건물 안전성 문제로 인한 식당 임대차 갱신 거절 및 보증금 지연 반환 사건

이 사건은 임대인이 건물의 안전성 문제(D등급)를 이유로 임차인의 임대차 계약 갱신을 거절하고 건물 인도를 요구한 본소 청구와, 임차인이 임대차보증금 반환 및 이에 대한 지연손해금을 요구한 반소 청구로 이루어졌습니다.

법원은 건물의 인도 의무는 인정하나 이미 소송 중 임차인이 건물을 인도했으므로 임대인의 본소 청구는 기각했습니다. 반소 청구에 대해서는 임대인이 임대차보증금 반환을 지연한 기간에 대한 지연손해금 32,786원을 임차인에게 지급하라고 판결했습니다.

또한, 임차인이 계약 갱신 요구권이 있고 임대인이 갱신 거절 사유를 입증해야 한다는 점, 임차인이 감정 결과를 받아들여 건물을 인도한 것이 권리 보호에 필요한 행위였다는 점을 고려하여 소송비용은 각자 부담하도록 했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 건물을 매수한 새로운 임대인으로, 건물의 안전 문제(D등급)를 이유로 기존 임차인인 B에게 임대차 계약 갱신을 거절하고 건물 인도를 요구했습니다.
• B: 건물 두 채를 임차하여 식당을 운영하던 임차인으로, 임대차 계약 갱신을 원했으나 건물 안전 문제로 인도를 하고 임대인 주식회사 A에게 임대차보증금과 이에 대한 지연손해금을 청구했습니다.

분쟁 상황

피고(B)는 2021년 6월 8일 C, D로부터 두 채의 건물을 보증금 3,000만 원, 차임 월 35만 원에, 그리고 보증금 3,000만 원, 차임 월 70만 원에 각각 임차하여 식당을 운영했습니다. 임대차 기간은 모두 2021년 6월 15일부터 2023년 6월 15일까지였습니다.

2021년 8월 5일 원고(주식회사 A)는 C, D로부터 이 건물들을 매수하여 새로운 임대인이 되었고, 2021년 8월 31일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

2023년 1월 4일, 원고는 피고에게 건물이 안전성평가 D등급을 받았다는 이유로 임대차 계약 갱신을 거절했습니다.

이 건물은 1970년에 목욕탕으로 준공된 1층 근린생활시설, 2층 주택 등으로 구성되어 있으며, 2층 지붕보다 약 5m 높은 굴뚝과 2층 바닥보다 약 1.5m 높이에 설치된 물탱크가 노후화되고 장기간 방치되어 구조적으로 매우 취약한 상태였습니다. 이러한 굴뚝과 물탱크가 무너질 경우 1층 및 인접 건물에 큰 피해를 줄 수 있는 상황이었습니다.

이 사건 소송이 진행되던 중인 2024년 10월 14일, 피고는 원고에게 임대차 목적물의 시건장치 비밀번호와 열쇠를 인도했습니다. 그리고 2024년 10월 18일, 원고는 피고에게 임대차보증금 총 6,000만 원을 지급했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 건물의 안전성 문제(D등급)가 임대차 계약 갱신 거절의 정당한 사유가 되는지 여부, 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 임대차보증금 반환 의무의 관계, 그리고 임대차보증금 반환 지연에 따른 손해배상 책임이었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고(주식회사 A)는 피고(B)에게 32,786원을 지급해야 합니다.
2. 원고(주식회사 A)의 본소 청구(건물 인도 요구)는 기각되었습니다.
3. 피고(B)의 나머지 반소 청구(32,786원을 초과하는 임대차보증금 지연손해금)도 기각되었습니다.
4. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 각 당사자가 각자 부담합니다.

결론

법원은 임차인이 이미 건물을 인도했으므로 임대인의 건물 인도 청구는 받아들이지 않았습니다. 다만, 임대인이 임대차보증금을 임차인이 건물을 인도한 날의 다음 날부터 실제 반환한 날까지 지연하여 지급한 것에 대해 연 5%의 지연손해금 32,786원을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 임차인의 계약갱신 요구권과 임대인의 갱신 거절 사유 입증 책임, 그리고 임차인이 건물을 인도한 상황 등을 고려하여 각자 부담하는 것으로 결정되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 (계약갱신 요구 등): 이 조항은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못하도록 규정하여 임차인의 영업권 보호를 목적으로 합니다. 다만, 단서 조항에는 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유들이 명시되어 있습니다. 이 사건에서는 건물의 안전 등급 D등급을 근거로 임대인이 갱신을 거절했는데, 이는 단서 조항에 해당하는지 여부가 쟁점이 될 수 있습니다. 법원은 피고에게 원칙적으로 계약갱신 요구권이 있고 원고가 갱신 거절 사유를 입증할 책임이 있다고 보았습니다.

• 민사소송법 제98조 (소송비용 부담의 원칙): 이 조항은 소송 비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙이라고 규정합니다. 그러나 법원은 사건의 경위, 각 당사자의 주장 내용, 승소 및 패소 비율 등을 종합적으로 고려하여 소송비용의 부담을 조정할 수 있습니다. 이 사건에서는 임차인의 계약갱신 요구권과 임대인의 갱신 거절 사유 입증 책임, 그리고 임차인이 감정 촉탁 결과를 받아들여 건물을 인도한 것이 권리를 지키는 데 필요한 행위로 판단되어 소송비용은 각자 부담하는 것으로 결정되었습니다.

• 민법상 지연손해금: 임대인이 임대차보증금을 반환할 의무를 이행하지 않아 임차인에게 손해가 발생한 경우, 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 일반적으로 금전 채무의 불이행에 대한 손해배상은 법정이율(연 5%)을 적용하여 지연손해금을 계산합니다.

참고 사항

건물 안전성 문제로 임대차 계약 갱신이 거절될 경우 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 건물 안전 등급 확인: 임대차 계약 전후로 건물의 안전 등급을 확인하고, 만약 D등급 이하의 중대한 안전 문제가 있다면 이에 대한 정확한 정보를 임대인과 임차인 모두가 인지해야 합니다.
• 계약 갱신 거절 사유의 정당성: 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 원칙적으로 계약 갱신 요구권이 있습니다. 임대인이 갱신을 거절하려면 법에서 정한 정당한 사유(예: 건물의 멸실 또는 파손으로 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우, 건물 철거 또는 재건축을 위한 경우 등)를 입증해야 합니다. 이 사건처럼 건물의 안전 문제가 중대한 경우, 갱신 거절의 정당한 사유가 될 수 있습니다.
• 건물 인도와 보증금 반환: 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 어느 한쪽이 의무를 지체하면 상대방도 그에 대한 책임을 물을 수 있습니다.
• 보증금 반환 지연 손해금: 임대인이 정당한 사유 없이 임대차보증금 반환을 지연할 경우, 임차인은 지연된 기간에 대해 법정이율(민법상 연 5%)에 따른 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
• 소송비용 부담: 소송의 결과에 따라 소송비용 부담 원칙이 달라질 수 있습니다. 본 사건의 경우, 임차인의 계약 갱신 요구권과 임대인의 갱신 거절 사유 입증 책임, 그리고 임차인이 감정 결과를 받아들여 건물을 인도한 것이 권리 보호를 위한 행위였다는 점 등이 종합적으로 고려되어 각자 부담하는 것으로 결정되었습니다.