상가 임대차 계약 갱신 및 권리금 회수 기회 방해 손해배상 사건

원고는 피고들과 상가 건물 임대차 계약을 체결하고 5년간 영업했으나 계약 만료를 앞두고 임대인이 갱신을 거절하자, 개정 상가임대차법에 따른 10년 갱신요구권과 묵시적 갱신을 주장했습니다. 또한 권리금 회수 기회를 방해받았다며 손해배상을 청구했습니다. 그러나 법원은 최초 계약 체결 시점의 법령에 따라 갱신 요구 기간은 5년으로 이미 만료되었고, 환산보증금 기준 초과로 묵시적 갱신 규정 또한 적용되지 않으므로 임대차 계약은 종료되었다고 판단했습니다. 더불어 원고가 적법한 기간 내에 신규 임차인을 주선한 사실도 인정되지 않아 권리금 회수 방해 주장도 기각하며 원고의 청구를 모두 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 상가 임차인
• 피고 B 및 선정자들: 상가 임대인

분쟁 상황

원고(임차인)는 2017년 5월 17일 피고들(임대인)과 상가 건물 임대차 계약을 체결하고 2022년 5월 17일 계약 만료를 앞두고 있었습니다. 임대인인 피고는 2021년 11월 2일 임대차 계약 만료 통보를 하였고, 원고는 2022년 3월 28일 계약 갱신을 요구하는 내용증명을 발송했습니다. 원고는 개정된 상가임대차법에 따라 10년의 갱신 요구 기간이 적용되고 묵시적 갱신이 이루어졌으므로 임대차 계약이 2023년 5월 16일까지 갱신되었다고 주장했습니다. 또한 피고가 임대차 계약 갱신 요구를 거절하여 권리금 회수 기회를 방해했으므로 3억 원의 손해배상을 청구했습니다. 반면 피고는 이 사건 임대차 계약에 개정 전 상가임대차법이 적용되어 갱신 요구 기간이 5년이며 이미 만료되었고, 환산보증금 기준 초과로 묵시적 갱신 규정도 적용되지 않는다고 주장했습니다. 또한 원고가 임대차 계약 종료 이전에 신규 임차인을 주선하거나 피고들이 권리금 회수 방해 행위를 한 사실이 없다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

1. 해당 임대차 계약에 적용되는 갱신요구권 기간이 5년인지 10년인지
2. 상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신 규정이 환산보증금 초과에도 적용되는지
3. 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하여 손해배상 책임이 있는지

법원의 판단

원고의 피고(선정당사자) 및 선정자들에 대한 청구를 모두 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 이 사건 임대차계약이 개정된 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 시행) 이전에 체결되었고 개정 법률 시행 이후 갱신되지 않았으므로, 개정 전 법률에 따라 전체 임대차기간은 최초 계약일을 포함하여 5년을 초과할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 2017년 5월 17일부터 2022년 5월 17일까지 5년이 경과하여 원고의 갱신요구권은 더 이상 행사할 수 없게 되었습니다. 또한 동해시 지역의 경우 계약 당시 환산보증금 기준액은 1억 8천만 원이었는데, 이 사건 임대차의 환산보증금(보증금 5천만 원 + 월차임 3백만 원 × 100 = 3억 5천만 원)이 이를 초과하여 상가임대차법의 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다. 결과적으로 이 사건 임대차계약은 2022년 5월 17일 기간 만료로 종료되었다고 결론 내렸습니다. 권리금 회수 기회 방해 주장에 대해서는 원고가 임대차 계약 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 신규 임차인을 주선한 사실이 없으므로 피고들의 손해배상 책임이 없다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법') 제10조 (계약갱신 요구 등)​:
   • 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
   • 제2항 (갱신요구권 행사 기간)​: 2018년 10월 16일 개정 전 법은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있었으나, 개정 법률은 10년으로 연장되었습니다.
   • 개정 법률 부칙 제2조: "제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다."는 조항에 따라, 이 사건과 같이 2018년 10월 16일 이전에 체결되고 그 이후 갱신되지 않은 계약에는 5년 규정이 적용됩니다.
   • 제4항 (묵시적 갱신)​: 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 존속기간은 1년으로 봅니다.
2. 상가임대차법 제2조 제1항 (적용 범위)​:
   • 이 법은 상가 건물의 임대차에 적용되지만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 일부 조항만 적용됩니다. 즉, 환산보증금이 특정 기준을 초과하면 묵시적 갱신과 같은 일부 보호 조항이 적용되지 않을 수 있습니다.
3. 상가임대차법 시행령 제2조 제1항 제4호 (대통령령으로 정하는 보증금액)​:
   • 지역별로 환산보증금 기준액이 다르며, 동해시와 같은 '그 밖의 지역'은 2017년 5월 17일 계약 당시 1억 8천만 원이었습니다. 환산보증금은 보증금과 (월차임 × 100)을 더한 금액으로 계산됩니다. 이 사건에서는 환산보증금 3억 5천만 원이 이 기준을 초과하여 묵시적 갱신 조항이 적용되지 않았습니다.
4. 상가임대차법 제10조의4 제1항 (권리금 회수 기회 보호)​:
   • 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 이 조항의 보호를 받기 위해서는 임차인이 이 기간 내에 신규 임차인을 주선하는 행위를 했어야 합니다. 본 사건에서는 원고가 이 기간 내에 신규 임차인을 주선한 사실이 인정되지 않아 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상 청구가 기각되었습니다.

참고 사항

1. 상가 임대차 계약 시, 계약 체결일과 갱신일에 따라 적용되는 상가건물 임대차보호법 및 시행령의 내용이 달라질 수 있으니 계약 시점의 법규정을 정확히 확인해야 합니다. 특히 개정 법률의 부칙 조항을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.
2. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 환산보증금 기준은 지역별로 상이하고 시기별로 개정될 수 있으므로, 임대차 계약 시점과 해당 지역의 최신 환산보증금 기준을 확인하는 것이 필수입니다. 월세에 100을 곱한 금액과 보증금을 합산하여 환산보증금을 계산하며, 부가가치세는 보통 포함하지 않습니다.
3. 묵시적 갱신을 주장하려면 임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않아야 합니다. 이 기간을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
4. 권리금 회수 기회를 보호받기 위해서는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선하고 임대인에게 이를 명확히 알리는 행위가 필요합니다. 이 기간 외의 주선 행위는 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
5. 임대차 계약 시 특약사항으로 계약 갱신이나 권리금 회수에 대한 내용을 명확하게 기재하는 것이 향후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.