재개발 지역 세입자의 주거이전비 지급 청구 사건

원고는 부산 B구역 주택재개발 정비구역 내 주택의 세입자로서, 피고인 재개발정비사업조합을 상대로 주거이전비 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 법원은 원고가 재개발 사업시행인가 고시일 기준으로 3개월 이상 거주한 세입자임을 인정하여, 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 따라 3개월분의 주거이전비 9,251,637원과 지연손해금을 피고가 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 다만 원고가 청구한 4개월분 주거이전비 및 세대주/세대원 별 합의금 주장은 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부산 B구역 주택재개발 정비구역 내 주택을 임차하여 거주하던 세대주
• 피고 B구역주택재개발정비사업조합: 부산 B구역 주택재개발정비사업의 사업 시행자

분쟁 상황

부산 부산진구 C 일대 재개발 사업이 진행되면서, 해당 구역 내 주택에 2003년 8월 15일부터 임차하여 거주하던 원고는 피고 조합에 주거이전비를 청구했습니다. 피고는 원고의 주거이전비 지급을 거절했고, 이에 원고는 주거이전비 총 20,463,264원(4개월분) 및 지연손해금의 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다. 원고는 주거이전비 산정 시 가구원수별 월평균 가계지출비의 4개월분을 기준으로 해야 한다고 주장했으나, 예비적으로는 피고와 세입자들 사이에 세대주 700만 원, 세대원 1명당 550만 원을 기준으로 한 합의가 있었다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

재개발정비사업의 시행으로 이주하게 된 세입자가 주거이전비를 청구할 수 있는지, 그 청구권이 인정된다면 주거이전비의 산정 기준이 되는 법령과 금액은 어떻게 결정되는지가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

피고는 원고에게 주거이전비 9,251,637원과 2019년 8월 23일부터 2019년 11월 29일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구(4개월분 주거이전비 및 합의금)는 기각되었습니다. 소송비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 부담합니다.

결론

재개발 사업의 정비계획에 관한 공람공고일(2004. 12. 23.)보다 3개월 이전인 2003년 8월 15일부터 임대차계약을 체결하고 가족과 함께 거주한 사실이 입증되어, 원고는 사업시행인가 고시일(2006. 10. 18.)에 주거이전비 청구권을 취득한 것으로 판단되었습니다. 주거이전비 산정 시에는 사업시행인가 고시일 당시의 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙이 적용되어 3개월분 주거이전비가 산정되었으며, 2006년 4/4분기 통계청 4인 가구 기준 도시근로자가구의 월평균 가계지출비 3,083,879원을 기준으로 9,251,637원이 인정되었습니다. 피고가 세입자들과 별도의 주거이전비 지급에 합의했다는 원고의 주장은 이를 인정할 증거가 부족하여 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 구 도시 및 주거환경정비법(이하 '구 도시정비법') 제40조 제1항에 따라 준용되는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법') 및 같은 법 시행규칙에 근거하여 주거이전비를 청구하는 사례입니다.

1. 주거이전비 청구권 발생 시점 및 대상:

• 구 도시정비법상 주거용 건축물 세입자에 대한 주거이전비 보상은 정비계획에 관한 공람공고일 당시(이 사건의 경우 2004. 12. 23.) 해당 정비구역 안에서 3개월 이상 거주한 자를 대상으로 합니다.
• 청구권 발생 시점은 주거이전비 보상내용이 구체적으로 정해지는 사업시행계획에 대한 인가고시일(이 사건의 경우 2006. 10. 18.)입니다.
• 이는 대법원 판례(대법원 2006. 4. 27. 선고 2006두2435 판결 등)가 주거이전비의 성격을 조기이주 장려를 위한 정책적 목적과 이주로 인한 어려움을 겪는 세입자를 위한 사회보장적 차원으로 보고 있기 때문입니다.

2. 주거이전비 산정 기준:

• 주거이전비는 사업시행인가 고시일 당시의 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 따라 산정됩니다.
• 이 사건의 사업시행인가 고시일인 2006년 10월 18일에는 개정 전 시행규칙 제54조 제2항이 적용되어 가구원 수에 따라 '3개월분'의 주거이전비를 보상하도록 규정되어 있었습니다. (이후 개정된 시행규칙은 4개월분으로 증액했으나, 부칙에 따라 개정 시행규칙 시행 후 보상계획을 공고하는 사업부터 적용됩니다.)
• 산정 금액은 통계법 제3조 제4호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 '도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비'를 기준으로 합니다.
• 이 사건에서는 2006년 4/4분기 통계청의 4인 가구 기준 도시근로자가구의 월평균 가계지출비 3,083,879원을 3개월분으로 계산하여 9,251,637원이 인정되었습니다.

참고 사항

1. 재개발, 재건축 등 공익사업으로 인해 이주하게 될 경우, 정비계획 공람공고일 3개월 전부터 해당 주택에 거주했음을 증명하는 것이 매우 중요합니다. 전입신고, 임대차 계약서, 월세 송금 내역, 공과금 납부 기록 등을 철저히 보관해야 합니다.
2. 주거이전비는 세대주에게 가구원 수에 따라 지급되며, 가구원 수는 사업시행인가 고시일까지 해당 주택에 거주한 가족 구성원을 기준으로 합니다.
3. 주거이전비의 산정 기준(3개월분 또는 4개월분)은 사업시행인가 고시일에 적용되는 법령에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 기준 시점의 법령을 확인해야 합니다. 이 사건에서는 개정된 시행규칙 시행 전 사업시행인가가 고시되어 3개월분으로 인정되었습니다.
4. 주거이전비는 해당 연도(사업시행인가 고시일이 속한 연도)의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정됩니다. 통계청 자료를 통해 정확한 금액을 확인할 수 있습니다.
5. 사업시행자와 세입자 간에 주거이전비에 대한 별도 합의가 있었다고 주장하는 경우, 그 합의를 입증할 수 있는 명확한 증거(서면 합의서 등)가 있어야 합니다. 구두 합의만으로는 인정받기 어려울 수 있습니다.