부산 터미널 부지 매도 중개수수료 청구 기각 판결

공인중개사 A는 자신이 고용한 중개보조원 D이 피고 회사 소유의 터미널 부지 매매 계약 성립에 결정적인 기여를 했음에도 불구하고 책임 없는 사유로 최종 계약서 작성에 관여하지 못했다며 피고에게 약 1억 5천만 원 상당의 중개수수료를 청구했습니다. 법원은 원고가 피고와 중개계약을 체결했다거나 중개보조원 D이 이 사건 매매계약 성립에 결정적인 역할을 했다고 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: C공인중개사사무소를 운영하는 공인중개사. 중개보조원 D을 고용하여 피고 토지 매매 중개에 관여했다고 주장하며 중개수수료를 청구했습니다.
• 피고 B 주식회사: 화물운수업을 목적으로 하는 법인으로, 약 20년간 터미널 이전을 위해 부산 동구에 위치한 총 4필지의 토지(약 902평)를 매도하려 했습니다.
• 주식회사 I: 피고 B 주식회사로부터 이 사건 토지를 매입한 회사입니다.
• K: J공인중개사사무소 대표로, 피고 B 주식회사의 의뢰를 받아 주식회사 I과의 매매계약을 성사시킨 공인중개사입니다.
• D: 원고 A의 중개보조원. 피고 토지 매매 중개에 관여하여 매매계약 성립에 결정적인 기여를 했다고 원고 A가 주장하는 인물입니다.
• N: 피고 B 주식회사의 부산지점장으로, M 퇴직 후 이 사건 토지 매도 관련 업무를 담당했으며 K에게 중개를 의뢰했습니다.

분쟁 상황

피고 B 주식회사는 1999년부터 부산 동구에 위치한 약 902평 규모의 토지(이 사건 토지)를 매도하려 했습니다. 여러 업체로부터 매수의향서를 받았으나 계약으로 이어지지 못하다가, 2019년 말 주식회사 I으로부터 매수의향서를 받고 매매대금 157억 8,500만 원 및 이전 부지 확보 등 조건을 추가한 매도의향서를 교부했습니다. 이후 피고는 K 공인중개사의 중개로 2020년 1월 17일 I과 매매계약을 체결했습니다. 계약에는 피고가 이전할 부지에 대한 계약이 불발될 경우 배액 없이 원상회복하는 '수평계약' 특약 등 피고에게 유리한 조건이 포함되었습니다. 한편, 원고 A는 자신의 중개보조원 D이 피고의 토지 매도 중개를 의뢰받아 I과의 매매계약 성립에 결정적인 기여를 했음에도 불구하고 최종 계약서 작성에 관여하지 못했다며, 매매대금의 0.9%와 부가가치세를 합한 156,296,250원의 중개수수료를 피고에게 청구했습니다. 원고는 중개보조원 D이 피고의 전 지점장 M으로부터 중개업무를 위임받았다고 주장했으나, M은 이미 퇴직한 상태였고 피고는 원고와 중개계약을 체결한 사실이 없으며 K 공인중개사가 실제 계약 성립에 기여했다고 반박했습니다. 특히 피고가 요구한 중요한 조건들이 원고가 작성한 매매계약서 초안에는 누락되어 있었다는 점도 지적되었습니다.

핵심 쟁점

원고인 공인중개사가 피고 회사 소유 토지의 매매 계약 성립에 결정적인 기여를 했는지, 그리고 원고와 피고 사이에 유효한 중개계약이 존재했는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

재판부는 원고와 피고 사이에 이 사건 토지 매도에 관한 중개계약이 체결되었거나 원고 소속 중개보조원 D이 매매계약 체결에 결정적인 기여를 했다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 특히 피고가 제시한 조건(이전 부지 확보, 수평계약 특약, 계약금 및 중도금 선지급 등)이 매매계약에 반영되는 과정에서 원고의 기여를 인정할 객관적인 자료가 없었고, 오히려 K 공인중개사가 피고와 I의 이해관계를 조율하여 계약 성립에 결정적인 기여를 했다고 보았습니다. 따라서 원고의 중개수수료 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 핵심은 공인중개사가 부동산 매매 계약 성립에 결정적인 기여를 했는지와 중개계약의 유효성입니다.

1. 민법 제686조 (수임인의 보수청구권)​

   • 제1항은 수임인이 보수를 받을 수 있는 경우를 규정하고, 제3항은 수임인이 위임사무를 완료하기 전에 계약이 종료되더라도 그 사무 처리의 정도에 비례하여 보수를 청구할 수 있음을 명시합니다.
   • 이 사건에서 원고는 중개보조원 D의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 최종 계약서 작성에 관여하지 못했으므로, 이미 이루어진 중개행위에 상응하는 보수를 청구할 권리가 있다고 주장했습니다.

2. 상법 제61조 (상인 간의 위임)​

   • 상인 간의 위임에서는 특별한 약정이 없어도 수임인은 위임사무를 처리한 경우 보수를 청구할 수 있다고 규정합니다. 이는 민법상 무상 위임을 원칙으로 하는 것과 차이가 있습니다.
   • 원고는 피고가 화물운수업을 목적으로 하는 법인으로서 상인이므로 상법상 보수 청구권이 있다고 주장했습니다.

3. 대법원 판례 (대법원 2007. 4. 27.자 2007다12432 판결 등)​

   • 부동산 중개인은 계약 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약 성립을 성사시켰을 경우에만 원칙적으로 중개수수료를 청구할 수 있습니다.
   • 다만, 예외적으로 다음 두 가지 경우에 중개수수료 지급을 구할 수 있다고 보았습니다.
     1. 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결한 경우 (신의칙상 사실상 계약을 성사시킨 경우에 준하여 보수 청구 가능).
     2. 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 했음에도 중개업자의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못한 특별한 사정이 있는 경우 (신의칙 등에 기하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료 청구 가능).
   • 이 판결에서는 원고가 피고와 중개계약을 체결했다거나, 원고 소속 중개보조원이 이 사건 매매계약 성립에 '결정적인 기여'를 했다는 증거가 부족하다고 판단하여 위 대법원 판례의 예외적인 경우에 해당하지 않는다고 보았습니다. 특히, 피고가 제시한 핵심 조건들이 최종 계약에 반영되는 과정에서 원고의 기여가 불분명하고, 오히려 다른 중개인의 역할이 컸다는 점이 인정되었습니다. 이에 따라 원고의 중개수수료 청구를 기각했습니다.

참고 사항

부동산 중개수수료를 청구하는 경우, 중개계약 체결 여부와 중개인의 계약 성립 기여도를 명확히 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 특히 여러 중개인이 관여하거나 중개 과정이 복잡한 대규모 거래에서는 중개 보수 약정서, 중개 활동 내역 기록(매수/매도 의향서 전달, 조건 협의 과정 등), 최종 계약서에 반영된 중개인의 역할 등 객관적인 증거를 충분히 마련해야 합니다. 중개 계약 체결 시에는 서면으로 계약 관계, 중개 범위, 보수액 및 지급 조건 등을 명확히 정하고, 구체적인 계약 조건 협의 과정과 기여도를 기록으로 남기는 것이 좋습니다. 만약 중개업자의 책임 없는 사유로 계약이 중단된 경우라도, 중개업자가 계약의 성립에 '결정적인 역할'을 했음을 입증해야만 상응하는 보수를 청구할 수 있습니다.