행정 · 노동
원고 A가 피고 C으로부터 재건축 아파트 분양권을 매수하고 주택재건축정비사업조합(피고 B)의 분양계약을 승계했지만, 투기과열지구 내 재건축 사업 관련 법규정 위반으로 인해 조합원 자격을 얻지 못하게 되자, 아파트 공급을 요구하거나 계약금 반환 및 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 A의 아파트 공급 청구는 기각하고, 피고 B 조합, 피고 C, 피고 D(공인중개사)에게 각각 지급한 돈과 손해배상금을 일부 지급하라는 판결을 내렸습니다.
피고 B 주택재건축정비사업조합은 서울 양천구 G 일대에서 재건축사업을 시행하는 조합입니다. 피고 C은 이 사업 구역 내 주택 소유자로서, 2020년 5월 14일 조합원 동·호수 추첨에서 E 아파트 F호에 당첨되었고, 2020년 5월 26일 피고 B 조합과 조합원 부담금 361,793,600원에 이 아파트를 분양받는 계약을 체결하고 계약금 36,179,360원을 지급했습니다.
원고 A는 공인중개사 피고 D의 중개를 통해 2020년 7월 16일 피고 C으로부터 이 주택을 매매대금 436,179,360원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 같은 날 원고 A, 피고 C, 피고 B 조합은 원고 A가 피고 C의 분양계약에 따른 모든 권리·의무를 승계하는 계약을 체결했습니다. 원고 A는 피고 C에게 매매대금 중 347,179,360원을 지급하고, 나머지 89,000,000원의 대출금 채무를 인수했으며, 2020년 7월 20일 원고 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 또한, 원고 A는 2020년 8월 19일부터 2023년 6월 19일까지 피고 B 조합에 중도금 및 잔금으로 총 325,614,240원을 지급했습니다.
이후 원고 A는 피고 B 조합으로부터 이 사건 아파트를 보류지로서 공급받거나 수분양자 지위를 확인받고자 했으나, 피고 B 조합은 구 도시 및 주거환경정비법상 투기과열지구 내 재건축 사업에서 발생하는 분양권 전매 제한 규정 및 조합원 자격 취득 제한 규정(5년 이내 다른 투기과열지구 내 분양대상자 된 경우, 조합설립인가 후 건축물 양수)에 따라 원고 A가 조합원 자격을 취득할 수 없음을 주장했습니다.
이에 원고 A는 아파트 공급을 받지 못하게 되자, 피고 B 조합, 피고 C, 피고 D를 상대로 소송을 제기했습니다. 원고는 피고 B 조합에 대해 아파트 공급 또는 수분양자 지위 확인을 주위적으로 청구하고, 예비적으로는 계약 무효 또는 해제에 따른 부당이득 반환 및 불법행위로 인한 손해배상을 청구했습니다. 피고 C에게는 매매계약 무효·해제에 따른 부당이득 반환을, 피고 D에게는 중개 과정에서의 설명의무 위반으로 인한 손해배상을 청구했습니다.
원고가 매수한 재건축 아파트 분양권에 대한 조합원 지위 승계의 유효성 여부와, 도시정비법상 투기과열지구 내 재건축 사업에서 발생하는 분양권 전매 제한 규정 위반 여부, 그리고 무효가 된 분양권 승계 계약에 따른 부당이득 반환 및 손해배상 책임 여부가 주요 쟁점입니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다:
법원은 투기과열지구 내 재건축 사업의 법적 제한을 엄격히 적용하여 원고의 조합원 지위 승계를 불허하고 아파트 공급 청구를 기각했습니다. 다만, 무효인 계약에 따라 지급된 금액에 대해서는 조합과 매도인에게 부당이득 반환을 명하고, 중개사의 설명의무 위반에 따른 일부 손해배상 책임을 인정하여 각 관련 당사자에게 일정 금액을 지급하라고 판결했습니다.
이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법):
민사소송법 제150조 제1항 및 제3항 (자백간주): 소송 당사자가 소장 등을 송달받고도 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않으면, 상대방의 주장 사실을 모두 인정한 것으로 간주한다는 원칙입니다. 이 사건에서 피고 C과 피고 D이 이를 위반하여 원고의 주장이 자백으로 간주되어 책임이 인정되었습니다.
민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다는 원칙입니다. 공인중개사 피고 D의 설명의무 위반이 이에 해당하여 손해배상 책임이 인정되었습니다.
민법 제741조 (부당이득 반환): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 한다는 원칙입니다. 무효로 판단된 계약에 따라 피고 조합이 수령한 돈과 피고 C이 매매대금으로 받은 돈에 대해 부당이득 반환 책임이 인정되었습니다.
확인의 소 이익: 확인의 소는 분쟁 당사자 사이에 현재 존재하는 불안이나 위험이 있고, 확인 판결을 받는 것이 분쟁을 근본적으로 해결하는 가장 유효하고 적절한 수단일 때만 허용됩니다. 이 사건에서는 아파트 공급 이행 청구나 손해배상 청구가 더 유효한 해결 수단이므로, 수분양자 지위 확인 청구는 확인의 이익이 없다고 판단되어 각하되었습니다.
재건축 아파트 분양권을 매수하거나 승계할 때는 해당 지역이 투기과열지구인지, 관련 법규(도시 및 주거환경정비법 등)에 따른 전매 제한이나 조합원 자격 제한이 없는지 반드시 확인해야 합니다. 특히, 조합설립인가 이후에 건축물이나 토지를 양수하거나, 5년 이내에 다른 투기과열지구 내 정비사업 분양대상자가 된 적이 있다면, 조합원 자격이 제한될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 조합의 임원(조합장, 총무이사 등)이 개별적으로 아파트 공급을 확약했더라도, 이는 적법한 조합원 총회 결의 및 관리처분계획 변경 절차를 거치지 않은 경우 효력이 없을 수 있습니다. 법령에 따른 대표권 제한을 위반한 행위는 등기 여부나 매수인의 인지 여부와 관계없이 무효로 판단될 수 있습니다. 무효로 판단된 분양계약이나 승계계약에 따라 지급한 돈은 부당이득 반환 청구를 통해 돌려받을 수 있습니다. 공인중개사는 매매를 중개할 때 관련 법규정 위반 여부, 매수인의 조합원 자격 취득 가능성 등 중요한 사항에 대해 충분히 설명할 의무가 있으며, 이를 위반하여 손해가 발생하면 배상 책임이 따를 수 있습니다. 부동산 거래 시 매수자는 스스로 충분히 법률 관계를 확인하고 투자 결정을 해야 하며, 중개사의 설명 외에 조합이나 관할 관청에 직접 문의하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.
