오피스텔의 실제 사용 용도를 둘러싼 양도소득세 부과 처분 사건

원고 A씨는 자신이 소유한 오피스텔을 업무용으로 임대했다고 주장하며 양도소득세 약 3억 4천만 원의 부과 처분을 취소해 달라고 소송을 제기했습니다. A씨는 임차인이 계약을 위반하여 오피스텔을 주거용으로 사용한 사실을 알지 못했고, 주거용으로 사용된 기간도 짧다고 주장했습니다. 하지만 세무서는 해당 오피스텔이 양도 당시 사실상 주거용으로 사용되었기 때문에 양도소득세 부과가 정당하다고 맞섰습니다.

관련 당사자

• 원고 A씨: 오피스텔을 양도한 사람으로, 업무용으로 임대했다고 주장하며 양도소득세 부과 취소를 요구했습니다.
• 피고 아산세무서장: A씨에게 오피스텔이 주거용으로 사용되었음을 이유로 양도소득세를 부과한 세무 당국입니다.
• 임차인 M(K) 및 실제 사용자 L, O: 금속가구 제조업 사업체 명의로 임대차 계약을 체결했으나, 실제 운영자인 L씨와 배우자 O씨가 오피스텔에서 주거 목적으로 거주했습니다.

분쟁 상황

원고 A씨는 2021년 자신이 소유한 오피스텔을 양도한 후, 아산세무서장으로부터 2021년 귀속 양도소득세 약 3억 4천만 원(가산세 포함)을 부과받았습니다. A씨는 해당 오피스텔을 일반 임대사업자로 등록하고 업무용으로 임대했으며, 임대차 계약서에도 '임차인은 용도 외 사용을 불허한다'는 특약을 명시했으므로 주택이 아니라고 주장했습니다. 반면 세무서는 임대차 계약 내용과 상관없이 실제 사용자가 오피스텔을 주거용으로 사용했음을 확인하고, 소득세법상 '주택'으로 보아 양도소득세를 부과한 것입니다. A씨는 이 처분이 부당하다며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공부상 업무시설로 등록된 오피스텔이 '사실상 주거용 건물'에 해당하는지 판단하는 기준은 무엇인가요? 오피스텔의 실제 사용 용도에 대한 입증 책임은 과세관청과 납세의무자 중 누구에게 있나요? 임대인이 임차인의 '용도 외 주거용 사용'을 인지하지 못했거나 임차인이 계약을 위반한 경우에도 해당 오피스텔을 주택으로 간주하여 양도소득세를 부과할 수 있나요? 오피스텔 양도 시 일반 과소신고가산세 부과가 정당한가요?

법원의 판단

법원은 원고 A씨의 항소를 기각하고, 원고가 아산세무서장을 상대로 제기한 양도소득세 부과처분 취소 청구를 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 피고가 원고에게 부과한 2021년 귀속 양도소득세 341,740,550원(가산세 포함) 부과처분은 정당하다고 판단되었습니다. 항소 비용은 원고가 부담합니다.

결론

법원은 오피스텔의 내부 구조가 주거에 적합하고, 임차인 L씨 부부가 실제로 주거 목적으로 사용했으며, 원고 A씨도 이러한 사실을 충분히 인지할 수 있었다는 점을 근거로 이 사건 오피스텔이 양도 당시 사실상 주거용으로 사용되고 있었다고 판단했습니다. 따라서 오피스텔을 주택으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다고 결론 내렸습니다. 임차인의 계약 위반 여부는 별도의 문제이며, 오피스텔의 사실상 용도 판단에 영향을 주지 않는다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

소득세법상 '주택'의 정의 (소득세법 제88조 제7호): 법에서는 주택을 "허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물"이라고 정의합니다. 이는 오피스텔과 같이 공부상 업무시설로 되어 있더라도, 실제 사람들이 살림을 꾸리고 잠을 자는 등 주거 목적으로 사용하면 주택으로 본다는 의미입니다. 만약 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따릅니다. 사실상 주거용 사용 여부의 입증 책임: 공부상 용도가 주택이 아닌 오피스텔을 '사실상 주거용'으로 사용했다는 점을 입증할 책임은 양도소득세를 부과하는 과세관청(세무서)에 있습니다. 하지만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 세금을 내지 않아도 된다는 사실은 납세의무자(오피스텔 소유자)가 입증해야 합니다. 판단 기준 시점 및 방법: 오피스텔이 주택인지 여부는 '양도 당시'를 기준으로 판단합니다. 이때, 단순히 계약서나 공부상 용도만 보는 것이 아니라, 실제 사용자가 전입신고를 했는지, 주변 사람들의 진술은 어떤지, 오피스텔의 내부 구조(주방, 침실, 욕실, 난방 시설 등)가 주거에 적합한지, 임대차 계약의 구체적인 내용 등 '모든 관련 사정'을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 과소신고가산세 부과 (구 국세기본법 제47조의3 제1항): 세금을 적게 신고한 경우 부과되는 가산세에는 일반 과소신고가산세와 부당 과소신고가산세가 있습니다. 이 사건에서는 세무서가 일반 과소신고가산세를 부과했으며, 이는 납세자가 세법상 의무를 성실히 이행하지 않아 세금을 적게 신고한 경우 적용되는 것입니다. 납세자가 주거용으로 사용될 줄 몰랐다는 주장은 일반 가산세 부과에는 영향을 미치지 않는다고 보았습니다.

참고 사항

오피스텔 양도 시 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 해당 오피스텔이 '업무용'으로 사용되고 있음을 명확히 증명해야 합니다. 소득세법상 '주택'은 공부상 용도와 관계없이 '사실상 주거용으로 사용하는 건물'을 의미하므로, 오피스텔의 내부 구조(방, 주방, 화장실, 난방 시설 등)가 주거에 적합하게 되어 있다면 실제 사용 용도에 따라 주택으로 간주될 수 있습니다. 임대차 계약서에 '업무용'임을 명시하고 '용도 외 사용 불허' 특약을 넣었더라도, 임차인이 실제로 해당 오피스텔에 전입신고를 하거나 주거 목적으로 거주했다면 세무 당국은 이를 주택으로 판단할 가능성이 높습니다. 임대인은 임차인의 실제 사용 용도를 주기적으로 확인하고, 주거용으로 전용될 가능성이 있다면 적극적으로 업무용 사용을 위한 조치를 취하거나, 문제가 발생할 경우 그 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 임차인이 계약을 위반하여 주거용으로 사용한 것에 대해 임대인이 알지 못했거나 이를 알았더라도 양도소득세 판단에 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 이는 임차인에게 별도의 계약 불이행 책임을 물을 수 있는 문제와는 다릅니다. 사업자등록을 하고 세금계산서를 발행했더라도, 실제 용도가 주거용으로 확인되면 주택으로 간주되어 양도소득세 비과세 혜택을 받기 어려울 수 있습니다.