행정 · 노동
원고 A씨는 피고 B 주식회사가 공급한 공공건설 임대 아파트의 임차인으로서, 임대의무기간 5년이 지난 후 해당 아파트에 대한 우선 분양전환 자격이 있다고 주장하며 소유권이전등기 절차 이행을 청구했습니다. 그러나 법원은 A씨가 다른 아파트의 우선 분양을 위해 해당 아파트를 벗어나 거주하며 주민등록을 옮긴 사실이 인정되어, '분양전환 당시까지 해당 아파트에 유일하고도 단일한 거주지로서 계속 거주'해야 하는 요건을 충족하지 못했다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
피고 B 주식회사는 2015년 7월 17일 5년 의무 임대 공공건설 임대주택의 입주자 모집 공고를 했고, 원고 A씨는 이에 따라 2015년 12월 21일 보증금 58,490,000원, 월차임 483,000원에 임대차 계약을 체결했습니다. 2022년 6월경 임대의무기간 5년이 경과하고 2022년 12월 28일 분양전환이 승인되자, 피고는 우선 분양전환 절차를 진행했습니다. 그러나 피고는 원고 A씨가 '계속 거주 요건' 등을 충족하지 못했다는 이유로 우선 분양전환 대상자에서 제외했습니다. 이에 원고 A씨는 자신이 우선 분양전환 대상자임을 주장하며 소유권이전등기 절차 이행을 요구하는 소송을 제기했습니다.
임대 아파트의 우선 분양전환 대상자가 되기 위한 '분양전환 당시까지 계속 거주' 요건을 충족했는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 특히, 임차인이 다른 아파트에 대한 우선 분양전환 자격을 얻기 위해 해당 아파트 외의 다른 곳에 거주하며 주민등록을 이전한 경우, '유일하고도 단일한 거주지'로서의 계속 거주 요건을 충족한다고 볼 수 있는지에 대한 판단이 중요합니다.
법원은 원고 A씨의 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고 A씨가 2015년 12월 21일 이 사건 아파트에 대한 임대차 계약을 체결했으나, 이 아파트의 임대의무기간이 만료되기 전인 2020년 8월 11일 다른 C 아파트의 소유권이전등기를 마쳤고, C 아파트의 우선 분양전환을 위한 거주 요건을 충족하기 위해 2018년 10월 11일 C 아파트로 주민등록을 이전했다가 2020년 10월 7일 다시 이 사건 아파트로 주민등록을 이전한 사실을 확인했습니다. 이러한 사실을 종합할 때, 원고는 이 사건 아파트를 임대차 계약 기간 동안 '유일하고 단일한 거주지'로 계속 거주했다고 보기 어렵다고 판단하여, 우선 분양전환 대상자 요건을 충족하지 못했다고 결론 내렸습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
1. 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호: 이 조항에 따르면, 선착순으로 입주자로 선정된 경우 분양전환 당시까지 해당 아파트에 거주해야만 우선 분양전환자로 선정될 수 있습니다.
2. '분양전환 당시까지 거주한 임차인'의 의미: 대법원 판례(대법원 2022. 1. 13. 선고 2021다269562 판결 등)는 '분양전환 당시까지 거주한 임차인'을 '해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 그 임차인'으로 정의하고 있습니다.
3. 구 임대주택법 제21조 제1항 제3호 및 제19조 단서: 임차권을 양수하여 임차인이 된 자는 임차권 양수일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 주택에 거주해야만 우선 분양전환을 받을 수 있습니다. 이는 임차권 승계의 경우에도 계속 거주 요건이 적용됨을 명시하고 있습니다.
공공건설 임대주택의 우선 분양전환 자격을 얻으려면 임대차계약 기간 시작일부터 분양전환 시점까지 해당 주택을 '유일하고 단일한 거주지'로 삼아 계속 거주해야 합니다. 이 요건에는 임차인 본인 또는 당초 동거하던 세대 구성원이 해당 기간 동안 계속 거주하는 것이 포함됩니다.
다른 주택을 매입하거나 다른 임대주택의 분양 자격을 얻기 위해 주민등록을 이전하거나 실제 거주지를 변경하는 행위는 '유일하고 단일한 거주지'로서의 계속 거주 요건을 위반하는 것으로 판단될 수 있습니다. 따라서 이와 같은 상황에서는 우선 분양전환 자격을 잃을 수 있으므로 주의해야 합니다.
관리비 납부 내역, 인터넷 TV 설치, 택배 수령지 등은 실제 거주를 증명하는 자료가 될 수 있지만, 주민등록 이전이나 다른 주택 소유권 취득과 같은 사실이 있을 경우 '유일하고 단일한 거주지' 요건을 충족했다고 보기 어려울 수 있습니다. 임차인은 공공 임대주택의 분양전환 요건을 사전에 면밀히 확인하고, 거주지 변경이나 다른 부동산 취득 계획 시 해당 요건에 미치는 영향을 충분히 고려해야 합니다.
