A아파트 하자보수 및 보증금 청구 분쟁 사건

A아파트 입주자대표회의는 아파트에 발생한 다양한 하자에 대해 사업주체인 주식회사 B과 하자보수보증을 한 주택도시보증공사를 상대로 손해배상 및 하자보수보증금 청구 소송을 제기했습니다. 아파트 공용 및 전유 부분에서 누수, 균열, 설계와 다른 시공 등이 문제되었고 입주자대표회의는 구분소유자들로부터 하자 관련 손해배상채권을 양수받았습니다. 법원은 2년차 하자에 대해서는 제척기간이 도과하여 청구권이 소멸했다고 보았으나 3년차 하자에 대해서는 권리행사가 있었다고 판단했습니다. 대부분의 개별 하자는 감정 결과를 바탕으로 인정되었지만 단지 내 시설물 중 일부와 잔디·수목 고사 및 홈 네트워크 관련 하자는 제외되었습니다. 착공도면과 준공도면이 다른 부분에 대한 채무불이행 주장은 분양 계약 내용에 편입되었다고 볼 증거가 없어 인정되지 않았습니다. 최종적으로 법원은 피고 주식회사 B에게 하자보수비 상당의 손해배상액 929,852,032원을, 주택도시보증공사에게는 보증금 733,044,052원을 지급하라고 판결하되 책임제한 80%를 적용하고 일부 금액에 대해서는 피고 주식회사 B과 공동하여 지급하도록 명령했습니다.

관련 당사자

• 원고: A아파트입주자대표회의 (A아파트의 공동주택 관리를 위해 구성된 자치관리기구)
• 피고 1: 주식회사 B (A아파트를 건축하여 분양한 사업주체)
• 피고 2: 주택도시보증공사 (피고 B과 A아파트에 관한 하자보수보증계약을 체결한 보증사)
• 피고1 보조참가인: C 주식회사 (피고 B로부터 A아파트의 마루, 도배 공사를 하도급받아 공사를 마친 회사)
• 피고1 보조참가인: 주식회사 D (피고 B로부터 A아파트의 홈네트워크 및 무인경비 시스템 설치공사를 하도급받아 공사를 마친 회사)

분쟁 상황

서귀포시 A아파트의 입주자대표회의는 아파트의 공용부분과 전유부분에서 누수, 균열, 기능상·안전상·미관상 지장을 초래하는 다양한 하자가 발생했다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 이러한 하자는 설계도면에 따라 시공되지 않거나, 설계도면과 다르게 변경 시공되거나, 부실하게 시공된 부분에서 비롯되었습니다. 입주자대표회의는 2019년 8월경부터 지속적으로 사업주체인 주식회사 B에 하자 보수를 요청했지만 완전한 보수가 이루어지지 않았다고 밝혔습니다. 또한, 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들로부터 하자 관련 손해배상채권을 양수받아 피고들에게 그 채무불이행에 따른 손해배상 및 하자보수보증금의 지급을 요구했습니다. 특히, 착공도면에는 옥탑바닥 줄눈 시공과 지하주차장 스프링클러 헤드 1,530개 설치가 명시되어 있었으나, 준공도면에는 줄눈 미시공 및 스프링클러 헤드 1,367개 설치로 변경되어 시공된 점도 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, A아파트에 발생한 하자에 대해 사업주체인 주식회사 B의 채무불이행으로 인한 손해배상 책임 및 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임이 인정되는지 여부입니다. 둘째, 주택도시보증공사가 체결한 하자보수보증계약에 따라 보증금 지급 책임이 있는지 여부입니다. 셋째, 하자의 종류(2년차, 3년차 등)에 따른 담보책임의 제척기간이 도과하여 청구권이 소멸되었는지 여부입니다. 넷째, 벽체 층간 균열, 석재 및 타일 변색, 단지 내 시설물, 선보수 항목, 단지 내 보·차도 및 경계석, 잔디 및 수목 고사, 도막방수 및 액체방수 두께, 지하주차장 바닥 에폭시코팅, 전유부분 홈 네트워크, 도배 및 마루 공사 등 개별 하자의 존재 여부와 보수 방법의 적정성입니다. 다섯째, 착공도면과 준공도면의 내용이 다를 때 이를 채무불이행으로 인한 하자로 볼 수 있는지 여부입니다. 여섯째, 인정되는 손해배상금 또는 보증금에 대해 책임 제한이 적용되어야 하는지 여부와 그 범위입니다. 일곱째, 피고 주식회사 B의 손해배상채무와 피고 주택도시보증공사의 하자보수보증금채무가 어떤 관계에 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 주식회사 B은 원고에게 총 929,852,032원을 지급해야 합니다. 가. 이 중 820,594,041원에 대해서는 2020년 3월 20일부터 2023년 6월 14일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다. 나. 나머지 109,257,991원에 대해서는 2021년 11월 25일부터 2023년 6월 14일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다.
2. 피고 주택도시보증공사는 원고에게 총 733,044,052원을 지급해야 합니다. 가. 피고 주식회사 B과 공동하여 509,872,294원을 지급하되, 이에 대한 2020년 3월 20일부터 2023년 6월 14일까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다. 나. 단독으로 223,171,758원을 지급하되, 이에 대한 2020년 3월 20일부터 2023년 6월 14일까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다.
3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
4. 소송비용은 원고와 피고 주식회사 B, 주택도시보증공사 사이에 발생한 부분의 30%는 원고가, 나머지는 피고들이 각자 부담하며, 보조참가로 인한 부분은 각자 부담합니다.
5. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 A아파트에 발생한 여러 하자에 대해 사업주체인 주식회사 B과 하자보수보증을 선 주택도시보증공사의 책임을 인정하면서도, 일부 하자에 대한 제척기간 도과와 아파트의 자연적인 노화 현상, 관리상 문제 등을 고려하여 책임 범위를 80%로 제한했습니다. 결과적으로 피고들은 원고인 입주자대표회의에게 하자보수에 갈음하는 손해배상금 및 하자보수보증금을 공동으로 또는 단독으로 지급해야 하며, 각 금액에 대한 지연손해금도 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서 중요하게 적용된 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(개정 집합건물법) 제9조, 제9조의2 제1항, 제2항 및 동법 시행령 제5조: 사업주체의 하자담보책임과 하자담보추급권의 제척기간을 규정합니다. 공사의 종류에 따라 2년, 3년, 5년 또는 10년의 담보책임 존속기간을 두며 이 기간 내에 권리행사를 해야 합니다. 공용부분 하자는 사용검사일 또는 사용승인일로부터, 전유부분 하자는 구분소유자에게 인도된 날부터 기산됩니다. 이 사건에서는 2년차 하자에 대해서는 제척기간이 도과하여 청구권이 소멸했지만, 3년차 하자에 대해서는 입주자대표회의의 최고서 발송 및 소제기 등을 통해 제척기간 내 권리행사가 있었다고 보았습니다.
2. 민법 제667조(수급인의 담보책임)​: 도급인이 완성된 목적물이나 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 경우 수급인에게 하자 보수를 청구하거나 손해배상을 청구할 수 있음을 규정합니다. 이 사건에서는 사업주체인 주식회사 B이 아파트 분양자로서 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 의무가 있다고 보았습니다.
3. 민법 제379조(이행기 없는 채무와 이행지체)​: 이행기의 정함이 없는 채무는 이행청구를 받은 때로부터 채무자가 이행지체 책임을 진다고 규정합니다. 이 사건에서 채권양도 후 채권양도 통지가 도달한 다음 날부터 지연손해금을 계산했습니다.
4. 상법 제54조(법정이율)​: 상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6%로 규정합니다. 주택도시보증공사의 하자보수보증금 채무에 대해 이 판결 선고일까지 이율을 적용했습니다.
5. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 소송 진행 중의 지연손해금 이율을 대통령령으로 정하는 이율(현재 연 12%)로 적용하여 소송의 신속한 해결을 유도합니다. 이 판결에서는 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율을 적용했습니다.
6. 대법원 판례의 법리: 입주자대표회의가 자신의 이름으로 하자보수청구를 한 경우, 특별한 사정이 없는 한 이를 구분소유자들을 대신하여 권리행사를 한 것으로 볼 수 없다는 법리(대법원 2009다34405, 2010다29454 판결 등)가 적용되어 2년차 하자에 대한 청구가 기각된 주요 근거가 되었습니다. 또한 건축물의 하자 여부 판단 기준(대법원 2008다16851 판결 등), 감정 결과의 존중 원칙(대법원 2012다84608 판결 등), 사업주체의 분양계약상 채무불이행 판단 시 준공도면 기준(대법원 2014다18762 판결 등) 등의 법리가 개별 하자와 채무불이행 책임 판단에 적용되었습니다. 하자보수보증금채권과 손해배상채권이 별개의 권리이지만 실질적으로는 같은 하자의 보수를 위한다는 점에서 어느 한쪽이 행사되어 보수비용이 지급되면 다른 권리도 소멸하는 관계에 있다는 법리(대법원 2012다107662 판결)도 적용되었습니다.
7. 건축법 제2조 제1항 제4호 및 건축법 시행규칙 제20조 [별표5]: 건축설비의 정의 및 시공오차의 허용 기준과 관련하여 지하주차장 바닥판 두께의 3% 이내 허용오차 기준 등이 논의되었습니다.

참고 사항

1. 하자 제척기간 확인 및 권리행사 명확화: 아파트 등 집합건물의 하자는 종류별로 2년, 3년, 5년, 10년 등 담보책임 존속기간(제척기간)이 다릅니다. 하자를 발견하는 즉시 사업주체나 시공사에 내용증명 등을 통해 구체적인 하자를 명시하여 보수를 요청하고 그 증거를 명확히 남겨야 합니다. 특히 입주자대표회의가 하자보수를 청구할 때는 해당 청구가 구분소유자들을 대신하여 또는 채권양도를 받아 이루어지고 있음을 명확히 해야 제척기간 도과 주장에 효과적으로 대응할 수 있습니다.
2. 재판 외 권리행사의 중요성: 제척기간은 법원에 소를 제기하는 것뿐만 아니라, 재판 외에서 내용증명 발송, 구체적인 하자 보수 요청 등의 권리행사를 통해서도 준수될 수 있습니다. 따라서 하자가 발생했을 때 적극적이고 지속적으로 사업주체에 보수를 요구하고 그 기록을 철저히 보관해야 합니다.
3. 시공 도면 기준 명확히 확인: 아파트 분양 시 제시되었던 사업승인도면이나 착공도면과 실제 시공된 준공도면이 다른 경우, 원칙적으로는 준공도면을 기준으로 하자를 판단합니다. 다만, 분양 당시 착공도면의 내용이 분양 계약의 내용으로 명확히 편입되었음을 입증할 수 있다면 채무불이행 책임을 물을 수 있으므로 관련 분양 자료를 잘 보관해야 합니다.
4. 감정 결과의 이해와 활용: 하자보수 소송에서 법원의 감정 결과는 매우 중요한 증거가 됩니다. 감정 방법이나 내용에 이의가 있다면 경험칙에 반하거나 불합리한 점을 구체적으로 지적하고 보완 감정을 요청하는 등 적극적으로 대응해야 합니다.
5. 개별 하자 원인 분석: 모든 하자가 시공사의 책임으로 인정되는 것은 아닙니다. 조경수 고사, 단지 내 시설물 파손 등은 시공상 하자 외에 유지관리상의 문제나 자연적인 요인이 복합적으로 작용할 수 있으므로, 하자의 명확한 원인을 밝히기 위한 증거(사진, 보수 내역, 관리 기록 등)를 확보하는 것이 중요합니다.
6. 책임 제한 고려: 소송 진행 시 아파트의 사용 기간 경과에 따른 자연적인 노화 현상, 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못, 시공사의 일부 보수 노력 등 여러 사정을 고려하여 최종 배상액이 일정 부분 제한될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.