조상 땅 찾아준 대가로 받은 약정금 분쟁 판결

원고 A는 피고 B에게 미등기 토지의 소유권을 찾아주고 매각 시 대금의 30%를 받기로 약정했습니다. 피고 B는 토지 소유권보존등기를 마쳤으나 토지가 자신의 종중 소유이며 명의만 신탁된 것이라며 약정금 지급을 거부했습니다. 법원은 해당 토지가 종중의 명의신탁 재산임을 인정하고 피고 B가 실질적인 소유자로서 토지를 매각할 수 없으므로 약정금 지급 조건이 성취되지 않았다고 보아 원고 A의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B에게 조상의 미등기 토지를 찾아주고 그 매각 대금의 일부를 받기로 약정한 사람.
• 피고 B: 자신의 조부 명의로 된 미등기 토지를 원고 A의 도움으로 소유권보존등기했으나 토지가 종중 소유임을 주장하며 약정금 지급을 거부한 사람.
• C (사정인): 이 사건 토지를 처음 사정받은 인물로, 피고 B의 조부 E와 동일인으로 추정됩니다.
• D 종중 (이 사건 종중): 피고 B가 소속된 종중으로, 이 사건 토지의 실질적인 소유자임을 주장한 단체.
• E (피고 조부): 피고 B의 조부이자 이 사건 토지의 사정인 C와 동일인으로 추정되는 인물.

분쟁 상황

원고 A는 2018년 3월 15일 피고 B에게 미등기 토지(총 3필지)의 존재를 알려주고, 피고 B가 이 토지에 대한 상속 등기를 완료하고 매도하면 매매대금의 30%를 원고에게 지급하기로 하는 약정을 맺었습니다. 이 약정은 공증까지 받았습니다. 이후 피고 B는 2020년 7월과 10월에 걸쳐 이 사건 각 토지에 대한 소유권보존등기를 마쳤습니다. 그러나 피고 B는 2019년 4월 6일 열린 종중 정기총회에서 이 사건 각 토지가 종중의 명의신탁 재산임을 인정하고 그 소유권 회복 소송을 제기하기로 만장일치로 결의하는 데 참여했습니다. 원고 A는 피고 B가 등기를 마치고도 2년여 동안 토지를 매도하지 않자, 합리적인 기간 내에 매도가 이루어지지 않았으므로 약정금 지급 기한이 도래했다고 주장하며, 2023년 1월 25일 기준 토지 감정가액 635,146,900원의 30%에 해당하는 190,544,070원과 지연손해금을 청구했습니다. 피고 B는 이 사건 각 토지가 종중 소유의 명의신탁 재산이어서 자신이 매도하여 이익을 얻을 수 없고, 약정 조건인 '상속 등기 후 매도'가 아닌 '소유권보존등기'만 마쳐졌으므로 조건이 성취되지 않았다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

피고 B가 미등기 토지의 소유권을 찾아 자신 명의로 등기한 후 매각하여 그 이익을 원고 A와 나누기로 한 약정이, 실제 토지가 종중의 명의신탁 재산일 경우에도 유효하며 약정금 지급 조건이 성취된 것으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 피고 B에 대한 약정금 190,544,070원 및 이에 대한 지연손해금 청구를 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 이 사건 토지가 피고 B의 종중 소유로서 명의신탁된 것이며, 피고 B가 실질적인 소유권을 취득하여 매매 이익을 얻는다는 약정의 조건이 성취될 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

약정금 계약의 조건 성취: 민법 제147조(조건성취의 효력)에 따라 정지조건부 법률행위는 조건이 성취된 때부터 그 효력이 생깁니다. 이 사건 약정은 피고가 토지의 실질적 소유권을 취득하여 매도하는 것을 정지조건으로 하였는데, 법원은 이 토지가 종중의 명의신탁 재산이므로 피고가 실질적인 매도 이익을 얻을 수 없어 조건 성취가 불가능하다고 판단했습니다. 즉, 조건이 성취되지 않았으므로 약정금 지급 의무가 발생하지 않은 것입니다. 명의신탁의 법리: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있지만, 종중 재산의 경우 예외적으로 유효한 명의신탁으로 인정될 여지가 있습니다. 이 사건에서는 법원이 여러 정황(피고의 종중원으로서의 참여, 종중 총회 결의, 토지의 실제 용도 등)을 종합하여 이 사건 각 토지가 이 사건 종중의 소유로서 피고에게 명의신탁되었다고 보았습니다. 명의신탁된 재산의 명의수탁자는 대외적으로는 소유자이지만, 실질적인 처분 권한이나 이익 귀속은 명의신탁자에게 있습니다. 따라서 명의수탁자가 임의로 재산을 처분하여 이익을 얻을 수 없습니다. 계약의 해석: 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명확하게 밝히는 것으로, 계약 당사자들의 진정한 의사를 탐구하는 것이 중요합니다. 이 사건에서 법원은 약정 체결 경위, 피고가 토지에 대한 정보가 부족했던 점, 소유권 확정의 불확실성 등을 고려하여 이 사건 약정이 '피고에게 실질적으로 소유권이 귀속되고 매도하여 이익이 발생할 경우'를 정지조건으로 하는 것으로 해석했습니다. 단순히 등기를 마치는 것만으로는 조건이 성취되지 않는다고 본 것입니다.

참고 사항

계약 내용의 명확화: 부동산 등 중요 자산에 대한 계약을 체결할 때는 소유권의 실질적 귀속 여부, 조건을 명확히 기재해야 합니다. 특히, 명의신탁된 재산일 가능성이 있는 경우 그 위험성을 충분히 인지하고 계약서에 반영해야 합니다. 명의신탁 재산의 특성 이해: 종중 소유 등 명의신탁된 재산은 명의상 소유자가 실제 소유권을 행사하여 이익을 얻기 어렵습니다. 따라서 명의수탁자와의 계약은 실제 재산 처분권을 가진 실소유주와 직접 하는 것이 안전합니다. 조건부 약정의 주의: 특정 조건이 성취되어야 효력이 발생하는 '조건부 약정'의 경우, 그 조건의 실현 가능성과 조건을 이행할 당사자의 의무를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 조건 성취가 당사자의 의지에만 달려있거나 제3자의 개입이 필요한 경우 예측 불가능성이 커집니다. 종중 재산 확인: 미등기 토지 등 조상으로부터 물려받은 것으로 추정되는 토지는 종중 재산일 가능성이 높습니다. 계약 전에 해당 토지의 과거 이용 상황, 세금 납부 기록, 종중의 존재 및 관련 결의 여부 등을 충분히 확인해야 합니다.