행정
O아파트 주택재건축정비사업조합이 수립한 관리처분계획 변경과 이에 대한 부천시장의 인가처분에 대해, 재건축 조합원들이 분담금의 과도한 증가, 시공계약 변경 절차의 위법성, 재건축 결의 변경에 필요한 동의 절차 미준수 등을 이유로 무효를 주장하며 소송을 제기했습니다. 제1심 법원이 원고들의 청구를 기각했고 항소심 또한 원고들의 항소를 모두 기각하며 제1심 판결을 유지했습니다.
O아파트 재건축정비사업의 조합원들은 재건축 사업이 진행되면서 수립된 관리처분계획이 변경되자, 이에 따라 자신들의 분담금이 당초 예상보다 과도하게 증가했다고 주장했습니다. 또한, 조합이 시공사와 맺은 공사도급계약을 변경하는 과정에서 경쟁입찰 등 법정 절차를 제대로 거치지 않았고, 이러한 변경이 실질적인 재건축 결의를 변경하는 것에 해당함에도 조합원 2/3 이상의 동의 또는 서면 동의를 받지 않았다고 보았습니다. 이에 조합원들은 해당 관리처분계획 변경과 시장의 인가 처분이 무효임을 확인해달라며 소송을 제기했습니다.
관리처분계획 변경으로 인한 조합원 분담금 증가가 구 도시정비법상 2/3 동의를 필요로 하는 중대한 변경에 해당하는지 여부, 이미 선정된 시공자와의 공사 도급 계약 변경 시 시공자 선정과 동일한 경쟁입찰 절차를 거쳐야 하는지 여부, 시공계약 변경이 재건축 결의의 실질적 변경에 해당하여 구 도시정비법상 서면동의 절차가 필요한지 여부, 그리고 이러한 절차적 하자들이 관리처분계획 변경의 무효 사유가 될 정도로 중대하고 명백한지 여부가 쟁점이었습니다.
원고들의 피고들에 대한 항소를 모두 기각하고 항소비용은 참가로 인한 비용을 포함하여 모두 원고들이 부담하도록 결정했습니다.
재판부는 다음과 같은 이유로 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.
첫째, 관리처분계획 변경으로 인한 조합원 분담금 증가는 총 사업비의 2.49% 증가에 불과하며 이는 물가 변동 등 통상 예상할 수 있는 수준으로, 모든 조합원의 분담금이 증가한 것도 아니고 일부는 감소하는 등 중대한 영향을 미쳐 조합설립인가 사항의 변경에 준할 정도로 볼 수 없으므로 2/3 동의 요건이 필요하지 않다고 판단했습니다.
둘째, 구 도시정비법 제11조 제1항의 시공자 선정에 관한 경쟁입찰 규정은 이미 선정된 시공자와의 도급계약 변경에는 적용되지 않으며, 설령 위반이 있더라도 이는 관리처분계획 변경을 당연히 무효로 할 정도의 객관적으로 명백한 하자로 볼 수 없다고 판단했습니다.
셋째, 시공계약의 변경이 사실상의 재건축 결의 변경에 해당한다고 보기 어렵고, 구 도시정비법 제17조 제1항 등에 따른 서면동의가 필요하다고 볼 수 없으며, 설령 위반이 있더라도 역시 관리처분계획 변경을 당연히 무효로 할 정도의 객관적으로 명백한 하자로 볼 수 없다고 판단했습니다.
결론적으로 제1심 판결이 정당하다고 보아 원고들의 항소를 모두 기각했습니다.
이 사건은 주로 '구 도시 및 주거환경정비법(이하 구 도시정비법)'의 여러 조항들과 관련된 법리를 다루고 있습니다.
구 도시정비법 제16조 제2항 및 제20조 제3항: 이 조항들은 조합설립인가 사항이나 정관 변경 시 필요한 조합원 동의 요건에 관한 규정입니다. 특히 재건축 결의 변경에 준하는 중대한 변경의 경우 2/3 이상의 동의가 필요할 수 있습니다. 본 판결에서는 관리처분계획 변경으로 인한 분담금 증가가 통상 예상할 수 있는 범위 내의 것이며 조합원 비용 부담에 중대한 영향을 미치지 않는다고 보아, 이 조항들이 적용되거나 유추 적용되어 2/3 동의가 필요하다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
구 도시정비법 제11조 제1항: 이 조항은 조합이 시공자를 선정할 때 경쟁입찰 방법을 사용해야 한다는 규정입니다. 그러나 법원은 이 규정이 이미 선정된 시공자와의 공사 도급 계약을 변경하는 경우에도 적용된다고 볼 근거가 없다고 판단했습니다. 즉, 시공자를 처음 선정하는 단계와 이미 선정된 시공자와의 계약 내용을 변경하는 단계는 절차상 다르게 볼 수 있다는 법리를 따랐습니다.
구 도시정비법 제17조 제1항: 이 조항은 동의 시 인감도장을 사용한 서면동의와 인감증명서 첨부를 의무화하는 규정으로, 특히 중요한 사항 변경 시 요구됩니다. 그러나 본 판결에서는 시공계약 변경이 사실상의 재건축 결의 변경에 해당한다고 보기 어려워 위 규정에 따른 서면동의가 필요하다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
행정처분 무효 요건 관련 법리: 행정처분(이 사건에서는 관리처분계획 변경 인가처분)이 무효가 되기 위해서는 그 하자가 객관적으로 명백하여 당연히 무효로 할 정도에 이르러야 합니다. 법원은 원고들이 주장하는 절차적 하자들이 이러한 무효 사유에 해당할 정도로 중대하고 명백한지 여부를 판단했으며, 이 사건에서는 그렇지 않다고 보았습니다.
재건축·재개발 사업에서 관리처분계획이 변경되어 조합원 분담금이 증가하는 경우, 단순히 금액이 늘었다고 해서 무조건 절차적 하자가 되는 것은 아닙니다. 법원은 총 사업비 대비 증가율, 물가 변동 등 외부적 요인, 그리고 개별 조합원에게 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하여 중대한 변경인지 여부를 판단합니다. 일반적으로 총 사업비의 2.49% 증가는 통상 예상할 수 있는 수준으로 보았습니다.
시공자 선정 시 경쟁입찰 절차는 중요하지만, 이미 선정된 시공자와의 계약 내용을 변경하는 경우에는 해당 규정이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다.
시공계약 변경이 재건축 사업의 핵심적인 내용인 '재건축 결의'를 실질적으로 변경하는 것인지에 대한 판단은 법원에서 매우 신중하게 이루어지며, 단순한 계약 조건 변경만으로는 실질적 변경으로 인정되기 어렵습니다.
행정처분의 무효를 주장하려면 그 위법성이 객관적으로 명백하고 중대한 경우에 한하며, 사소한 절차적 오류는 무효 사유로 인정되기 어렵습니다. 따라서 법적 주장을 하려면 하자가 얼마나 명백하고 중대한지에 대한 신중한 검토가 필요합니다.
