재개발 시공사 계약 해지, 조합원 의견 불충분으로 효력 정지

E주택재개발정비사업조합(채무자)이 2021년 5월 11일 임시총회에서 시공사(이 사건 컨소시엄, F 사업단)와의 도급공사 계약을 해지하는 결의를 하였고, 5월 21일 해당 계약 해지를 통지했습니다. 이에 시공사 컨소시엄 구성원인 C 주식회사, D 주식회사와 조합원 A, B은 조합의 임시총회 결의가 무효이며 그에 따른 계약 해지 통지도 효력이 없다고 주장하며, 총회결의 효력 정지 및 시공자 지위 확인 등의 가처분을 신청했습니다. 법원은 임시총회 결의가 의사정족수를 충족하지 못하여 무효라고 판단하고, 이를 전제로 한 계약 해지 통지 역시 효력이 없다고 보아 채권자들의 가처분 신청을 인용했습니다. 이에 따라 시공사 계약 해지 결의의 효력이 정지되고, 이 사건 컨소시엄이 사업의 시공자 지위에 있음이 임시로 인정되었습니다.

관련 당사자

• 채권자 A, B: E주택재개발정비사업조합의 조합원
• 채권자 C 주식회사, D 주식회사: E주택재개발정비사업의 시공사 컨소시엄(F 사업단)을 구성하는 회사들
• 채무자 E주택재개발정비사업조합: 광주 서구 일대 주택재개발정비사업을 시행하는 주택재개발정비사업조합

분쟁 상황

E주택재개발정비사업조합은 2015년 12월 29일 이 사건 컨소시엄과 시공 도급계약을 체결했습니다. 이후 조합은 조합원 발의로 2021년 5월 11일 임시총회를 개최하여 '시공자(F 사업단) 도급공사계약 해지의 건'을 결의했습니다. 이어 2021년 5월 21일 조합은 컨소시엄에 도급계약 해제를 통지했습니다. 채권자 측(조합원 A, B 및 시공사 컨소시엄 C 주식회사, D 주식회사)은 임시총회 소집 절차 및 결의 과정에 중대한 하자가 있고, 특히 서면결의 철회 등의 문제로 의사정족수가 미달되어 총회 결의가 무효라고 주장했습니다. 또한 채무자 조합의 계약 해지 통지가 계약상 채무불이행 요건을 충족하지 못하며, 민법 제673조에 따른 임의 해제라 하더라도 적법한 총회 의결이 없어 무효라고 주장하며 가처분을 신청했습니다.

핵심 쟁점

재개발조합 임시총회에서 이루어진 시공자 계약 해지 결의가 정족수를 충족했는지 여부 및 그 효력 발생의 요건이 쟁점이 되었습니다. 특히 서면결의 철회, 서면결의 철회에 대한 철회의 효력 인정 여부 및 도시정비법상 총회 출석 인정 범위가 중요하게 다루어졌습니다. 또한 조합의 시공사 계약 해지 통지가 채무불이행에 따른 정당한 해제인지, 혹은 민법 제673조에 따른 임의 해제라 하더라도 총회 의결 요건을 충족했는지 여부도 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 채무자 E주택재개발정비사업조합의 2021년 5월 11일 임시총회에서 이루어진 '시공자(F 사업단) 도급공사계약 해지의 건'에 대한 결의의 효력을 본안판결 확정시까지 정지했습니다. 또한 2021년 5월 21일 이루어진 시공사 컨소시엄에 대한 계약 해제 효력을 정지하고, 이 사건 컨소시엄이 E주택재개발정비사업의 시공자 지위에 있음을 임시로 정했습니다. 채무자 조합은 시공자 선정 입찰절차 및 새로운 시공자 선정 및 공사도급계약 체결을 위한 모든 절차를 진행해서는 안 된다는 명령을 내렸습니다. 소송비용은 채무자 조합이 부담하도록 했습니다.

결론

이 사건 결정은 재개발 사업에서 조합의 중요 의사 결정인 시공사 계약 해지에는 엄격한 절차와 정족수 요건이 충족되어야 함을 다시 한번 확인시켜 주었습니다. 특히 조합원의 의결권 행사(서면결의, 철회, 철회에 대한 철회 등)의 유효성 판단에 있어 법률 및 정관에 명시된 기준을 준수해야 하며, 서면으로 의결권을 행사한 조합원이 이를 철회한 경우, 그 철회에 대한 철회는 원칙적으로 효력이 없다는 점을 명확히 했습니다. 조합의 일방적인 계약 해지는 그 근거와 절차가 정당해야 하며, 중대한 계약 사항 변경은 조합원 총회의 적법한 의결을 거쳐야 함을 강조한 사례입니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 민법의 여러 조항이 복합적으로 적용되었습니다.

• 도시정비법 제45조 (총회 의결 및 정족수)​ 도시정비법 제45조는 주택재개발정비사업조합의 총회 의결 사항과 정족수에 관한 규정입니다. 특히 시공사 선정 및 계약 해지는 사업비 변경을 초래하는 중대한 사항이므로 총회 의결을 필수적으로 요구합니다(제1항 제5호, 제13호). 또한 서면으로 의결권을 행사하는 경우(제5항)나 총회에 직접 출석해야 하는 경우(제6항) 등 의결권 행사의 방법에 대한 세부 규정이 있습니다. 법원은 이 조항을 근거로 시공사 계약 해지 결의는 총 조합원 과반수의 의결이 필요하다고 보았습니다. 또한 서면결의 철회의 유효성을 판단할 때, 서면결의 철회서 제출 조합원 수를 정족수 계산에서 제외하여 총회 결의의 의사정족수 미달 여부를 판단하는 핵심 근거가 되었습니다.

• 민법 제111조 제1항 (의사표시의 효력 발생 시기)​ 민법 제111조 제1항은 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때로부터 그 효력이 생긴다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 조합원이 서면결의 철회서를 제출하여 조합에 도달하면 그 철회 의사표시의 효력이 즉시 발생한다고 보았습니다. 따라서 이미 효력이 발생한 철회의 의사표시는 철회할 수 없으며, '서면결의 철회에 대한 철회'는 효력이 없다고 판단하는 근거가 되었습니다.

• 민법 제673조 (도급인의 임의해제권)​ 민법 제673조는 도급인이 일이 완성되기 전에는 수급인이 재료 또는 토지를 제공하는 등 일정한 경우에 한하여 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있음을 규정합니다. 조합은 시공사의 채무불이행이 없더라도 민법 제673조에 따라 계약을 임의 해제할 수 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 경우에도 시공자 변경 및 정비사업비 변경을 초래하므로 도시정비법 및 조합 정관에 따라 조합원 총회의 적법한 결의가 있어야 한다고 보았습니다. 특히 임의 해제 시 도급인이 수급인에게 지급해야 할 손해배상금(이행이익 상당)의 액수에 대한 구체적인 설명과 논의가 총회에서 이루어져야 유효한 총회 의결로 인정될 수 있다고 판단했습니다.

참고 사항

재개발·재건축 조합의 조합원이라면 총회 안건에 대한 자신의 의사를 명확히 표시하는 것이 중요합니다. 특히 서면결의를 제출한 후 철회할 의사가 있다면, 총회 개최일 전까지 명확하게 철회 의사를 전달해야 합니다. 서면결의 철회 의사표시가 조합에 도달하면 즉시 효력이 발생하므로, 이미 철회된 의사표시를 다시 번복하려는 '서면결의 철회에 대한 철회'는 원칙적으로 효력이 없습니다. 이 경우 다시 새로운 서면결의서를 제출하거나 총회에 직접 참석하여 투표해야 합니다. 조합 운영진은 총회 소집 절차, 의결 정족수 충족 여부 등 법령 및 정관에서 정한 모든 절차를 엄격하게 준수해야 합니다. 특히 시공사 변경, 계약 해지 등 사업비 변경을 초래하는 중대한 안건은 총 조합원 과반수 이상의 의결이 필수적이며, 그 과정에서 조합원들의 충분한 정보 제공과 숙고가 이루어져야 합니다. 계약 해지를 주장하는 경우, 해지의 원인이 된 사실(채무불이행 등)을 명확하게 입증할 자료를 갖추고 계약서상 해지 조항에 부합하는 절차를 따라야 합니다. 일방적인 계약 해지는 법적 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.