아파트 지하층 무허가 주거공간 재건축조합원 자격 인정 여부 판결

원고 A씨는 부산 해운대구의 아파트 지하층 부분과 그 토지 지분을 매수했습니다. 이후 이 아파트가 포함된 지역에 B구역주택재건축정비사업조합이 설립되자, 원고는 자신이 해당 지하층 부분의 적법한 소유자로서 조합원 자격이 있음을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. 원고는 자신이 매수한 지하층 부분이 적법하게 건축된 건물의 미등기 부분이며, 구분소유권이 성립한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 해당 지하층 부분이 건축허가 내용과 다르게 무단으로 건축된 무허가 건축물로 보이고, 아파트 공용부분에 해당하며, 적법한 구분행위가 없었으므로 원고에게 조합원 자격이 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부산 해운대구 재건축 사업구역 내 아파트 지하층의 소유권을 주장하며 재건축조합원 자격 확인을 구한 자.
• 피고 B구역주택재건축정비사업조합: 부산 해운대구에서 주택재건축정비사업을 시행하는 조합.

분쟁 상황

원고 A는 2015년 7월 27일 G으로부터 부산 해운대구 소재 E아파트의 지하층 부분 60㎡와 해당 토지 중 231/5554 지분을 1억 6천만 원에 매수하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 아파트의 지하층 부분은 1975년 아파트 준공 당시 빈 공간이었으나, 1977년 7월 9일 입주민 회의에서 주거용으로 매도하기로 결의된 후 방 3개, 화장실, 주방 등을 갖춘 주거 형태로 개조되어 J, K, G 등에게 순차적으로 매매되어 왔습니다. 이후 피고 B구역주택재건축정비사업조합이 2018년 7월 27일 조합설립인가를 받자, 원고는 자신이 토지등소유자로서 피고 조합의 조합원임을 확인받고자 이 소송을 제기했습니다. 원고는 자신이 매수한 지하층 부분이 적법하게 허가받은 건물의 미등기 부분이며, 주거 형태로 이용되어 왔고 구분행위가 있었으므로 구분소유권을 가지고 있다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

재건축 사업구역 내 아파트 지하층이 적법한 건축물로 인정되어 구분소유권이 성립하고, 그 소유자에게 재건축조합원 자격이 부여될 수 있는지 여부.

법원의 판단

원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 이 사건 아파트 지하층 부분이 건축허가 내용과 달리 무단으로 건축된 무허가 건축물로 판단했습니다. 또한 사용승인 당시 빈 공간이었던 점, 건축물대장 및 등기부에 기재가 없는 점 등을 종합하여 아파트 공용부분에 해당한다고 보았습니다. 입주민 회의의 매도 결의만으로는 공용부분을 전유부분으로 변경하는 적법한 구분행위가 있었다고 인정하기 어렵다고 판단했으며, 따라서 원고에게 이 사건 지하층 부분에 대한 구분소유권이 성립하지 않아 재건축조합원 자격이 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법)상 조합원 자격과 무허가 건축물 도시정비법 제2조 제9호 (가)목 및 제39조 제1항에 따르면 정비구역 안에 위치한 토지나 건축물의 소유자 또는 그 지상권자는 재개발조합의 조합원이 됩니다. 그러나 법원은 원칙적으로 이 조항에서 말하는 '건축물'은 적법한 건축물을 의미하며, 무허가 건축물은 조합원 자격이 있는 건축물에 포함되지 않는다고 해석합니다. 이는 위법 행위를 한 사람이 재개발 사업의 이익을 얻는 것을 방지하고, 무분별한 무허가 주택 난립을 규제하며, 적법한 토지 소유자의 재산권 침해를 막기 위함입니다. 다만, 재개발조합이 정관으로 일정한 범위 내에서 무허가 건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정하는 경우에는 예외적으로 조합원 자격이 인정될 수 있습니다. 이 사건에서 피고 조합의 정관에는 무허가 건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하는 규정이 없었으므로, 이 사건 지하층 부분이 무허가 건축물로 인정될 경우 원고는 조합원 자격을 얻을 수 없게 됩니다.

2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 구분소유의 성립 및 공용부분 하나의 건물에 대해 구분소유가 성립하려면 객관적, 물리적으로 1동의 건물이 존재하고, 구분된 각 부분이 구조적으로나 이용상으로 독립성을 갖추어야 합니다. 또한, 물리적으로 구획된 건물 부분을 각각 별개의 소유권의 객체로 삼으려는 '구분행위'가 있어야 합니다. 이 구분행위는 건물의 물리적 형태를 변경하지 않더라도 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정될 수 있습니다.

한편, 집합건물에서 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 등 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물 부분은 '공용부분'으로서 구분소유권의 목적으로 할 수 없습니다. 건물의 어느 부분이 공용부분에 해당하는지는 소유자들 사이에 특별한 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정됩니다. 따라서 건물이 지어질 당시 객관적인 용도가 공용부분이었던 곳을 나중에 임의로 개조하여 사용하거나, 건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 했더라도 그로 인해 공용부분이 전유부분이 되어 특정인의 전속적인 소유권의 객체가 되는 것은 아닙니다. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 전유부분으로 변경되지 않는 한 구분소유권의 목적이 될 수 없습니다. 이 사건 지하층 부분은 사용승인 당시 빈 공간이었고, 아파트 공용부분으로 판단되었으며, 입주민 회의의 매도 결의만으로는 공용부분을 전유부분으로 변경하는 적법한 구분행위로 인정되지 않았습니다.

참고 사항

재개발, 재건축 사업구역 내 부동산을 매수할 때는 해당 건축물의 적법성을 반드시 확인해야 합니다. 무허가 건축물이나 불법 증축된 부분의 소유자는 원칙적으로 재개발·재건축조합의 조합원 자격이 없으며, 조합 정관에 명확한 예외 규정이 있는 경우에만 인정될 수 있습니다. 집합건물의 구분소유권은 건물의 물리적 독립성(구조상, 이용상 독립성)뿐만 아니라, 해당 부분을 별개의 소유권으로 삼으려는 소유자의 명확한 '구분행위'가 객관적으로 표시되어야만 성립합니다. 단순히 건물의 일부를 개조하여 사용하거나 매매가 이루어졌다는 사실만으로는 공용부분이 전유부분으로 변경되거나 구분소유권이 성립한다고 볼 수 없습니다. 특히 아파트 지하층과 같이 건물의 사용승인 당시 공용부분으로 사용되던 공간을 임의로 개조하여 주거용으로 사용하더라도, 이는 전유부분으로 변경된 것으로 보지 않을 가능성이 큽니다. 집합건물의 공용부분을 전유부분으로 변경하여 특정인에게 매도하는 행위는 단순한 관리행위를 넘어서는 처분행위이므로, 적법한 절차와 권한을 가진 주체(예: 구분소유자 전원의 합의 등)의 결정이 필요합니다. 단순히 입주민 회의의 결의만으로는 법적 효력을 갖는 적법한 처분행위로 인정되기 어렵습니다.