기타 금전문제 · 노동
B지역주택조합이 주식회사 A와 1차 PM용역계약(3억 3천만 원)을 체결하고 총회 의결을 거쳤으나, 이후 용역대금을 21억 2천3백만 원으로 대폭 증액하는 새로운 용역계약을 체결하면서 총회 의결을 거치지 않아 문제가 되었습니다. 주식회사 A는 용역비 지급을 청구했고, 조합은 총회 의결이 없어 계약이 무효라고 주장하며 법적 분쟁이 발생했습니다. 원심은 계약을 유효하다고 보았으나, 대법원은 지역주택조합이 조합원에게 부담이 되는 계약을 체결할 때에는 총회 의결이 필수적이며, 계약 상대방도 이를 확인할 의무가 있음에도 원심이 이를 간과했다고 판단하여 사건을 파기환송했습니다.
B지역주택조합(피고)은 2017년 1월 25일 주식회사 A(원고)와 이 사건 사업에 대한 업무자문 및 지원 등을 목적으로 하는 1차 PM용역계약(용역대금 3억 3천만 원, 부가가치세 포함)을 체결하였으며, 이에 대한 총회의결이 이루어졌습니다. 그러나 피고는 2019년 4월 16일 원고와 1차 PM용역계약의 용역기간을 연장하고 용역대금을 21억 2천3백만 원(부가가치세 포함)으로 대폭 증액하는 새로운 용역계약을 체결했으나, 이에 대해서는 피고의 총회의결이 이루어지지 않았습니다. 원고는 이 사건 용역계약에 따른 용역비 지급을 청구했고, 피고는 총회 의결이 없어 계약이 무효라고 주장하며 법적 분쟁이 발생했습니다.
주택법에 따라 설립된 지역주택조합이 조합원에게 큰 재정적 부담이 될 수 있는 용역계약을 체결할 때 총회 의결이 필수적인지 여부, 그리고 총회 의결 없이 체결된 계약의 효력 및 계약 상대방인 주식회사 A에게 총회 의결 여부를 확인할 의무가 있었는지 여부입니다.
대법원은 원심판결 중 피고(B지역주택조합) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다 (파기환송). 대법원은 원심이 이 사건 용역계약 체결 당시 총회 의결 여부, 원고(주식회사 A)가 총회 의결 존부를 확인했는지, 그리고 원고에게 그 과실 등 책임을 지울 수 없는 특별한 사정이 존재하는지 등을 면밀히 심리하지 않고 계약을 유효로 본 것은 법리를 오해한 잘못이라고 판단했습니다.
대법원은 지역주택조합이 조합원에게 중대한 재정적 부담을 주는 계약을 체결할 때 총회 의결이라는 절차적 요건의 중요성을 강조했습니다. 또한, 계약 상대방 역시 이러한 절차적 요건이 충족되었는지 확인할 의무가 있으며, 이를 게을리한 경우 계약의 효력을 주장하기 어렵다는 점을 명확히 했습니다. 이번 판결은 지역주택조합 사업에서 조합원의 권익 보호와 절차 준수의 중요성을 재확인한 사례입니다.
본 판례에서는 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호가 중요한 법적 근거로 작용했습니다. 이 법령들은 지역주택조합이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 체결'하는 경우에는 반드시 총회 의결을 거치도록 규정하고 있습니다. 대법원은 이러한 규정들이 단순히 조합 내부의 자율적인 대표권 제한 문제를 넘어, 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 예외적인 경우가 아닌 한 그 효력이 미치도록 하려는 것으로 보았습니다. 따라서 조합원에게 큰 부담이 되는 계약임에도 총회 의결 없이 체결된 경우, 계약 상대방은 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 등의 특별한 사정을 스스로 입증하지 못하는 한, 절차적 요건 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 이는 지역주택조합의 투명한 운영과 조합원 권익 보호를 위한 중요한 법적 원칙입니다.
지역주택조합과 같은 비법인 사단과 계약을 체결할 때는 다음 사항을 유의해야 합니다.
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