N지구 재개발 사업계획 동의 요건 분쟁 판결

N지구 도시정비형 재개발사업의 사업시행계획 인가처분에 대해, 토지등소유자들이 사업시행계획의 취소 또는 무효 확인을 구하며 제기한 소송입니다. 원고들은 사업시행계획에 대한 토지등소유자 동의 요건이 충족되지 않았다고 주장했습니다. 구체적으로는 동의자 수 산정 기준일이 잘못 적용되었고, 일부 토지에서는 '지분쪼개기'를 통해 인위적으로 동의자 수가 부풀려졌다는 주장이었습니다. 또한 소재가 불분명한 공유자를 토지등소유자 수에서 제외한 것에도 이의를 제기했습니다. 그러나 법원은 원고들의 주장을 모두 받아들이지 않고 피고의 사업시행계획 인가처분이 적법하다고 판단하여 원고들의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 재개발 사업 계획 취소를 주장하는 사람들: 주식회사 A와 11명의 토지 등 소유자 B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L
• 재개발 사업 계획 취소를 주장하며 원고들을 돕는 회사: W 주식회사
• N지구 도시정비형 재개발사업을 추진하고 사업시행계획 인가를 받은 회사: M 주식회사
• N지구 도시정비형 재개발사업의 시행 계획을 인가한 행정 기관: 서울특별시 중구청장

분쟁 상황

N지구 도시정비형 재개발사업의 추진 과정에서, 사업 시행 인가를 받은 M 주식회사와 이 사업에 반대하는 일부 토지등소유자들(주식회사 A 및 11명) 및 원고보조참가인 W 주식회사 사이에 사업시행계획의 적법성을 두고 법적 분쟁이 발생했습니다. 반대 측은 서울특별시 중구청장이 인가한 사업시행계획이 동의 요건을 제대로 갖추지 못했으며, 특히 동의자 수 산정 기준일 적용의 오류와 '지분쪼개기'를 통한 부당한 동의자 수 확보가 있었다고 주장하며 계획 취소 또는 무효 확인 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 세 가지였습니다.

1. 동의자 수 산정 기준일: '정비사업을 목적'으로 토지 또는 건축물을 취득한 경우 동의자 수 산정기준일을 '정비구역 지정·고시일'로 해야 하는지, 아니면 '정비구역 변경지정·고시일'로 해야 하는지 여부.
2. 탈법적 지분쪼개기: '지분쪼개기'를 통해 인위적으로 늘어난 토지등소유자들이 동의 요건 산정에서 제외되어야 하는지 여부.
3. 소재 불명 공유자 처리: 소재가 확인되지 않는 공유자를 동의자 수 산정에서 제외한 것이 적법한지 여부.

법원의 판단

법원은 원고들이 피고 M 주식회사를 상대로 제기한 소는 부적법하다며 각하했습니다. 또한 피고 서울특별시 중구청장을 상대로 제기한 사업시행계획 인가처분 취소 및 무효 확인 청구는 이유 없다며 모두 기각했습니다. 따라서 원고들의 항소는 전부 기각되었으며, 항소제기 이후의 소송비용은 원고보조참가로 인한 부분은 원고보조참가인이, 나머지 부분은 피고보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고들이 각각 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 N지구 재개발사업의 사업시행계획 인가처분이 적법하다고 판단하며 원고들의 주장을 배척했습니다.

• 동의자 수 산정 기준일 관련: '정비사업을 목적'으로 토지 또는 건축물을 취득한 경우 동의자 수 산정기준일은 사업시행계획인가를 신청하는 '사업시행자'(이 사건에서는 M 주식회사)가 해당 재개발사업을 시행하고자 취득한 경우에만 해당한다고 해석했습니다. 일반 토지등소유자가 정비구역 지정 이후 토지를 취득한 경우는 이에 해당하지 않으므로, 대부분의 토지에 대해 정비구역 변경지정일인 2020년 11월 26일을 기준으로 동의자 수를 산정한 것은 정당하다고 보았습니다.
• 탈법적 지분쪼개기 관련: 원고들이 주장한 '지분쪼개기'가 도시정비법의 적용을 배제하거나 잠탈할 목적에서 인위적으로 동의자 수를 늘리기 위한 탈법행위에 해당한다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다. 소유권 변동이 개인적인 의사에 따른 것이거나, '과소지분'에 해당하지 않는다고 보았습니다.
• 소재 불명 공유자 처리 관련: 구 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제4호에 따라 소재가 확인되지 않는 공유자를 동의자 수 산정에서 제외한 서울특별시 중구청장의 조치가 적법하다고 판단했습니다. 소재 확인을 위한 충분한 노력이 있었음을 인정했습니다. 이러한 판단에 따라, 사업시행계획은 도시정비법 제50조 제6항에서 정한 동의 요건인 토지등소유자 4분의 3 이상 동의(29명 중 22명 동의, 동의율 75.86%)를 충족했다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

• 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제50조 제6항 (사업시행계획인가 동의 요건)​: 토지등소유자가 재개발사업을 시행하고자 하는 경우, 사업시행계획인가를 신청하기 전에 '사업시행계획서'에 대해 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 합니다. 이 사건에서 법원은 피고 M 주식회사가 이 동의 요건을 충족했다고 판단했습니다.
• 도시정비법 제36조의2 제1항 제2호 (동의자 수 산정기준일)​: 이 조항은 사업시행계획인가를 신청하는 경우 동의자 수 산정기준일을 정하고 있습니다. 원칙적으로는 '사업시행계획인가 신청 직전의 정비구역 변경지정·고시일'을 기준으로 하지만, '정비구역 지정·고시 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물'에 대해서는 '정비구역 지정·고시일'을 기준으로 합니다. 법원은 여기서 '정비사업을 목적'으로 취득했다는 것은 사업시행계획인가를 신청한 주체(사업시행자)가 해당 재개발사업을 시행하고자 취득한 경우로 한정된다고 해석하여, 일반 토지등소유자의 취득에는 이 예외가 적용되지 않는다고 보았습니다.
• 도시정비법 제36조의2 제2항 (지분쪼개기 방지)​: 이 조항은 정비구역 지정·고시일 이후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수한 여러 명의 경우 그 여러 명을 대표하는 1명만을 토지등소유자로 보도록 하여 인위적인 '지분쪼개기'를 통한 동의권 증가를 방지하려는 취지입니다. 법원은 이 사건에서 원고들이 주장하는 소유권 변동이 이 조항이 규율하는 탈법행위에 해당하지 않는다고 보았습니다.
• 구 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제4호 (소재 불명 공유자 제외)​: 이 조항은 토지등기부등본·건물등기부등본 등에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호 기록이 없고, 기록된 주소가 현재 주소와 달라 소재가 확인되지 않는 자는 토지등소유자 수 또는 공유자 수에서 제외할 수 있다고 규정합니다. 법원은 피고 중구청장이 이 조항에 따라 소재 불명 공유자를 제외한 것이 적법하다고 판단했습니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처했을 때 참고할 만한 내용은 다음과 같습니다.

• 재개발 동의 요건 분쟁 시 동의자 수 산정 기준일 확인: 도시정비법상 동의자 수 산정 기준일은 원칙적으로 '사업시행계획인가 신청 직전의 정비구역 변경지정·고시일'입니다. 다만, '정비사업을 목적'으로 토지 등을 취득한 경우 '정비구역 지정·고시일'을 적용하는 예외가 있습니다. 이때 '정비사업을 목적'이라는 문구는 사업시행계획 인가를 신청하는 '사업시행자'가 해당 사업을 추진하기 위해 취득한 경우로 한정될 수 있으니 주의 깊게 확인해야 합니다.
• '지분쪼개기' 판단 기준 명확화: 동의자 수를 인위적으로 늘리기 위한 '지분쪼개기'는 도시정비법 적용을 배제하거나 잠탈하려는 목적과 과소지분의 형식적 이전이 명확하게 입증되어야 탈법행위로 인정됩니다. 단순히 건물 소유권이 분리되어 있거나, 면적이 작지 않은 토지/건물 지분을 매매한 것만으로는 지분쪼개기로 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
• 소재 불명 공유자 처리 절차 준수: 재개발사업에서 공유자 수가 많거나 소재가 불분명한 경우, 구 도시정비법 시행령에 따라 등기부등본 등에 주민등록번호 기록이 없고 주소가 달라 소재가 확인되지 않는 공유자는 동의자 수에서 제외될 수 있습니다. 이때, 소재를 확인하기 위한 충분하고 가능한 노력을 다했음을 입증하는 것이 중요합니다.
• 인가처분 취소 소송의 높은 장벽: 재개발 사업시행계획 인가처분과 같은 행정처분 취소 소송은 법령 해석과 사실관계 입증이 매우 중요하며, 법원은 관련 법령의 문언, 입법 취지, 개정 연혁 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 따라서 인가처분의 명백한 법적 하자를 구체적으로 입증하는 것이 성공적인 소송을 위한 필수 요건입니다.