노래방 상가 임대차 계약 해지와 무허가 시설 수선 책임 다툼 판결

원고(건물주)가 피고(상가 임차인)에게 임대차 계약 해지를 통보하고 상가 인도를 요구한 사건입니다. 피고는 무허가 시설인 화장실 배관 파열로 영업을 할 수 없었으므로 건물주에게 수선 의무가 있으며, 수선 불이행으로 차임을 지급하지 않은 것은 정당하다고 주장했습니다. 법원은 무허가 시설의 수선 의무는 임차인에게 있다고 판단하여, 피고의 차임 연체로 인한 계약 해지를 인정하고 상가 인도를 명령했습니다. 다만, 계약 해지 후 실질적인 영업을 하지 않았으므로 해지 이후의 차임 상당액은 공제하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 대구 북구 C 지상 건물 중 D호 상가의 건물주이자 임대인입니다.
• 피고 B: 대구 북구 C 지상 건물 D호 상가를 임차하여 노래방을 운영하던 임차인입니다.

분쟁 상황

1. 원고 A와 피고 B는 2022년 8월 17일 대구 북구 C 건물의 D호 상가에 대해 임대차 계약을 체결했습니다. 임대보증금 3천만 원에 월세 205만 원(2023년 9월부터 220만 원으로 인상)이었고 이 계약은 묵시적으로 갱신되어 왔습니다.
2. 이 상가에는 피고가 임차하기 전부터 노래방으로 사용되었고, 노래방 내에 무허가 화장실이 약 10년 전 기존 임차인에 의해 임의로 설치되었습니다.
3. 피고는 2024년 2월 19일 이 화장실과 연결된 배관이 파열되어 누수 현상이 발생하자 건물주인 원고에게 수리를 요청했습니다.
4. 그러나 원고는 화장실 등 수도시설은 임차인이 설치한 것이므로 수선 의무가 없다고 주장하며 수리를 거절했습니다.
5. 피고는 2024년 1월부터 차임을 지급하지 않았고 이에 원고는 소장 부본 송달로서 임대차 계약 해지를 통보했습니다.
6. 원고는 피고에게 미지급 차임 등을 공제한 나머지 보증금을 지급받고 상가를 인도할 것을 청구하였으나 피고는 배관 수선 의무 불이행으로 상가를 사용하지 못했으므로 차임 지급 의무가 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

상가 내 무허가 화장실 배관의 수선 의무가 임대인과 임차인 중 누구에게 있는지, 임차인의 차임 미지급이 임대차 계약 해지의 정당한 사유가 되는지, 임대차 계약 종료 후 상가를 사용·수익하지 않은 경우 차임 상당의 부당이득을 공제할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

1. 피고는 원고로부터 18,240,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 상가를 인도해야 합니다.
2. 원고의 나머지 청구는 기각합니다.
3. 소송비용은 각자 부담합니다.
4. 위 1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 무허가로 설치된 화장실 배관의 수선 의무는 임차인에게 있다고 판단했습니다. 이에 따라 임차인이 배관 수리를 이유로 차임 지급을 거절한 것은 정당하지 않으므로, 임차인의 차임 연체를 근거로 한 임대차 계약 해지는 유효하다고 보았습니다. 다만, 계약 해지 이후 임차인이 실제로 상가에서 영업을 하지 않아 실질적인 이득을 얻지 못했으므로, 해지 이후의 차임 상당 부당이득은 공제되지 않는다고 판결했습니다. 결과적으로 임대인은 임차인에게 남은 보증금 18,240,000원을 돌려주고 임차인은 상가를 인도하게 됩니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제623조 (임대인의 의무)​: 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이 조항은 임대인이 임차 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 수선 의무가 있음을 규정하지만 본 판결에서는 이 사건 화장실과 배관이 임대인이 제공한 건물의 본래 시설물이 아닌 기존 임차인이 특수한 영업 목적을 위해 임의로 설치한 무허가 시설이며 건물에 부합되었다고 보기 어렵다고 판단하여 임대인의 수선 의무를 인정하지 않았습니다.
2. 민법 제640조 (차임 연체와 해지)​: 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서 피고는 2024년 1월부터 차임을 지급하지 않아 3개월 이상 연체하였으므로 임대인인 원고는 적법하게 임대차 계약을 해지할 수 있었습니다.
3. 부당이득 반환 의무의 범위 (대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 등)​: 부당이득은 '실질적인 이득'을 의미합니다. 임차인이 계약 종료 후 임차 건물을 점유하더라도 본래의 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 못했다면 부당이득 반환 의무가 성립하지 않습니다. 이 사건에서 피고가 임대차 계약 종료 후 노래방 영업을 하지 않아 실질적인 이득을 얻지 못했으므로 법원은 원고의 차임 상당 부당이득 공제 주장을 받아들이지 않았습니다.
4. 동시이행의 항변권 (민법 제536조)​: 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 본 사건에서 법원은 임차인인 피고의 상가 인도 의무와 임대인인 원고의 임차보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다고 보아 원고가 남은 보증금을 지급함과 동시에 피고가 상가를 인도하도록 판결했습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 시 상가 내에 있는 무허가 또는 불법 시설물에 대한 유지 보수 및 수선 책임에 대해 명확하게 문서화하는 것이 중요합니다. 특히 기존 임차인이 설치한 시설물의 경우 더욱 그렇습니다.
2. 임대차 계약서에 특약으로 '무허가 부분 사용 금지' 또는 '사용 책임은 임차인에게 있다'와 같은 조항이 있다면 해당 시설물의 수선 의무는 임차인에게 있을 가능성이 높습니다.
3. 건물에 부합되지 않고 쉽게 분리 가능한 임차인의 특수한 사용 목적을 위한 시설물(예: 노래방 전용 화장실)은 임차인 스스로 수선 의무를 부담해야 할 수 있습니다.
4. 임대차 계약이 해지된 후 임차인이 실제 상가를 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 않았다면 임대인은 그 기간 동안의 차임 상당액을 부당이득으로 청구하기 어렵습니다.
5. 누수 등의 문제가 발생했을 때 법적 분쟁으로 이어지기 전에 임대인과 임차인이 책임 소재를 명확히 하고 원만한 합의를 통해 해결하는 것이 바람직합니다. 수리 요청 및 거부 단수 조치 등의 모든 과정은 증거로 남길 수 있도록 기록해두는 것이 좋습니다.
6. 차임 연체는 임대차 계약 해지의 중요한 사유가 되므로 분쟁 상황이 있더라도 차임 지급 의무를 신중하게 판단하고 이행해야 합니다.