지역주택조합 추진위 용역계약 해지 합의금 분쟁 사건

부동산 개발 회사가 지역주택조합 추진위원회와 업무대행용역계약을 체결한 후 합의 해지하면서, 추진위원회가 회사에 2억 원을 특정 조건(조합원 모집률 20% 달성)으로 지급하기로 약정했습니다. 조건이 충족되었음에도 추진위원회가 약정금 지급을 거부하자 회사가 소송을 제기했습니다. 추진위원회는 자신들이 당사자 적격이 없으며, 합의가 비진의표시, 강박에 의한 것이거나 조합 총회 미승인으로 무효라고 주장했지만, 법원은 추진위원회가 비법인사단으로서 당사자 적격이 있다고 판단했고, 추진위원회의 다른 무효 주장들도 인정할 증거가 없거나 법리상 이유가 없다고 보아 회사에 약정금 2억 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 부동산 개발 및 관리 사업을 영위하는 회사.
• 피고 B주택조합추진위: 부산 영도구에 지역주택조합 아파트 신축사업을 추진하는 단체.

분쟁 상황

원고인 부동산 개발 및 관리 회사 '주식회사 A'는 피고인 지역주택조합 신축사업을 추진하는 'B주택조합추진위'와 2020년 3월 4일 조합업무대행용역계약을 체결했습니다. 이후 2021년 1월 14일, 양 당사자는 이 용역계약을 합의 해지하기로 결정하면서, B주택조합추진위가 주식회사 A에 총 10억 원을 지급하고, 그중 2억 원은 조합원 모집률이 20%가 될 경우 지급하기로 합의했습니다. 그런데 피고의 조합원 모집률이 20%를 초과했음에도 약정금 2억 원의 지급이 이루어지지 않자, 원고 주식회사 A가 피고 B주택조합추진위를 상대로 약정금 지급을 요구하는 소송을 제기하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

피고인 지역주택조합 추진위원회가 법적으로 당사자 적격이 있는지 여부, 합의해지 약정이 비진의표시 또는 강박에 의해 무효이거나 취소될 수 있는지 여부, 그리고 주택법 및 추진위원회 규약에 따른 조합 총회의 의결을 거치지 않았다는 이유로 합의가 무효가 되는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B주택조합추진위는 원고 주식회사 A에게 약정금 2억 원과 이에 대한 소장 부본 송달 다음 날인 2021년 10월 19일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

법원은 원고 회사의 청구를 전부 인용했습니다. 피고 추진위원회가 창립총회 개최와 규약 제정 등을 통해 비법인사단으로서의 실체를 갖추었으므로 당사자 적격이 있다고 보았습니다. 또한 추진위원회의 비진의표시, 강박에 의한 의사표시 또는 합의 해제 주장은 증거가 부족하여 받아들이지 않았습니다. 마지막으로, 주택법상 총회 의결 규정은 설립 인가를 받은 조합에 적용되며, 추진위원회에는 직접 적용되지 않고, 설령 유추 적용된다 하더라도 총회 의결이 없다는 이유만으로 계약의 사법상 효력이 무효로 된다고 보기 어렵다고 판단하여, 원고의 청구를 정당하다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주택조합 추진위원회의 법적 성격과 계약의 유효성 판단에 대한 법리를 다루고 있습니다.

1. 비법인사단으로서의 당사자 적격: 민법상 단체는 고유의 목적을 가지고 사단적 성격의 규약을 만들고, 의사결정 및 집행기관을 두며, 기관의 의결이나 업무집행 방법이 다수결 원칙에 의해 행해지는 등 일정한 조직적 특성을 갖추면 비법인사단으로서 법적 실체를 가지며, 이는 주택법상 지역주택조합 설립을 위한 추진위원회에도 그대로 적용될 수 있습니다. (대법원 1992. 7. 10. 선고 92다2431 판결, 대법원 1998. 6. 26. 선고 97누2801 판결 등 참조) 이 사건 피고는 창립총회 개최, 규약 제정, 임원 선임 등을 통해 이러한 요건을 충족하여 당사자 적격이 인정되었습니다.
2. 비진의표시 및 강박에 의한 의사표시: 민법 제107조(비진의표시)는 의사표시가 표의자의 진의 아님을 알고 한 것이라도 그 효력이 있으나, 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 무효로 한다고 규정합니다. 민법 제110조(강박에 의한 의사표시)는 강박에 의해 의사표시를 한 경우 취소할 수 있다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서는 피고가 주장하는 비진의표시나 강박 사실을 인정할 증거가 없어 주장이 받아들여지지 않았습니다.
3. 주택법상 총회 의결의 효력: 주택법 제11조 제1항은 주택조합 설립 인가에 대한 사항을, 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 관하여 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있습니다. 하지만 이 규정은 주택법상 인가를 신청한 주택조합에 적용되는 것으로, 아직 인가를 받지 않은 피고 추진위원회에는 직접 적용되지 않습니다. 나아가, 주택법은 도시 및 주거환경정비법과 달리 총회 의결 없는 계약 체결을 직접 금지하거나 처벌하는 규정을 두고 있지 않으며, 그 사법상 효력을 당연히 무효로 하는 규정도 없습니다. 재개발·재건축정비사업조합(공법인)과 달리 주택조합(비법인사단)은 사경제 주체이므로, 총회 의결이 없다는 이유만으로 계약의 사법상 효력이 무효가 된다고 보기 어렵다는 법리가 적용됩니다. (대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결 등 참조)
4. 비법인사단 대표권 제한: 비법인사단의 규약으로 대표자의 대표권을 제한하는 것은, 해당 제한 규정이 제정되기 전에 대표자에 의해 유효하게 체결된 계약의 효력을 사후적으로 소멸시킨다고 볼 수 없습니다. (대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 참조) 이 사건에서 피고의 규약은 이 사건 용역계약과 합의가 성립한 이후 제정되었으므로, 소급하여 계약의 효력을 제한할 수 없습니다.
5. 지연손해금: 금전채무의 불이행으로 인한 손해배상액은 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산됩니다.

참고 사항

지역주택조합 추진위원회는 비록 법인 등기가 없더라도, 고유한 목적을 가지고 규약을 제정하고 의사결정 및 집행기관을 두는 등의 조직을 갖추면 법률상 ‘비법인사단’으로 인정되어 소송의 당사자가 될 수 있습니다. 따라서 추진위원회는 법적 분쟁에 휘말릴 경우 그 책임에서 자유롭지 않습니다. 계약 해지 시 합의금 약정을 할 때에는 지급 조건을 명확히 하고, 해당 조건이 객관적으로 증명될 수 있도록 관련 서류를 철저히 보관해야 합니다. 또한, 일방적으로 비진의표시나 강박에 의한 의사표시였다고 주장하려면 이를 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증거가 필요합니다. 주택법상의 총회 의결 관련 규정은 일반적으로 주택조합 설립 인가를 받은 이후의 조합에 적용되며, 아직 인가를 받지 않은 추진위원회 단계에서는 총회 의결 없이 체결된 계약이라도 그 사법상 효력이 유효하다고 판단될 수 있습니다. 특히, 도시 및 주거환경정비법상 재개발·재건축조합과 주택법상 지역주택조합은 법적 성격이 다르므로(전자는 공법적 성격, 후자는 사법적 성격), 총회 의결 없는 계약의 효력 판단에 있어 차이가 있을 수 있음을 유의해야 합니다.