택지개발지구 상업용지 지분 프리미엄 재판매 무효 판결 사건

광주광역시 도시공사가 공급한 상업용지 입찰에 참여하여 낙찰받은 후, 최초 매수인 중 한 명인 피고가 자신의 토지 지분 70%를 다른 매수인인 F에게 프리미엄 6억 원을 받고 양도하는 약정을 체결했습니다. 이 과정에서 토지 투자 컨설팅을 제공하고 수익금의 50%를 받기로 한 원고가 피고에게 3억 원을 청구했으나, 법원은 해당 지분 양도 약정이 택지개발촉진법상 미등기 전매 금지 규정을 위반하여 무효이므로 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 토지 투자 컨설팅을 제공하고 피고에게 투자 수익금 6억 원의 50%에 해당하는 3억 원을 요구한 사람.
• 피고 B: 광주광역시 도시공사로부터 이 사건 상업용지 지분 70%를 낙찰받고, 이후 해당 지분을 농업회사법인 유한회사 F에게 양도한 사람.
• E: 피고와 함께 이 사건 토지 입찰에 참여했으며, 농업회사법인 유한회사 F의 대표이사.
• 농업회사법인 유한회사 F: 피고와 함께 이 사건 토지 입찰에 참여했고, 나중에 피고의 70% 토지 지분을 양수한 법인.
• 광주광역시 도시공사: 이 사건 상업용지를 일반 경쟁입찰 방식으로 공급한 공공기관.

분쟁 상황

광주광역시에 있는 상업용지 입찰 공고가 있은 후, 원고, 피고, E은 이 토지 입찰과 관련하여 수익 발생 시 배분하기로 약정(제1약정)했습니다. 피고와 F은 99억 원에 토지를 낙찰받아 광주광역시 도시공사와 매매계약을 체결했습니다. 이후 피고는 자신의 70% 지분을 F에게 양도하는 약정(제2약정)을 맺고, 이 과정에서 F으로부터 프리미엄 6억 원을 포함하여 총 7억 원을 지급받았다고 원고는 주장했습니다. 원고는 피고에게 제1약정에 따라 발생한 투자 수익금 6억 원의 50%인 3억 원과 이에 대한 지연손해금을 청구했으나, 피고는 프리미엄을 받은 적이 없으며 설령 받았다 해도 제2약정의 프리미엄 지급 부분은 택지개발촉진법에 따라 무효라고 주장하며 법적 다툼이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

피고가 농업회사법인 유한회사 F에게 이 사건 토지의 70% 지분을 양도하면서 프리미엄 6억 원을 받기로 한 약정이 택지개발촉진법상 미등기 전매 금지 규정에 위반되어 무효인지 여부와, 이 약정이 무효인 경우 원고가 피고에게 약정금(수익금의 50%)을 청구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

원고의 항소를 기각하며, 항소 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고와 F 사이의 토지 지분 양도 약정(제2약정)이 소유권 이전등기를 마치기 전에 프리미엄을 얹어 지분을 매도하는 행위로서 택지개발촉진법 제19조의2가 금지하는 '전매' 행위에 해당하며, 이에 따라 해당 약정이 무효라고 판단했습니다. 제2약정이 무효인 이상, 그 전매에 따른 수익금의 지급·배분에 관한 제1약정 부분도 강행법규에 위반되는 급부의 실현을 전제한 것으로 허용될 수 없다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 주로 택지개발촉진법과 관련된 법리가 적용되었습니다. 택지개발촉진법 제19조의2 제1항은 이 법에 따라 조성된 택지를 공급받은 자는 소유권 이전등기를 하기 전까지는 그 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 아니한 채 그대로 전매할 수 없다고 규정합니다. 여기서 '전매'는 명의변경, 매매 또는 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함합니다. 이 규정의 목적은 택지 공급의 투명성을 확보하고 투기를 방지하기 위함입니다. 택지개발촉진법 제19조의2 제2항은 제1항을 위반하여 택지를 전매한 경우 해당 법률행위는 무효로 한다고 명시하고 있습니다. 이는 단순한 단속 규정을 넘어선 효력 규정으로, 이를 위반한 계약은 사법상 효력을 가질 수 없습니다. 같은 법 시행령 제13조의3은 예외적으로 전매가 허용되는 경우를 규정하고 있으나, 본 사건의 경우와 같이 프리미엄을 얹어 재판매하는 행위는 이 예외에 해당하지 않습니다. 법원은 이 사건 토지가 택지개발촉진법이 정하는 '택지'에 해당하며, 피고가 소유권 이전등기를 마치기 전에 프리미엄을 받고 지분을 양도한 것은 법이 금지하는 전매 행위이자 무효인 법률행위에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 이 무효인 전매 행위를 전제로 한 수익금 배분 약정 역시 법적 효력을 인정받을 수 없게 됩니다.

참고 사항

택지개발지구 내 토지는 주거용이든 상업용이든 소유권 이전등기를 마치기 전에 프리미엄을 받고 재판매하는 행위(미등기 전매)가 법적으로 금지되어 있으며, 이를 위반한 계약은 무효가 될 수 있습니다. 따라서, 토지 투자나 매매 시에는 해당 토지가 속한 지역의 개발 관련 특별법(예: 택지개발촉진법)의 규정을 반드시 확인해야 합니다. 특히, '프리미엄'이 포함된 미등기 전매 약정은 법적 효력을 인정받기 어렵고, 이로 인해 발생한 수익에 대한 배분 약정 또한 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 계약 당사자 간의 내부적인 합의라 하더라도 강행법규에 위반되는 내용은 법적 보호를 받을 수 없습니다. 관련 법규를 사전에 면밀히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 조언을 구하여 법적 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.