임대차 계약 해제에도 부동산 중개보수 지급해야 하는 사건

부동산 중개업자 주식회사 A는 공동 소유주 D, E, B의 의뢰를 받아 임대차 계약을 중개했으나 임차인이 보증금 잔금을 지급하지 못해 계약이 해제되었습니다. 이에 주식회사 A는 중개용역을 제공했으므로 B에게 중개보수를 청구했습니다. 1심 법원은 원고의 청구를 전부 인용했으나, 항소심 법원은 B의 항소를 일부 받아들여 중개보수액을 2,160,000원으로 감액하고 이에 대한 지연손해금 지급을 명령했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 부동산 중개업자(원고)
• B: 임대차 계약이 체결된 부동산의 공동 소유주 중 한 명(피고)
• D, E: 임대차 계약이 체결된 부동산의 공동 소유주로 B와 함께 중개 의뢰를 한 당사자

분쟁 상황

주식회사 A는 서울 강남구 소재 부동산에 대한 임대차 계약 중개를 D, E, B로부터 의뢰받아 진행했습니다. 보증금 2억 원에 월차임 2,200만 원의 임대차 계약이 체결되었으나, 임차인이 보증금 잔금 1억 8,000만 원을 지급하지 못하여 계약이 해제되었습니다. 주식회사 A는 부동산 중개용역을 제공했으므로 B에게 약정된 중개보수 4,320,000원(보증금 2억 원 + 월차임 2,200만 원 × 100) × 0.9% × 피고 지분 1/5)을 청구했습니다. B는 임대차 계약이 해제되어 보수가 발생하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서에 '잔금 납부 시 지급'이라고 명시되어 있어 조건이 성취되지 않았다고 주장하며 중개보수 지급 의무가 없다고 다투었습니다.

핵심 쟁점

계약 해제에도 부동산 중개보수를 지급해야 하는지 여부, 중개보수액은 얼마로 산정해야 하는지, 중개대상물 확인·설명서에 명시된 '잔금 납부 시 지급'이 중개보수 청구의 조건인지 지급 시기인지 여부.

법원의 판단

항소심 법원은 제1심판결 중 피고 패소 부분을 일부 취소하고, 피고 B는 원고 주식회사 A에게 2,160,000원 및 이에 대한 지연손해금(2022. 11. 2.부터 2024. 4. 23.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 피고 B의 나머지 항소는 기각되었습니다. 소송비용의 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 부동산 중개업자가 상인으로서 중개행위를 하였고, 임대차 계약이 체결되었으므로 중개보수 지급 의무가 있다고 보았습니다. '잔금 납부 시 지급'은 중개보수 지급의 조건이 아닌 이행기로 해석했으며, 임차인의 귀책사유로 계약이 해제되었다 하더라도 중개보수 지급 의무는 존속한다고 판단했습니다. 다만, 계약 해제 및 원고가 투입한 노력과 피고가 얻은 이익 등을 고려하여 중개보수액을 일부 감액했습니다.

연관 법령 및 법리

본 판례에서는 여러 법령과 법리가 적용되었습니다. 첫째, 상법 제4조, 제46조, 제61조에 따라 부동산 중개업자는 영업으로 중개 행위를 하는 상인에 해당하며, 상인이 영업 범위 내에서 타인을 위해 행위를 한 경우 상당한 보수를 청구할 수 있다고 보았습니다. 이때 보수액은 거래 관행, 사회 통념, 중개업자의 노력, 행위 내용, 의뢰인이 얻은 이익 등을 종합적으로 고려하여 결정합니다. 둘째, 공인중개사법 제32조 제1항 및 제4항, 시행규칙 제20조는 개업공인중개사가 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받으며, 주택 외 중개대상물에 대한 중개보수는 거래 금액의 1천분의 9 이내에서 의뢰인과 협의하여 결정한다고 규정하고 있습니다. 특히 임대차 계약의 경우, 거래 금액 계산 시 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 기준으로 합니다. 셋째, 대법원 판례(2010. 1. 14. 선고 2007다55477 판결, 1976. 6. 8. 선고 76다766 판결)는 명시적인 약정이 없는 경우 법원이 위임 경위, 업무 처리 경과 및 난이도, 투입 노력, 위임인이 얻는 이익, 부동산 가액, 관계 법령, 일반 관행 등 제반 사정을 참작하여 보수액을 결정할 수 있음을 확인하고 있습니다. 이 사건에서는 '잔금 납부 시 지급'이라는 문구가 중개보수 지급의 조건이 아닌 지급 시기를 정한 것으로 해석되어, 임차인의 귀책사유로 계약이 해제되었더라도 중개보수 지급 의무는 유효하다고 판단되었습니다.

참고 사항

부동산 중개 계약에서 중개 보수는 일반적으로 중개업자가 계약을 성사시킨 시점에 그 지급 청구권이 발생합니다. 계약이 체결된 이후 임차인이나 임대인의 귀책사유로 계약이 해제되더라도 중개업자는 약정된 중개 보수를 청구할 수 있습니다. 중개 보수 지급 시기를 '잔금 납부 시'로 명시한 경우, 이는 대개 보수 지급의 조건이 아니라 보수를 지급해야 할 시기를 정한 것으로 해석됩니다. 따라서 잔금이 납부되지 않았다 하더라도 중개보수 지급 의무 자체가 소멸하는 것은 아닙니다. 중개 보수액은 공인중개사법령에 따라 상한이 정해져 있으며, 중개업자의 노력 정도, 업무 난이도, 의뢰인이 얻는 이익, 거래 관행 등 여러 사정을 고려하여 법원이 재량으로 결정할 수 있습니다. 특히 공동 소유의 부동산 중개 시에는 모든 소유주가 중개 계약에 대한 책임이 있으므로 중개 의뢰 시 권한 위임 여부 및 범위에 대한 명확한 확인이 중요합니다.