토지 진입로 소유자의 동의 없는 건축신고 반려 처분 취소 소송

원고 A는 충남 태안군에 위치한 자신의 토지에 단독주택 증축을 위한 건축신고와 개발행위허가를 신청했습니다. 이 과정에서 증축할 건물의 진입로로 사용될 예정인 현황도로 부지가 타인(H) 소유였고, 피고 태안군수는 토지 소유자의 사용승낙서 등 보완서류를 제출하라고 요구했습니다. 원고가 이를 제출하지 않자 피고는 건축신고를 반려했습니다. 원고는 이 반려 처분이 위법하다고 주장하며 취소를 구하는 소송을 제기했지만, 법원은 피고의 처분이 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 충남 태안군 소재 토지와 단독주택 소유자로, 건물 증축을 위해 건축신고 및 개발행위허가를 신청했습니다.
• 피고 태안군수: 원고의 건축신고 및 개발행위허가 신청에 대해 보완을 요청하고, 보완 미이행을 이유로 건축신고를 반려한 행정기관의 장입니다.
• H: 원고가 진입로로 사용하려는 현황도로 부지의 소유자입니다.

분쟁 상황

원고는 충남 태안군 소재 토지에 단독주택을 증축하려 했고, 그 과정에서 증축 건물의 진입로로 타인 소유의 현황도로를 사용하려는 계획을 포함하여 건축신고 및 개발행위허가를 신청했습니다. 피고 태안군수는 이 현황도로 부지 소유자인 H의 사용승낙 등 진입로 확보에 관한 보완 서류를 요구했습니다. 하지만 원고는 해당 현황도로가 이미 건축법상 도로이거나 소유자가 사용수익권을 포기한 도로, 또는 개발행위허가 운영지침상 도로 확보 기준의 예외에 해당한다고 주장하며 보완 요구에 응하지 않았습니다. 이에 피고는 2021년 4월 9일 원고의 건축신고를 반려했고, 원고는 이 반려 처분이 부당하다며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

건축신고 반려 처분 이후 추가된 처분 사유의 적법성 여부, 타인 소유의 현황도로를 진입로로 사용할 경우 토지 소유자의 사용승낙 필요 여부, 개발행위허가 운영지침상 도로 확보 기준의 예외 사유(부지면적 1,000㎡ 미만) 적용 시 '부지면적'의 의미, 그리고 피고의 건축신고 반려 처분이 재량권 일탈 또는 남용에 해당하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고 태안군수의 건축신고 반려 처분이 적법하다고 인정한 것입니다.

결론

법원은 이 사건 건축신고가 국토계획법상 개발행위허가의 성질을 가지므로 피고는 개발행위허가 기준 준수 여부를 심사할 수 있으며, 진입로 부지 사용권 증명 요구는 형식적 요건으로 보완 대상이 된다고 보았습니다. 또한 원고가 주장하는 건축법상 도로 지정 예외, 현황도로의 배타적 사용수익권 포기, 개발행위허가 운영지침상 도로 확보 기준의 예외 사유(증축면적 기준) 등에 대한 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 나아가 피고의 처분이 재량권을 일탈·남용했다고 볼 수도 없다고 판단하여 원고의 주장을 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 여러 법률과 원칙이 적용되었습니다. 첫째, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)」 제57조 제1항과 제58조 제1항에 따라 개발행위를 하려면 기반시설 설치나 용지 확보 계획이 적절해야 허가가 가능하며, 관련 시행령 및 운영지침은 진입로의 폭과 같은 구체적인 기준을 제시합니다. 이 사건에서는 원고의 신청 대지면적이 1,073㎡로 개발행위허가 운영지침상의 도로확보기준 예외(부지면적 1,000㎡ 미만)에 해당하지 않아 폭 4m 이상의 진입로 확보 기준을 준수해야 했습니다. 둘째, 「건축법」 제14조 제2항 및 제11조 제5항 제3호에 따라 건축신고가 특정 요건을 충족하면 국토계획법상 개발행위허가를 받은 것으로 간주(의제)되므로, 건축신고 시에도 개발행위허가 기준을 준수해야 합니다. 셋째, 「건축법」 제44조 제1항 및 제2조 제1항 제11호는 건축물의 대지는 2미터 이상의 도로에 접해야 하며, 건축법상 도로는 관계 법령에 따라 고시되거나 허가 시 지정·공고된 것을 의미한다고 규정합니다. 단순히 '현황도로'는 건축법상 도로에 해당하지 않습니다. 넷째, 「건축법」 제45조 제1항 및 태안군 건축조례 제35조는 도로의 위치 지정·공고 시 이해관계인의 동의가 원칙이지만 예외 규정을 두는데, 이 사건 신청지는 건축법 제3조 제2항에 따라 제45조 제1항의 적용이 배제되는 지역이었으므로 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 다섯째, 「민원처리에 관한 법률」 제9조 제1항, 제22조 및 시행령은 행정기관이 민원 접수 후 보완이 필요한 경우 보완을 요구할 수 있고, 불응 시 민원 서류를 반려할 수 있음을 규정합니다. 피고의 보완 요구는 진입로 확보 계획의 적정성을 확인하기 위한 적법한 절차로 인정되었습니다. 마지막으로, 행정처분 취소 소송에서 처분사유 추가 및 변경은 당초 처분 사유와 기본적 사실관계의 동일성이 인정되는 한도 내에서 허용되며, 행정청의 재량행위는 평등의 원칙, 자기구속의 원칙, 비례의 원칙을 준수해야 하지만, 이 사건에서는 피고의 처분이 재량권을 일탈·남용했다고 볼 수 없다고 판단되었습니다.

참고 사항

건축물 증축 시 진입로 확보는 중요한 요건이며, 특히 타인 소유의 토지를 진입로로 사용할 경우 원칙적으로 토지 소유자의 사용승낙이 필요합니다. '현황도로'로 오랫동안 사용되었다 하더라도 건축법상 도로로 지정·공고되지 않았다면 건축법상 도로로 인정받기 어렵습니다. 단순히 현황도로라는 이유만으로 타인 토지 소유자의 사용승낙 없이 건축허가나 신고가 수리될 것이라고 기대해서는 안 됩니다. 개발행위허가 운영지침상의 도로확보기준 예외를 적용할 때 '부지면적 1,000㎡ 미만'이라는 조건은 증축 면적이 아닌 전체 개발 대상 대지 면적을 기준으로 판단될 가능성이 높습니다. 행정청의 보완 요구는 형식적 또는 실질적 요건의 흠결을 보완하기 위한 적법한 절차이므로, 정당한 이유 없이 보완 요구에 불응할 경우 건축신고가 반려될 수 있습니다. 행정청의 과거 처리 사례와 유사한 상황이라 할지라도, 개별 건축물의 규모, 위치, 건축 시기 등의 차이에 따라 평등의 원칙이나 자기구속의 원칙 위배를 주장하기 어려울 수 있습니다.