행정
원고 A씨가 재개발 조합 이사의 말을 믿고 부동산을 매수했으나, 실제로는 조합원 자격을 얻지 못하고 현금청산 대상자가 되자 관리처분계획 취소 및 손해배상을 요구한 사건입니다. 법원은 조합 이사의 확인을 공적인 견해표명으로 볼 수 없고, 원고의 신뢰가 보호가치가 있다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
원고 A씨는 2016년 9월 초, 피고 조합의 이사 R에게 특정 부동산의 소유자인 D씨가 조합원이 맞는지, 그리고 자신이 이 부동산을 매수할 경우 공동주택 분양 대상자가 될 수 있는지 문의했습니다. 이사 R은 D씨가 조합원이 맞고 입주권에 아무 문제가 없다고 확인해 주었다고 원고는 주장했습니다. 원고는 이 말을 믿고 2016년 9월 6일 D씨로부터 해당 부동산을 4,300만 원에 매수했습니다. 그러나 피고 조합은 이후 관리처분계획을 수립하면서 원고 A씨를 공동주택 분양 대상이 아닌 '현금청산자'로 결정했습니다. 이에 원고 A씨는 피고 조합의 관리처분계획 중 현금청산자 결정 부분을 취소해달라는 주위적 청구와, 조합 이사의 잘못된 정보로 인한 손해 4,300만 원 및 이에 대한 지연 이자를 배상해달라는 예비적 청구를 제기했습니다. 문제가 된 부동산은 등기부상 '대피소' 용도였습니다.
재개발 조합 이사의 구두 확인이 행정청의 '공적인 견해표명'으로 인정되어 신뢰보호원칙이 적용될 수 있는지, 조합 이사의 확인을 믿고 부동산을 매수한 원고의 신뢰가 법적으로 보호받을 만한 '정당한 신뢰'에 해당하는지, 조합 이사의 부정확한 답변으로 인해 부동산 매수인이 입은 손해에 대해 조합이 배상책임을 지는지가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 원고 A씨의 항소와 이 법원에서 추가된 예비적 청구(손해배상 청구)를 모두 기각했습니다. 또한, 항소 제기 이후의 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고가 피고 조합의 이사에게서 D씨의 조합원 자격과 입주권 가능 여부를 확인받았다는 주장을 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다. 설령 그러한 확인이 있었다고 하더라도, 관리처분계획은 행정청의 인가를 거쳐 효력이 발생하므로 재개발 조합 이사의 제안이나 입장 표명을 일반적인 행정청의 '공적 견해표명'과 동일하게 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고가 이사의 말을 믿었다고 하더라도 그 믿음이 보호가치 있는 '정당한 신뢰'라고 보기 어렵고 원고에게 귀책사유가 없다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 특히, 문제의 부동산이 등기부상 '대피소' 용도였다는 사실은 원고가 이사보다 더 잘 알 수 있는 사항이기도 했습니다. 결과적으로 관리처분계획이 신뢰보호원칙에 위배되지 않으며, 손해배상 청구 역시 이사의 확인이 충분히 입증되지 않고 정당한 신뢰로 볼 수 없다는 이유로 기각되었습니다.
신뢰보호원칙: 행정청이 개인에게 어떤 공적인 견해를 표명하고 개인이 이를 신뢰하여 어떤 행동을 했을 때, 그 신뢰에 반하는 처분을 함으로써 개인의 이익이 침해된다면, 특별한 공익상의 이유가 없는 한 그 처분은 위법하다는 원칙입니다. 이 사건에서는 재개발 조합의 이사 발언이 '행정청의 공적 견해표명'으로 볼 수 있는지가 쟁점이 되었습니다. 법원은 재개발 조합의 발언은 행정청의 인가를 전제로 하는 관리처분계획과 관련하여 공적 견해표명으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 민법 제35조 제1항 (법인의 불법행위 능력): 법인의 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 법인은 손해를 배상할 책임이 있다는 조항입니다. 원고는 조합 이사의 부정확한 답변으로 손해를 입었다며 피고 조합에 이 조항에 따른 배상책임을 물었습니다. 그러나 법원은 이사의 확인이 신뢰보호원칙에 따른 보호가치가 있는 정당한 신뢰를 형성했다고 보지 않아 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다는 조항입니다. 원고는 이사 R의 고의 또는 과실로 인한 부정확한 답변이 불법행위에 해당한다고 주장했으나, 법원은 R의 확인이 원고 주장과 같이 있었다는 증거가 부족하고, 설령 있었더라도 보호가치 있는 신뢰로 보기 어렵다는 이유로 배상책임을 인정하지 않았습니다. 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조: 이 조항들은 항소심에서 제1심 판결의 이유를 인용할 수 있다는 절차적인 규정입니다. 이 사건에서는 제1심 판결 이유에 일부 내용을 추가하고, 항소심에서 새로 추가된 주장에 대해서만 추가적으로 판단하는 방식으로 적용되었습니다.
재개발이나 재건축 사업에서 조합원의 자격이나 분양 대상 여부를 확인할 때는 조합의 특정 개인(예: 이사)의 구두 확인에만 의존해서는 안 됩니다. 조합의 공식적인 서면 답변이나 행정청(구청 등)의 인가 여부 및 관련 법규정을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 특히 부동산의 용도나 현황이 일반적인 주거용과 다를 경우(예: 대피소, 상가 등) 조합원 자격 인정 여부에 대한 법적 근거를 더욱 철저히 검토해야 합니다. 관리처분계획은 행정청의 인가를 거쳐야 최종적인 효력이 발생하므로 조합의 초기 제안이나 내부 입장 표명이 항상 최종적으로 유지되는 것은 아님을 인지해야 합니다. 부동산 매매 시에는 매도인의 조합원 지위와 매수 시 조합원 자격 승계 여부를 부동산 전문가 또는 관련 기관을 통해 명확히 확인하는 것이 필요합니다.
