행정
C 주식회사가 수도권 과밀억제권역에 건축한 복합건물에 대해 서울특별시장으로부터 부과된 과밀부담금 처분 취소를 구한 사건입니다. 원고는 대지가 연접하지 않은 두 블록의 면적 합산 부당성, 특정 블록에 대한 실질적 건축주가 아님을 주장했습니다. 또한, 주차장 면적 안분 방식이 잘못되어 업무용시설의 주용도 여부 판단이 틀렸다고 주장했습니다. 법원은 첫 두 주장은 기각했으나, 주차장 면적 안분 방식에 대한 원고의 주장을 받아들여, 이 사건 건축물이 업무용시설이 주용도인 건축물에 해당하지 않는다고 판단하고, 당초 부과된 과밀부담금 중 23,334,166원을 초과하는 부분을 취소했습니다.
원고인 C 주식회사는 서울시 과밀억제권역에 A블록, B블록 F동(업무, 숙박), B블록 G동(공공 커뮤니티시설)으로 구성된 대규모 복합건물을 건축했습니다. 서울특별시장으로부터 과밀부담금 부과처분을 받게 되자, 원고는 이 부과처분이 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 A블록과 B블록 F동 사이에 도로가 있어 '연접'하지 않으므로 면적을 합산해서는 안 된다고 주장했고, B블록 G동은 서울시에 무상 제공되는 공공시설이므로 자신들이 실질적 건축주로서 과밀부담금을 낼 책임이 없다고 주장했습니다. 마지막으로, B블록 F동의 주차장 면적이 B블록 G동에도 안분되어야 한다는 잘못된 전제 하에 업무용시설이 주용도인 건축물로 분류되어 과도한 부담금이 산정되었다고 주장했습니다.
복합 건축물에서 도로를 사이에 둔 두 블록의 대지가 과밀부담금 산정 시 '연접'한 것으로 볼 수 있는지 여부, BOT 방식으로 건축되고 공공 목적으로 무상 사용되는 특정 블록에 대해 실제 소유주가 과밀부담금을 부담하는 건축주로 볼 수 있는지 여부, 복합건물의 주차장 면적을 주용도 시설에 어떻게 안분할 것인지, 그리고 그에 따라 건물 전체의 주용도가 변경되어 과밀부담금 산정 방식에 영향을 미치는지 여부
법원은 A블록과 B블록 F동 사이에 도로가 있더라도 사회통념상 하나의 토지로 평가될 만큼 맞닿아 있어 '연접'한 것으로 보아 면적을 합산하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 또한, BOT 방식으로 건축되고 서울시에 무상 제공된 B블록 G동에 대해서도 소유권을 보유하고 유지보수 책임 등을 지는 원고가 과밀부담금을 납부할 의무가 있다고 보았습니다. 다만, B블록 F동 주차장 면적은 B블록 G동의 주용도 시설에는 안분될 수 없다고 판단했으며, 이에 따라 전체 건물에서 숙박시설 면적이 업무용시설 면적을 초과하여 이 사건 건축물이 업무용시설이 주용도인 건축물에 해당하지 않는다고 보았습니다. 결과적으로, 과밀부담금 부과처분 중 23,334,166원을 초과하는 부분을 취소했습니다.
제1심 판결 중 원고 패소 부분을 일부 취소하고, 피고가 원고에 대해 한 과밀부담금 부과처분 중 23,334,166원을 초과하는 부분을 취소하며, 원고의 나머지 항소는 기각되었습니다. 소송 총비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
본 판례는 주로 구 수도권정비계획법 시행령 제3조 및 제18조와 개발이익환수법 제5조의 법리를 해석하고 적용했습니다.
'연접'의 법리 (구 수도권정비계획법 시행령 제3조 및 개발이익환수법 제5조 제2항): 수도권정비계획법상 과밀부담금 부과 시 '대지가 연접하고 소유자가 같은 건축물'의 연면적을 합산하도록 규정하고 있습니다. 이때 '연접' 여부 판단은 단순히 물리적인 맞닿음뿐만 아니라 사회통념상 하나의 토지로 평가될 수 있는지 여부를 기준으로 합니다. 개발이익환수법에서 '연접한 토지'를 판단하는 기준(개발사업의 목적, 형식적 분할 방지 등)을 참고하여, 이 사건에서는 도로부지를 사이에 두더라도 두 블록이 하나의 개발사업 결과물이고 실질적으로 하나의 건축물처럼 이용되고 있다면 '연접'으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 이는 대규모 개발사업을 형식적으로 분할하여 규제를 회피하는 것을 방지하려는 입법 취지에 따른 것입니다.
과밀부담금 납부 의무자 (수도권정비계획법 제12조 제1항): '건축하려는 자'가 과밀부담금을 납부할 의무를 부담합니다. 본 사건에서는 B블록 G동이 BOT 방식으로 건축되어 서울시에 무상 사용 계약이 체결되었음에도 불구하고, 원고가 건축물의 소유권을 보유하고 있고 유지보수 및 하자 책임 등을 부담하므로, 원고를 '건축하려는 자'로서 과밀부담금 납부 의무가 있다고 판단했습니다. 이는 건축물의 실질적인 소유 및 관리 주체를 중요하게 본 것입니다.
부속시설 면적 안분 및 주용도 판단 (구 수도권정비계획법 시행령 제18조 [별표2]): 과밀부담금 산정 시 업무용시설 등이 주용도가 아닌 경우 업무용시설 등의 면적(주차장 면적 포함)만을 기준으로 산정하는데, 이때 주차장과 같은 부속시설 면적을 주용도 시설에 어떻게 안분하는지가 중요합니다. 법원은 건축허가일 이후의 용도변경 등 개별적 사정 또한 제한적으로 고려할 수 있다고 보며, B블록 F동 주차장이 B블록 G동 시설의 이용 편의와 동떨어져 있고, 별도의 주차 계획이 수립되어 있었으며, 실제 이용 개연성도 낮다는 점 등을 근거로 B블록 G동에는 안분될 수 없다고 판단했습니다. 이는 부속시설의 실제 사용 목적 및 기능적 연관성을 종합적으로 고려하여 주용도를 판단하고 부담금을 산정해야 한다는 원칙을 보여줍니다.
복합건물을 신축할 경우, 각 건물의 배치 및 물리적 연결성뿐만 아니라 개발사업의 단일성, 소유 주체, 이용 현황 등을 종합적으로 고려하여 법령상 '연접' 여부를 판단해야 합니다. 개발이익환수법 등 다른 법령의 유사 취지 해석이 참고될 수 있습니다. 'BOT(Build-Operate-Transfer)' 방식이나 공공기여를 위해 건축물을 제공하는 경우에도 건물의 소유권 및 유지보수 책임 등 실질적인 권리 관계를 명확히 해야 과밀부담금과 같은 의무 부담자를 판단할 수 있습니다. 복합건물의 주차장과 같은 부속시설 면적을 주용도 시설에 안분할 때는 해당 부속시설이 실제 어떤 주용도 시설에 필수적으로 사용되는지, 이용 동선, 요금 체계, 운영 시간 등 구체적이고 개별적인 사용 현황을 면밀히 분석해야 합니다. 이러한 안분 방식은 건물의 주용도 분류 및 부담금 산정에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 건축허가 당시의 계획과 실제 사용 목적 및 변경 사항을 증빙할 수 있는 모든 서류(교통영향평가서, 건축계획서, 무상사용 계약 등)를 철저히 보관하고 관리하는 것이 중요합니다.
