구가 일부 인용되자 원고는 항소심에서 청구취지를 확장 및 감축하였고, 항소심 재판부는 원고의 미지급 임대수익 및 수도세 청구를 인정하면서도 피고가 주장한 일부 관리비용(공사비, 세무사 비용, 중개수수료, 부가가치세 대납액)에 대한 공제를 인정하여 최종적으로 피고는 원고에게 26,996,238원 및 각 청구금액에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고 A (항소인): 건물 공동 소유자 중 한 명으로, 피고 B로부터 미지급된 임대수익 정산금과 수도세 상당액의 지급을 요구한 당사자
• 피고 B (피항소인): 건물 공동 소유자 중 한 명으로, 공동 소유 건물의 임대수익 정산을 담당했으며, 원고 A의 청구에 대해 건물 관리에 소요된 비용의 공제를 주장한 당사자

분쟁 상황

원고 A와 피고 B는 공동으로 건물을 소유하고 있었습니다. 피고 B가 이 건물의 임대수익을 관리하고 공동 소유자들에게 정산금을 분배하는 역할을 맡고 있었는데, 원고 A는 피고 B가 오랜 기간 동안 임대수익의 일부를 제대로 지급하지 않고 자신(원고 A)이 단독으로 부담한 공동 수도세도 정산해주지 않았다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고 B는 임대수익 정산 과정에서 건물 유지보수 및 관리에 필요한 비용을 지출했으며, 이 비용들이 원고 A의 몫에서 공제되어야 한다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

공동 소유 건물의 임대수익 분배 기준 및 미지급 임대수익 정산금의 정확한 산정, 공동으로 부담해야 하는 수도세 등의 비용 정산, 피고가 건물 관리를 위해 지출했다고 주장하는 공사비, 세무사 비용, 임대차 중개수수료, 부가가치세 등 각종 비용의 공제 가능 여부 및 그 범위, 정산금 채권 및 공제 주장 채권에 대한 소멸시효 적용 (상사채권 5년 또는 민사채권 10년) 판단, 가집행선고부 판결에 따라 지급되거나 공탁된 금액이 항소심 판결에 미치는 효력

법원의 판단

항소심 재판부는 피고 B가 원고 A에게 미지급 임대수익 정산금 및 수도세 상당 부당이득금 합계 26,996,238원 및 이에 대한 각 지연손해금(원금에 따라 발생일로부터 판결 선고일인 2025년 4월 18일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 한다고 판결했습니다. 재판부는 원고의 임대수익 청구를 원고 지분 1/4에 따라 인정하고, 수도세 409,000원의 지급 의무도 인정했습니다. 다만, 피고의 공제 항변 중 건물 공사비 3,244,400원, 세무사 비용 1,640,000원, 임대차 중개수수료 980,000원, 부가가치세 대납액 4,685,340원 등 총 10,549,740원은 원고가 부담해야 할 금액으로 인정하여 공제했습니다. 반면, 피고가 주장한 대여금, 회식비, 일부 소송비용, 임대차보증금 반환 청구, 노무비 등은 증거 불충분 등의 이유로 인정하지 않았고, 가집행선고부 판결에 따른 공탁 또는 추심 금액은 최종 판결에 영향을 미치지 않는다고 판단했습니다. 결국 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 인용되었고 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

항소심 법원은 건물 공동 소유자 간의 임대수익 정산 및 비용 분담 분쟁에서 피고가 원고에게 26,996,238원과 지연손해금을 지급하도록 판결하며, 공동 건물의 관리 과정에서 발생하는 정당한 지출 비용은 공동 소유자들이 지분 비율에 따라 부담해야 함을 명확히 했습니다. 또한, 가집행선고에 따른 변제는 확정적인 채무 소멸로 볼 수 없다는 법리도 재확인했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 (조합 내지 위임 유사의 법률관계)​: 공동 소유자들이 공동 소유 건물을 임대하여 수익을 얻고 이를 분배하는 관계는 민법상 조합 또는 위임과 유사한 법률관계로 볼 수 있으며, 이 관계에서 발생하는 채권(예: 비용상환청구권, 구상권 등)은 특별한 사정이 없는 한 10년의 민사 소멸시효가 적용됩니다. 이는 상법상 상사채권에 적용되는 5년의 소멸시효와는 다릅니다.
2. 민법 (부당이득 반환)​: 한 당사자가 법률상 원인 없이 다른 당사자의 재산으로 인해 이익을 얻고 이로 인해 다른 당사자가 손해를 본 경우, 이익을 얻은 당사자는 그 이익을 반환할 의무가 있습니다. 본 사건에서는 피고가 원고 대신 부담한 부가가치세 상당액 등이 이에 해당합니다.
3. 민법 (지연손해금)​: 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 이행 지체 기간 동안의 손해를 배상해야 하며, 이는 민법에 따라 연 5% (판결 선고일까지), 그리고 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12% (판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지)의 비율로 계산됩니다.
4. 민사소송법 (가집행선고부 판결의 효력)​: 가집행선고가 있는 판결에 따라 채무자가 채무를 이행하거나 공탁한 경우, 이는 채무를 확정적으로 소멸시키는 것이 아니라 상소심에서 가집행선고 또는 본안판결이 취소되는 것을 해제조건으로 하여 변제 효력이 발생하는 것에 불과합니다. 따라서 항소심에서는 이를 참작함이 없이 당해 청구의 당부를 판단하게 됩니다.

참고 사항

공동 소유 건물의 임대수익 관리 및 비용 정산 시에는 모든 수입과 지출에 대한 명확한 기록을 철저히 유지해야 합니다. 공동 소유자들 사이에 수익 분배 방식, 관리비용 분담, 특정 비용 지출에 대한 합의 절차 등을 미리 문서화하여 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요합니다. 특히, 관리자가 공동 소유자에게 비용 공제를 주장할 경우, 해당 비용이 실제로 지출되었음을 증명할 수 있는 영수증, 계좌 이체 내역 등 객관적인 증빙 자료를 확보해야 합니다. 공동 소유자 간의 정산 채권은 통상 민사채권으로 보아 10년의 소멸시효가 적용될 수 있으므로, 관련 권리 행사에 유의해야 합니다. 가집행선고가 있는 판결에 따라 돈을 지급했거나 공탁했더라도, 항소심에서 판결이 변경될 수 있으므로 최종 판결 전까지는 확정적인 변제로 보지 않는다는 점을 이해해야 합니다.