행정
재건축 조합원들이 자신들 소유 부동산의 관리처분계획상 종전자산가격이 부당하게 낮게 평가되었고 미등기 건물 및 지하수조가 평가에서 누락되었다며 관리처분계획과 인가처분의 취소를 요구했습니다. 법원은 피고 구청장에 대한 청구는 법률상 이익이 없어 각하했고 피고 조합에 대한 청구는 종전자산가격 평가가 위법하다고 볼 수 없다며 기각했습니다.
피고 조합은 부산 북구 M 일원에서 주택재건축정비사업을 시행했습니다. 원고들은 조합원으로서 자신의 소유인 제1~4부동산에 대한 관리처분계획상의 종전자산가격이 두 개의 감정평가법인 결과에 기초하여 산정되었는데, 이것이 법원 감정 결과보다 현저히 낮게 평가되었다고 주장했습니다. 특히 공중목욕탕의 지하수조를 포함한 공부상 확인되지 않는 미등기 건물들이 종전자산 평가 대상에 포함되지 않은 것을 문제 삼았습니다. 이에 원고들은 피고 조합의 관리처분계획 취소 및 피고 구청장의 인가처분 취소를 요구하며 소송을 제기했습니다.
관리처분계획 인가처분을 취소해달라는 청구가 법률적으로 적법한지, 재건축 조합이 진행한 종전자산가격 감정평가 결과가 부당하게 낮게 책정되어 위법한지, 그리고 무허가 미등기 건물 및 지하수조가 종전자산가격 평가 대상에 포함되어야 하는지가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 제1심 판결 중 피고 부산광역시 북구청장에 대한 청구 부분을 취소하고 해당 소송을 법률상 이익이 없어 각하했습니다. 원고들의 나머지 항소(피고 조합에 대한 청구)는 기각되었으며 항소 비용은 원고들이 부담하게 되었습니다.
재판부는 행정청의 인가처분 자체에 고유한 하자가 없는 한 기본행위인 관리처분계획의 하자를 이유로 인가처분 취소를 소구할 법률상 이익이 없다고 판단하여 피고 구청장에 대한 소를 각하했습니다. 또한 피고 조합의 종전자산가격 평가는 법원 감정 결과와 다소 차이가 있으나, 절차상 위법이 없고 조합원들의 재산권을 본질적으로 침해할 정도가 아니므로 위법하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 더불어 미등기 무허가 건물은 원칙적으로 종전자산가격 평가 대상에 포함되지 않는다는 법리에 따라 원고들의 미등기 건물 및 지하수조를 평가 대상에서 제외한 것이 위법하지 않다고 최종적으로 결론 내렸습니다.
재건축 사업과 같은 정비사업에서 행정청의 인가처분은 기본이 되는 관리처분계획의 법률상 효력을 완성시키는 보충적 행위입니다. 대법원 판례(2001. 12. 11. 선고 2011두7541 판결 등)에 따르면, 인가처분 자체에 하자가 없고 기본행위(관리처분계획)에 하자가 있다면 기본행위의 무효를 주장해야 하며, 그 기본행위의 하자를 이유로 인가처분의 취소를 직접 소구할 법률상 이익은 없습니다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획은 사업 시행에 있어 필수적인 행정계획으로, 그 구체적인 내용 수립에 상당한 재량이 인정됩니다. 대법원 판례(2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결 등)는 토지등소유자들 사이에 다소의 불균형이 발생하더라도 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한 해당 관리처분계획을 위법하다고 볼 수 없다고 보고 있습니다. 종전자산가격 평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것으로, 감정인마다 평가의 차이가 발생하는 것은 불가피합니다. 대법원 판례(2015. 11. 26. 선고 2014두15528 판결 등)에 의하면, 법원의 감정 결과와 사업시행자의 감정 결과 사이에 다소 차이가 있더라도 그것만으로 사업시행자의 감정 결과가 위법하다고 단정하기는 어렵습니다. 또한, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제9호 및 제39조 제1항에 의거하여 조합원의 자격이 부여되는 건축물은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하며, 무허가 건축물은 이에 포함되지 않습니다. 무허가 건축물은 원칙적으로 철거되어야 할 대상이므로, 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하거나 출자 비율을 인정하는 것은 위법행위를 한 자에게 이익을 주는 결과가 될 수 있습니다. 따라서 주택재건축사업의 관리처분계획 수립 시 종전자산가격의 평가 대상은 원칙적으로 공부(公簿)의 기재를 기준으로 한 적법한 건축물에 한정되며, 위법한 건축물은 평가 대상에서 제외됩니다(대법원 2009. 9. 24.자 2009마168, 169 결정 등). 구 부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제21조 제2호의 '1989. 3. 29. 이전에 발생한 무허가 건축물 보상' 조항은 주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 적용되는 것이므로, 주택재건축사업에는 직접 적용되지 않을 수 있습니다.
재건축 사업의 관리처분계획에 불복하여 소송을 제기할 때, 행정청의 인가처분 취소를 구하기보다는 관리처분계획 자체의 취소를 다투는 것이 적절합니다. 인가처분은 기본행위의 효력을 보충하는 것에 불과하여 인가처분 자체에 고유한 하자가 없는 한 인가처분 취소를 구할 법률상 이익이 인정되지 않을 수 있습니다. 종전자산가격 평가는 감정평가법인마다 결과에 다소 차이가 발생할 수 있습니다. 단순한 가격 차이만으로는 해당 감정평가가 위법하다고 보기 어려우며, 평가 과정에 중대한 절차적 하자가 있거나 평가액이 조합원의 재산권을 본질적으로 침해할 정도로 현저히 불균형하다는 점을 입증해야 합니다. 재건축 사업에서 종전자산가격 평가의 대상은 원칙적으로 적법하게 건축되어 공부에 등재된 건축물입니다. 무허가 건축물이나 공부에 등재되지 않은 미등기 건물은 특별한 사유가 없는 한 평가 대상에서 제외될 수 있습니다. 특히 구 조례(부산광역시) 제21조 제2호와 같이 특정 시점 이전 무허가 건물을 보상 대상에 포함하는 규정은 주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 적용되는 것이므로, 주택재건축사업에는 적용되지 않을 가능성이 큽니다. 본인이 소유한 미등기 건물이 평가 대상에 포함될 수 있는지 여부는 해당 정비사업의 종류, 조합 정관 규정, 무허가 건물 발생 시점 및 공부 등재 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.
