공인중개사 자격 없는 업체의 부동산 용역비 청구 기각 사건

공인중개사 자격이 없는 주식회사 A는 주식회사 B와 부동산 임대를 포함한 컨설팅 용역 계약을 체결하고 용역비 91,770,000원 또는 부당이득 반환을 청구하였습니다. 법원은 주식회사 A가 공인중개사법상 강행규정을 위반하여 중개 업무 및 관련 컨설팅을 제공하고 보수를 청구한 것은 무효이며, 이를 부당이득 반환 명목으로 청구하더라도 법의 취지를 몰각시키는 결과가 된다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각하였습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 공인중개사 자격 없이 부동산 용역 및 컨설팅을 제공하고 용역비 지급을 청구한 업체 (원고, 항소인)
• 주식회사 B: 원고 주식회사 A로부터 부동산 용역 및 컨설팅을 제공받은 업체 (피고, 피항소인)
• F공인중개사사무소: 원고 주식회사 A가 부동산 중개 업무를 하도급한 공인중개사 자격을 가진 사무소

분쟁 상황

주식회사 A는 공인중개사 자격이 없음에도 주식회사 B와 부동산 임대를 포함한 컨설팅 용역 계약을 체결하고 총 분양대금 3,059,000,000원의 3%에 해당하는 91,770,000원을 용역비로 청구했습니다. 주식회사 B가 용역비 지급을 거부하자 주식회사 A는 소송을 제기했으며, 제1심 패소 후 항소심에서 부당이득 반환 청구를 추가했습니다. 주식회사 B는 원고가 공인중개사 자격이 없으므로 계약이 강행법규를 위반하여 무효라고 주장하며 용역비 지급을 거부했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사 자격이 없는 자가 부동산 중개 업무를 하도급 형태로 제공하고 보수를 청구할 수 있는지 여부, 강행법규를 위반한 계약의 무효 주장이 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부, 그리고 무효인 계약에 따른 용역 제공에 대한 부당이득 반환 청구가 가능한지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원고 주식회사 A의 항소와 이 법원에서 추가한 예비적 청구(부당이득 반환 청구)를 모두 기각하고, 항소 제기 이후의 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 주식회사 B가 주식회사 A에게 91,770,000원을 지급할 의무가 없다는 것을 의미합니다.

결론

법원은 공인중개사 자격이 없는 주식회사 A가 공인중개사법의 강행규정을 위반하여 부동산 중개 용역 및 관련 컨설팅을 제공하고 보수를 청구한 것은 허용될 수 없으며, 이러한 계약이 무효임에도 불구하고 부당이득 반환을 명목으로 청구하는 것 또한 법의 입법 취지를 몰각시키는 결과를 초래하므로 원고의 주위적 및 예비적 청구를 모두 기각하는 것으로 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제9조 제1항 및 제2항은 공인중개사 자격이 없는 자는 중개업을 할 수 없다고 규정하는 강행규정입니다. 이 규정을 위반하여 체결된 중개 보수 약정은 무효가 되며, 공인중개사 아닌 자가 공인중개사에게 중개 업무를 하도급하는 형식으로 용역을 제공하고 대가를 받는 경우에도 실질적으로 강행규정을 잠탈하는 행위로 보아 계약이 무효로 판단될 수 있습니다. 신의성실의 원칙은 권리 행사가 신의에 좇아 성실히 이루어져야 한다는 원칙이지만, 강행법규를 위반한 약정의 무효를 주장하는 것이 반드시 신의칙에 위배되는 것은 아닙니다. 특히 상대방이 계약이 유효하다고 믿은 데 정당한 이유가 없었다면 무효 주장은 신의칙에 반하지 않는다고 봅니다. 부당이득 반환은 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 타인에게 손해를 가한 경우 그 이익을 반환하는 제도이지만, 공인중개사법과 같은 강행규정의 입법 취지를 몰각시키는 결과를 초래하는 경우에는 허용되지 않을 수 있습니다. 또한 부당이득 반환을 청구하려면 명확한 용역 제공 사실과 이로 인한 이익 및 손해 발생에 대한 증거가 있어야 합니다.

참고 사항

부동산 중개는 공인중개사법에 따라 공인중개사 자격을 가진 자만이 수행할 수 있는 업무이므로, 자격 없는 자가 중개 업무를 직접 수행하거나 다른 공인중개사에게 하도급하는 형식을 취하더라도 실질적으로 자신이 대가를 받는다면 이는 법 위반으로 보아 계약이 무효가 될 수 있습니다. 강행법규를 위반하여 무효가 된 계약에 대해 당사자가 추후 그 무효를 주장하는 것은 특별한 사정이 없는 한 신의성실의 원칙에 위배되지 않는다고 판단될 수 있습니다. 또한 법률의 강행규정을 회피하려는 의도가 있다고 판단되는 부당이득 반환 청구는 기각될 수 있으며, 중개 업무에 부수되는 컨설팅 명목의 용역이라 하더라도 실질적으로 중개 행위에 해당하거나 중개 업무의 범주에서 벗어나지 않는다면 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 실질적인 용역 제공과 지출 비용에 대한 명확한 증거가 없다면 부당이득 반환 청구도 받아들여지기 어렵습니다.