재개발 사업계획 변경에도 종전자산 평가 기준일은 최초 인가일로 본 판결

이 사건은 재개발 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격 평가 기준 시점을 언제로 보아야 하는지에 대한 다툼이었습니다. 대법원은 사업시행계획 변경이 있었더라도 종전자산가격의 평가 기준 시점은 '최초 사업시행계획 인가 고시일'로 보아야 하며 이를 기초로 수립된 관리처분계획은 위법하지 않다고 판단했습니다. 또한, 정비구역 지정 처분의 유효성, 사업시행계획 변경을 위한 총회 결의의 적법성, 분양신청 통지에 종전자산가격 평가액이 포함되지 않은 것의 위법성에 대한 원고 측 주장은 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고들 및 원고보조참가인들: 부산 대연2구역 주택재개발정비사업의 조합원들로서 피고 조합의 관리처분계획 변경 처분이 위법하다고 주장하며 그 취소를 구한 사람들
• 피고 대연2구역주택재개발정비사업조합: 부산 남구 일대에서 주택재개발사업을 시행하는 주체
• 피고 부산광역시 남구청장: 피고 조합이 수립한 사업시행계획 및 관리처분계획을 인가한 행정기관

분쟁 상황

부산 대연2구역에서 주택재개발사업이 진행되던 중 조합은 2007년 8월 16일 최초 사업시행계획 인가를 받고 2010년 5월 10일 최초 관리처분계획 인가를 받았습니다. 그러나 이후 2011년과 2012년에 걸쳐 공동주택 규모, 건축연면적, 주택평형별 세대수 등 주요 내용이 변경된 사업시행계획 변경 인가를 받았습니다. 이후 조합은 변경된 사업시행계획을 바탕으로 새로운 관리처분계획을 수립하여 2013년 4월 4일 변경 인가를 받았는데 이때 종전자산가격은 최초 사업시행인가 고시일인 2007년 8월 22일을 기준으로 평가한 감정평가액을 그대로 사용했습니다. 이에 조합원들은 사업시행계획이 변경되었으니 변경 인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 다시 평가해야 한다며 관리처분계획의 취소를 요구했습니다. 또한 정비구역 지정 자체의 무효, 총회 결의 절차의 위법, 분양신청 통지 내용의 미비 등 여러 가지 이유를 들어 관리처분계획의 위법성을 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 재개발 사업시행계획이 변경되었을 때 조합원들의 종전자산(기존 토지 또는 건축물)의 가격을 평가하는 기준 시점을 최초 사업시행계획 인가 고시일로 보아야 하는지 아니면 변경된 사업시행계획 인가 고시일로 보아야 하는지였습니다. 이와 더불어 정비구역 지정의 적법성, 총회 결의의 절차적 하자 여부, 그리고 분양신청 통지 내용의 위법성도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

대법원은 원심판결 중 피고 대연2구역주택재개발정비사업조합이 변경인가받은 관리처분계획의 취소 청구에 대한 부분을 파기하고 이 부분을 부산고등법원으로 돌려보냈습니다. 이는 원심이 '사업시행계획 변경인가 고시일'을 기준으로 종전자산가격을 새로 평가해야 한다고 보아 관리처분계획이 위법하다고 판단한 것이 잘못이라고 본 것입니다. 반면 원고들 및 원고들 보조참가인들이 제기한 다른 상고(정비구역 지정의 무효 주장, 총회 결의 절차 위법 주장, 분양신청 통지 위법 주장 등)는 모두 기각했습니다.

결론

대법원은 도시정비법상 종전자산가격 평가 기준 시점은 '최초 사업시행계획 인가 고시일'로 해석하는 것이 타당하다고 명확히 했습니다. 이는 사업의 안정성과 예측 가능성을 높이고 평가 시점에 따른 분쟁을 방지하기 위함입니다. 따라서 사업시행계획이 변경되더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 바탕으로 한 관리처분계획은 위법하지 않다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 핵심 법령은 '구 도시 및 주거환경정비법'(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것)입니다. 구 도시정비법 제48조 제1항은 관리처분계획에 '분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격'을 포함하도록 규정하고 있습니다. 대법원은 이 조항에서 말하는 '사업시행인가의 고시가 있은 날'을 사업의 예측 가능성을 높이고 불필요한 분쟁을 방지하기 위해 '최초 사업시행계획 인가 고시일'로 해석했습니다. 따라서 사업시행계획의 변경이 있더라도 종전자산가격은 최초 인가 고시일을 기준으로 평가하는 것이 원칙이며 이러한 평가를 바탕으로 한 관리처분계획은 위법하다고 볼 수 없습니다.

또한 구 도시정비법 제2조 및 시행령 제2조에서는 재개발 사업의 요건인 '노후·불량 건축물'의 개념을 다루는데 행정청의 전문적 판단과 재량이 인정되며 하자가 있더라도 그 하자가 중대하고 명백해야만 해당 처분이 무효가 될 수 있다는 원칙이 적용됩니다.

구 도시정비법 제46조 제1항은 분양신청 통지에 '개략적인 부담금내역'을 포함하도록 정하고 있지만 종전자산가격 평가액을 반드시 포함해야 한다고 명시하고 있지는 않으므로 이 내용이 없다고 해서 분양신청 통지나 이를 기초로 한 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없다는 법리가 적용되었습니다.

참고 사항

주택 재개발·재건축 사업에서 종전자산가격 평가 시점은 매우 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 이 판례를 통해 사업시행계획이 변경되더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행인가 고시일이 종전자산가격 평가 기준일이 된다는 점을 숙지해야 합니다. 따라서 사업 초기부터 종전자산가격 평가가 어떻게 이루어지는지 관심을 가지고 관련 공고 및 통지 내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 또한 정비구역 지정이나 총회 결의 등 사업의 주요 절차에 대한 문제 제기는 단순히 하자가 있다는 주장만으로는 어렵고 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반하여 중대하고 명백하다는 점을 입증해야 행정처분의 무효를 주장할 수 있습니다. 서면결의서의 형식적인 부분(예: 주민등록번호 누락)의 하자가 총회 결의의 유효성에 결정적인 영향을 미치지 않을 수 있다는 점도 참고할 만합니다.