기타 금전문제
원고가 피고와 체결한 공동주택 분양계약에서 피고가 입주 예정일까지 건물을 인도하지 못하자, 원고는 계약을 해제하고 계약금과 위약금을 청구했습니다. 법원은 피고의 계약 불이행을 인정하여 계약 해제를 유효하다고 보고, 피고가 계약금을 반환하고 위약금 1,500만 원을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.
원고 A는 2023년 7월 11일 피고 B와 전남 완도군 소재 공동주택 3층 D호에 대해 분양대금 6억 7,000만 원의 분양계약을 체결했습니다. 이 계약에서 계약금 2,000만 원은 원고가 자재대금을 받지 못하자, 원고와 피고, 시공사 E 사이의 합의에 따라 피고가 원고를 대신하여 지정 납입처에 대납했습니다. 계약상 입주 예정일은 2024년 1월이었으나 피고는 약속된 기한까지 분양목적물을 인도하지 못했습니다. 이에 원고는 분양계약 제2조 제3항에 따라 피고의 의무 불이행을 이유로 계약 해제 의사표시가 담긴 소장 부본을 2024년 6월 13일 피고에게 송달했습니다. 당시 이 사건 건물 신축공사는 중단된 상태로 상당 기간 내에 인도할 수 없음이 명백했습니다. 피고는 원고가 계약금을 미지급했으므로 피고가 오히려 계약을 해제한다고 주장했으나, 법원은 계약금 대납 합의를 인정하여 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 또한 피고는 2024년 10월 31일 원고와 합의해제했다고 주장했으나, 법원은 이미 원고의 적법한 해제권 행사로 계약이 무효화된 상태였고, 계약금 등 반환에 대한 약정 없이 합의해제하는 것은 이례적이라는 점 등을 들어 이 항변도 기각했습니다. 결과적으로 원고는 계약금 반환 및 계약상 위약금(분양대금의 10%인 6,700만 원)을 청구했고, 피고는 위약금이 과다하므로 감액되어야 한다고 다퉜습니다.
피고의 귀책사유로 인한 분양목적물 인도 지연에 따른 계약 해제의 유효성, 피고의 계약금 대납 유효성 및 이를 이유로 한 피고의 계약 해제 주장 타당성, 피고의 합의해제 항변 타당성, 계약상 위약금 조항의 효력 및 민법 제398조 제2항에 따른 위약금 감액 필요성.
법원은 피고의 채무불이행으로 인해 원고가 분양계약을 해제한 것이 유효하다고 판단했습니다. 피고가 원고의 계약금을 대납한 것이므로 피고의 계약금 미지급 및 합의해제 주장은 모두 기각되었습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 계약금 2,000만 원을 반환해야 합니다. 또한 계약상 위약금 6,700만 원(분양대금 6억 7,000만 원의 10%)은 부당하게 과다하다고 보아 1,500만 원으로 감액했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 총 3,500만 원(계약금 2,000만 원 + 위약금 1,500만 원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 지연손해금은 2024년 6월 14일부터 2025년 5월 27일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산됩니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용은 원고와 피고가 각각 50%씩 부담하도록 했습니다.
법원은 피고의 분양계약 불이행으로 인한 계약 해제를 인정하고, 피고가 원고에게 계약금과 감액된 위약금을 포함한 총 3,500만 원과 지연손해금을 지급하라는 판결을 내렸습니다.
본 사건에서는 피고의 채무불이행으로 인한 계약 해제의 효과와 함께 '민법 제398조 제2항'이 주요하게 적용되었습니다. '민법 제398조 제2항'은 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정합니다. 이 규정은 위약금 약정이 있더라도 법원이 계약 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래 관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회 관념에 비추어 그 손해배상의 예정액이 부당하게 과다하다고 인정될 때 적용됩니다. 본 사례에서 법원은 분양계약서에 명시된 위약금(분양대금의 10%인 6,700만 원)이 원고의 실제 입주 목적이 불분명하고, 중도금 대출의 실질적인 사용자 및 이자 납부자가 피고였던 점 등을 고려하여 부당하게 과다하다고 판단, 1,500만 원으로 감액했습니다. 또한, 법원은 채무불이행으로 계약이 해제되면 계약은 소급적으로 무효가 되고 당사자들은 원상회복 의무를 진다는 법리를 적용하여 피고에게 계약금 2,000만 원의 반환을 명했습니다. 더불어, 이미 지급된 계약금, 중도금의 반환 및 손해배상금에 관하여 아무런 약정 없이 매매계약을 합의해제하는 것은 경험칙에 비추어 이례적이라는 대법원 판례(대법원 1994. 9. 13. 선고 94다17093 판결 등)를 인용하여 피고의 합의해제 항변을 배척했습니다.
분양 계약을 체결할 때는 입주 예정일과 같은 중요한 이행 기한, 위약금 조항, 계약 해제 조건 등을 꼼꼼히 확인하고 명확하게 문서화해야 합니다. 상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않을 경우, 계약서에 명시된 절차(예: 유예기간을 정한 이행 최고)에 따라 해제 의사표시를 명확히 하고, 이를 내용증명이나 소장 송달 등의 방법으로 기록을 남겨두는 것이 중요합니다. 계약금 대납과 같은 특수한 방식으로 계약이 진행될 경우, 관련된 당사자들 간의 합의 내용을 명확히 문서화하거나 이를 증명할 수 있는 증거를 사전에 확보하는 것이 분쟁 발생 시 유리합니다. 계약서에 손해배상 예정액(위약금)이 명시되어 있더라도, 법원은 해당 금액이 실제 손해에 비해 부당하게 과다하다고 판단되면 감액할 수 있으므로, 실제 손해액과 계약상 예정액의 균형을 고려해야 합니다. 이미 적법하게 계약이 해제된 이후에 다시 합의해제를 주장하려면 계약금, 중도금 반환 및 손해배상금에 대한 명확한 약정이 없는 한 법원에서 인정받기 어려울 수 있습니다. 분양 계약 시 중도금 대출이 발생하고 그 대출금의 실제 사용 주체나 이자 납부 주체가 계약 당사자와 다를 경우, 이에 대한 명확한 약정 또는 증빙을 갖추어두는 것이 추후 손해액 산정 시 중요한 근거가 됩니다.
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