임야 매매계약 불이행 갈등 조정 결정

원고들이 피고들로부터 임야를 매수하는 계약을 체결하고 계약금까지 지급했으나, 피고들이 매매대금을 더 요구하며 계약 이행을 거절하여 계약금 반환 및 위약금을 청구하거나 소유권이전등기를 요구한 사건입니다. 법원은 당사자들의 복잡한 이해관계를 고려하여 매매계약의 이행, 대금 지급, 등기 이전, 묘지 이장 등 구체적인 내용을 정하여 조정 결정을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 피고들로부터 임야를 매수하려던 형제 지간의 매수인들
• 피고 E, F, G, H: 원고들에게 임야를 매도하려던 형제 지간의 소유자 겸 매도인들

분쟁 상황

원고들과 피고들은 2020년 8월 20일 임야 18,043m²에 대해 매매대금 709,540,000원으로 매매계약을 체결했습니다. 이때 피고들의 요청으로 양도소득세 절감을 위해 실제 계약대금과 다른 545,800,000원의 '다운계약서'를 작성하고, 나머지 163,740,000원은 별도의 지불각서로 처리했습니다. 원고들은 계약 당일 계약금 180,000,000원을 지급했습니다. 잔금지급일인 2020년 10월 30일에 원고들이 잔금을 준비하고 소유권이전등기를 요구했으나, 피고들은 임야 주변에 도로가 생길 예정이라며 더 높은 매매가를 요구하며 계약 이행을 거절했습니다. 2020년 11월 2일 피고들은 명시적으로 계약 이행 거절 의사를 밝혔고, 위약금 요구에 "법으로 햐. 판사가 판결하는 대로 줄테니까. 이자를 주든지 뭐, 위약금을 주든지 다 주니까."라고 말했습니다. 이에 원고들은 피고들의 채무불이행을 이유로 계약 해제권을 행사하고 계약금 반환 및 위약금 180,000,000원을 청구했습니다. 피고들은 이후 180,097,709원을 지급했으나, 원고들은 잔존 계약금 및 위약금을 추가로 요구했습니다. 원고들은 계약 해제가 부적법할 경우에 대비하여 예비적으로 소유권이전등기 절차 이행도 청구했습니다.

핵심 쟁점

피고들의 매매계약 불이행(더 높은 가격 요구 및 이행 거절), '다운계약서' 작성 합의의 유효성 및 그로 인한 분쟁, 원고들의 계약금 반환 및 위약금 청구 또는 예비적으로 소유권이전등기 이행 요구, 매매 대금, 잔금 지급, 소유권 이전 등 절차의 이행 여부

법원의 판단

법원은 당사자들의 이익 및 제반 사정을 참작하여 다음과 같이 조정 결정했습니다.

1. 피고들은 원고들에게 특정 임야(18,043m²)를 대금 764,120,000원에 매도하고 원고들은 매수한다.
2. 원고들은 2021년 8월 15일까지 피고들에게 위 매매대금을 지급한다.
3. 피고들은 2021년 8월 15일까지 원고들에게 위 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행한다.
4. 위 대금 지급과 등기 이행은 상호 동시이행의 관계이다.
5. 피고들은 2022년 4월 15일까지 위 부동산 내 묘지 이장을 진행하며, 유연고 묘가 있을 경우 피고들이 비용을 부담하여 이장한다.
6. 피고들은 위 부동산의 지장물 일체를 포함하여 이전한다.
7. 원고들은 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 포기한다.
8. 소송비용 및 조정비용은 각자 부담한다.

결론

법원은 당사자들의 분쟁 해결을 위해 매매계약을 유지하되, 기존 계약 내용에서 일부 조정된 금액(764,120,000원)으로 임야 매매를 이행하고 묘지 이장 등 부대적인 의무까지 명확히 하는 조정 결정을 내렸습니다. 이 결정은 송달받은 날부터 2주일 이내에 이의를 신청하지 않으면 재판상 화해와 동일한 효력을 가지며, 재판상 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제543조(해지, 해제권): 계약 당사자 일방이 해제 권리가 있는 때에는 그 해제는 상대방에 대한 의사표시로 합니다. 본 사안에서 원고들은 피고들의 채무불이행(이행거절)을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사를 표시했습니다.
2. 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무): 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다. 본 사안에서는 계약 해제에 따라 피고들은 원고들에게 지급받은 계약금을 반환할 의무가 발생합니다.
3. 민법 제398조(배상액의 예정): 계약 시 채무불이행에 대비하여 손해배상액을 미리 정해두는 것을 위약금 조항이라고 합니다. 본 사안의 매매계약서 제6조에는 '매도인이 위약시에는 계약금의 배액을 변상하고, 매수인이 위약시는 계약금을 포기한다'는 위약금 조항이 있었습니다. 피고들의 이행 거절이 위약으로 인정될 경우, 원고들은 계약금의 배액을 위약금으로 청구할 수 있습니다.
4. 민법 제390조(채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 피고들이 정당한 사유 없이 임야 매매 계약의 이행을 거절한 것은 채무불이행에 해당합니다.
5. 민법 제366조(조정의 효력): 법원의 조정 결정은 당사자 간의 합의를 통해 분쟁을 해결하는 것으로, 일정 기간 내 이의가 없으면 재판상 화해와 동일한 효력을 갖게 되며, 이는 확정판결과 같은 효력이 있어 법적 구속력을 가집니다. 본 사건에서 법원은 당사자들의 복잡한 상황을 고려하여 강제 조정 결정을 내렸습니다.

참고 사항

1. 계약서 작성 시 주의: 매매계약을 체결할 때는 실제 거래 내용과 동일하게 계약서를 작성해야 합니다. 세금 절감을 위한 '다운계약서' 작성은 나중에 분쟁이 발생했을 때 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으며, 법적 효력이나 형사처벌 위험 등 문제가 될 수 있습니다.
2. 잔금 준비 및 이행 촉구: 매매계약에서 잔금 지급일이 도래하면 매수인은 잔금을 준비하고 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 동시이행을 할 준비를 해야 합니다. 상대방이 계약 이행을 거부할 경우 내용증명 등으로 이행을 촉구하고, 법률 전문가와 상의하여 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.
3. 채무불이행 및 계약 해제: 계약 상대방이 정당한 이유 없이 계약 내용을 이행하지 않거나 이행하지 않겠다는 의사를 명확히 밝히면, 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 손해배상(위약금 포함)을 청구할 수 있습니다. 계약서에 위약금 조항이 있다면 해당 조항에 따라 손해배상액을 청구할 수 있습니다.
4. 녹취 등 증거 확보: 상대방이 계약 이행을 거절하는 발언을 하는 경우, 이를 녹취하는 등 증거를 확보해 두면 추후 법적 분쟁에서 유리하게 작용할 수 있습니다.
5. 조정 절차의 활용: 법원 조정은 소송보다 빠르고 유연하게 분쟁을 해결할 수 있는 방법입니다. 양 당사자가 서로 양보하여 합의점을 찾는 과정으로, 확정되면 확정판결과 같은 효력을 가집니다.