공인중개사 자격 없는 자의 임대 컨설팅 용역비 청구 사건

원고 주식회사 A는 피고 주식회사 B와 부동산 임대 컨설팅 용역계약을 맺고, 임대차 계약 체결이 대부분 완료되었다며 용역비 9,177만 원을 청구했습니다. 그러나 피고는 원고가 공인중개사 자격과 중개사무소 등록 없이 중개행위를 했으므로 계약이 무효라고 주장했습니다. 법원은 이 용역계약이 실질적으로 공인중개사법상 중개행위에 해당하며, 원고가 무등록 중개업자이므로 해당 계약은 강행법규를 위반하여 무효라고 판단, 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 의류, 잡화 유통 및 부동산 컨설팅, 임대업을 영위하는 법인으로, 피고에게 부동산 임대 컨설팅 용역비를 청구했습니다.
• 피고 주식회사 B: 부동산 임대, 개발, 매매업을 영위하는 법인으로, 원고의 용역비 청구에 대해 계약 무효를 주장했습니다.

분쟁 상황

원고 주식회사 A는 2017년 12월 4일 피고 주식회사 B와 평택시 C빌딩에 대한 임대(MD) 컨설팅 용역 계약을 체결했습니다. 원고는 용역에 따라 임대차계약 체결이 대부분 완료되었다고 주장하며 총 분양대금 30억 5,900만 원의 3%에 해당하는 용역비 9,177만 원을 청구했습니다. 피고는 원고가 공인중개사 자격 없이 중개사무소 등록을 하지 않은 상태에서 계약을 체결했으므로 해당 용역계약이 공인중개사법 위반으로 무효라고 주장하며 용역비 지급을 거부했습니다. 또한 피고는 임차인이 임대차보증금 등을 지급하지 못해 계약이 해지되었고, 용역계약 조항에 따라 원고가 용역비를 지급받더라도 반환 의무가 발생한다는 점도 주장했습니다.

핵심 쟁점

원고와 피고가 체결한 임대 컨설팅 용역계약이 공인중개사법에서 규정하는 '중개행위'에 해당하는지 여부와, 원고가 공인중개사 자격 및 중개사무소 개설등록 없이 해당 계약을 체결한 경우 그 용역비 약정의 효력이 유효한지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 이 사건 임대 컨설팅 용역계약이 임차인을 물색하고 임대차 조건을 협상하여 계약 체결을 알선하는 등 실질적으로 공인중개사법상 중개행위에 해당한다고 판단했습니다. 또한 원고가 공인중개사 자격 없이 중개사무소 개설등록을 하지 않은 상태에서 이 계약을 체결했으므로, 이는 공인중개사법의 강행법규를 위반한 것으로 보아 용역비 약정이 무효라고 판시했습니다. 따라서 원고의 용역비 9,177만 원 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 공인중개사 자격 및 중개사무소 개설등록 없이 이루어진 부동산 임대 컨설팅 용역 계약은 실질적으로 중개행위에 해당하며, 공인중개사법의 강행규정에 위반되어 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 청구한 용역비 9,177만 원은 지급되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 공인중개사법 제2조 제1호는 '중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매․교환․임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.'고 규정하고 있습니다. 법원은 이 사건 원고의 용역이 임차인을 찾아 임대차 계약 조건을 협상하고 계약 체결을 알선하는 것을 주된 목적으로 하였으므로, 비록 '컨설팅'이라는 명칭을 사용했지만 실질적으로 이 조항에서 정의하는 '중개행위'에 해당한다고 판단했습니다. 또한 공인중개사법 제9조 제1항, 제2항은 공인중개사 또는 법인만이 중개사무소 개설등록을 마친 후에 중개업을 영위할 수 있도록 규정하고 있습니다. 법원은 이 규정을 강행법규로 보아, 공인중개사 자격 없이 중개사무소 개설등록을 하지 않은 자가 부동산 중개업을 하면서 체결한 중개수수료 약정은 무효라고 판단했습니다. 이는 부동산 거래 질서의 공정성을 해치고 투기적·탈법적 거래를 조장할 우려가 있으므로 엄격히 금지한다는 공인중개사법의 취지를 반영한 것입니다. 원고는 이러한 등록을 하지 않은 상태였으므로, 원고와 피고 사이의 용역비 약정은 효력이 없다고 보았습니다.

참고 사항

부동산 임대차나 매매와 관련된 컨설팅 계약을 체결할 때는 해당 컨설팅의 내용이 실질적으로 '중개행위'에 해당하는지 면밀히 확인해야 합니다. 공인중개사 자격이 없는 개인이나 법인이 중개사무소 등록 없이 부동산 중개업을 영위하는 것은 공인중개사법 위반이며, 이들이 체결한 중개수수료 또는 컨설팅 비용 약정은 법적으로 무효가 될 수 있습니다. 계약 시 상대방이 공인중개사 자격 및 중개사무소 개설등록을 했는지 반드시 확인하고, 필요하다면 관련 서류를 요청하여 정식 등록된 업체인지 확인하는 것이 중요합니다. 용역 계약서에 '컨설팅'이라는 명칭이 붙어 있더라도, 그 주된 업무 내용이 임차인 물색, 임대차 조건 협상, 계약 체결 알선 등 부동산 중개와 유사하다면 법원은 이를 중개행위로 판단할 가능성이 높습니다. 법적으로 유효하지 않은 계약을 통해 발생한 비용 청구는 법원에서 인정받기 어려우므로 주의해야 합니다.