행정 · 노동
재개발구역 내 토지 및 주택, 무허가건물을 소유한 조합원 A가 재개발조합 B를 상대로 59A형 아파트 2채의 분양권을 주장하며 관리처분계획 중 자신에 대한 부분 취소와 수분양자 지위 확인을 청구한 사건입니다. 조합원 A는 자신의 주택과 무허가건물의 합계 면적이 2주택 공급 기준을 충족한다고 주장했으나, 법원은 무허가건물이 주거용으로 인정하기 어렵고 면적 산정 기준에도 미달하며, 분양신청 기간 만료일 이전에 제3자에 의해 무허가건물이 철거되어 소유자 지위를 유지한다고 볼 수 없으므로, 조합의 1주택 공급 관리처분계획이 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 또한, 수분양자 지위 확인 청구는 확인의 이익이 없어 각하되었습니다.
원고 A는 부산 부산진구 재개발구역 내 토지와 함께 등기된 주택 1동과 슬레이트 지붕 무허가건물 1동을 소유하고 있었습니다. 그런데 H근린공원 조성 공사를 하던 제3자 J이 2016년 11월 3일 원고의 동의 없이 이 무허가건물을 철거했습니다. 이후 피고 조합은 2017년 5월 15일부터 조합원 분양 신청을 받았고, 원고는 주택과 무허가건물의 합산 면적(약 158.74m²)을 근거로 59A형 아파트 2채 분양을 신청했습니다. 그러나 한국감정원의 타당성 검증 결과, 원고는 2주택 공급 대상에서 제외되었고, 피고 조합은 원고에게 59A형 아파트 1채만 분양하는 내용의 관리처분계획을 수립하여 2018년 6월 28일 인가받았습니다. 이에 원고는 자신의 2주택 분양권이 부당하게 박탈되었다며 소송을 제기했습니다.
원고의 수분양자 지위 확인 청구가 적법한지 여부, 이 사건 무허가건물이 '기존무허가건물'로서 '주거용'으로 사용되었는지 여부, 이 사건 주택과 무허가건물 등의 '주거전용면적' 합계가 2주택 공급 기준인 118m²를 초과하는지 여부, 분양신청 기간 만료일 당시 원고가 철거된 무허가건물의 '소유자' 지위를 유지하는지 여부
원고의 수분양자 지위 확인 청구 부분은 각하되었고, 관리처분계획 중 원고에 대한 부분의 취소 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 먼저, 관리처분계획의 내용에 다툼이 있는 경우 항고소송으로 관리처분계획의 취소 등을 구할 수 있으므로, 별도로 수분양자 지위 확인을 구하는 것은 '확인의 이익'이 없어 부적법하다고 판단했습니다. 다음으로, 무허가건물의 주거용성 판단에서, 사진상 사람이 장기간 거주하기 부적합하고 현장 조사 시 공가로 나타났으며 증언으로도 주거용으로 보기 어렵다는 점을 들어 주거용으로 사용되었다거나 기능상 주거용으로 사용될 만한 건축물에 해당하지 않는다고 보았습니다. 주거전용면적 합산에서는 이 사건 주택의 면적은 26.45m²로 보았고 무허가건물을 모두 주거전용면적으로 인정해도 78.55m²에 불과하여 합산 면적 105m²는 2주택 분양 기준인 118m²에 미달한다고 판단했습니다. 또한, 화장실, 창고, 가추 등은 주택과 분리되어 있거나 주거공간으로 보기 어려워 주거전용면적에 산입할 수 없다고 보았습니다. 마지막으로 분양신청 기간 만료일 당시 무허가건물이 이미 철거되어 존재하지 않았으므로, 제3자가 임의로 철거했더라도 원고가 무허가건물의 소유자 지위를 유지한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 피고 조합의 관리처분계획은 적법하다고 결론 내렸습니다.
재개발사업의 분양 기준은 '구 도시 및 주거환경정비법(도정법)'과 그 시행령, 그리고 해당 지방자치단체의 조례에 따릅니다. 구 도정법 제48조 제2항 제6호는 원칙적으로 '1세대 또는 1인'에게 '1주택'을 공급하도록 규정하고 있습니다. 다만, 같은 항 제7호 다목 본문은 '종전 주택의 주거전용면적' 범위 등 특정 기준 내에서 '2주택'을 공급할 수 있으며, 이 중 1주택은 주거전용면적 60제곱미터 이하로 해야 한다고 예외를 두고 있습니다. '구 도정법 시행령 제52조 제1항 제3호'와 '구 부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제22조 제1항 제1호'는 공동주택 분양대상자를 '종전 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되는 건축물을 포함한다)을 소유한 자'로 정하고 있습니다. 이때 '기존무허가건축물'은 1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물을 의미하며('구 조례 제2조 제1호'), 분양 여부 판단의 기준 시점인 '관리처분계획 기준일'은 '분양신청 기간 만료일'입니다('구 조례 제2조 제2호'). '주택법 제2조 제1호'는 주택을 '세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물'로 정의하고 있습니다. '구 주택법 시행규칙 제2조 제1호'와 '건축법 시행령 제119조 제1항 제3호'는 주택의 '주거전용면적' 산정 기준을 명시하고 있으며, 지하실(거실로 사용되는 면적 제외), 본 건축물과 분리된 창고, 차고, 화장실의 면적은 주거전용면적에서 제외합니다. 또한, '확인의 소'는 당사자 사이에 법률관계에 분쟁이 있고, 그로 인해 원고의 법적 지위가 불안할 때 확인 판결이 그 불안을 제거하는 데 가장 유효하고 적절한 수단인 경우에만 '확인의 이익'이 인정됩니다. 재건축조합의 관리처분계획에 다툼이 있는 경우, 이는 조합이 행한 '처분'에 해당하므로 '항고소송(취소소송)'으로 다투어야 하며, 이 단계에서 곧바로 조합원 지위 또는 수분양권 등의 확인을 구하는 것은 확인의 소의 보충성 원칙에 비추어 허용되지 않습니다.
재개발사업에서 '기존무허가건축물'의 분양권 인정 여부는 해당 건물이 1989년 3월 29일 이전에 발생했는지 뿐만 아니라, 실제로 '주거용'으로 사용되었거나 주거 기능이 가능한 구조를 갖추었는지에 따라 판단됩니다. 단순히 항공사진이나 건축물 현황 조사에서 건물이 확인되었다고 해서 주거용으로 인정되는 것은 아니며, 건물의 상태, 내부 구성, 실제 거주 여부 등을 종합적으로 판단합니다. 또한 2주택 공급의 기준이 되는 '종전 주택의 주거전용면적'은 건축법과 주택법 관련 규정에 따라 엄격하게 산정되므로, 창고, 화장실, 가추 등은 특별한 사정이 없는 한 주거전용면적에 산입되기 어렵습니다. 특히 중요한 점은, 분양신청 기간 만료일인 '관리처분계획 기준일' 당시 해당 건물이 실제로 존재해야 소유자로서의 분양 대상 지위가 인정될 수 있다는 것입니다. 사업시행자의 귀책사유 없이 제3자에 의해 건물이 철거된 경우에도 해당 기준일 이전에 건물이 멸실되었다면 분양권이 상실될 수 있으므로, 소유한 건물의 현황을 지속적으로 관리하고 확인해야 합니다. 마지막으로, 법률상 다툼이 발생했을 때 '확인의 소'를 제기하기 위해서는 법적 지위의 불안이나 위험을 제거하는 데 해당 확인 판결이 가장 유효하고 적절한 수단이어야 합니다. 관리처분계획의 위법성을 다투는 경우에는 '관리처분계획 취소소송'이 적절하며, 별도의 지위 확인 청구는 '확인의 이익'이 없다고 보아 각하될 수 있습니다.
