행정
원고들은 J 건물의 관리단이 2006년과 2015년에 각각 제정한 관리규약과 변경된 관리규약이 총회 소집 절차 및 의결 정족수를 충족하지 못하여 무효라고 주장했습니다. 특히 2015년 결의에 대해서는 참석자 명단 위조 의혹까지 제기했습니다. 그러나 법원은 오랜 기간 문제 없이 적용되어 온 관리규약의 안정성과 총회 의사록의 증명력을 인정하며 원고들의 주장을 기각하고 참가인들의 주장대로 2015년 관리규약 변경 결의가 유효하다고 판단했습니다.
J 건물의 구분소유자들 중 일부(원고들)는 관리단이 과거 임시총회에서 제정하거나 변경한 관리규약이 법률에서 정한 총회 소집 통지나 의결 정족수 요건을 갖추지 못했으므로 무효라고 주장했습니다. 특히 2015년 관리규약 변경 시의 참석자 명단이 위조되었다고 의심하며, 그에 따라 부과된 관리비 등 건물 관리 전반의 정당성에 의문을 제기했습니다. 반면, 다른 구분소유자들(참가인들)은 해당 관리규약이 유효하며 오랜 기간 건전하게 관리되어 온 관행을 존중해야 한다고 맞섰습니다.
J 건물 관리단이 2006년과 2015년에 각각 제정한 관리규약 및 변경된 관리규약이 집합건물법상 총회 소집 통지 및 의결 정족수 요건을 충족하지 못하여 무효인지 여부와 2015년 임시총회 참석자 명단 위조 주장 및 대리인을 통한 의결권 행사의 유효성 여부, 그리고 오랜 기간 적용된 관리규약의 효력을 이제 와서 다툴 수 있는지 여부 등이 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고들의 피고에 대한 청구(2006년 관리규약 제정 및 2015년 관리규약 변경 결의의 무효 확인)를 모두 기각했습니다. 반면, 독립당사자참가인들의 청구(2015년 3월 27일 임시총회에서 한 관리규약 변경 결의가 유효함)는 인용되었습니다. 소송비용 중 본소로 인한 부분은 원고가 부담하고, 참가로 인한 부분은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 2006년 관리규약 제정 결의에 대해 17년 이상 건물 관리가 이루어져 왔고 다수의 법률관계가 형성된 점을 고려하여 무효라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 2015년 관리규약 변경 결의에 대해서는 총회 의사록의 증명력과 점유자가 구분소유자로부터 사전적 · 포괄적으로 의결권을 위임받아 행사할 수 있다는 법리를 인정하며 원고들이 주장하는 하자가 중대하지 않거나 증명되지 않았다고 보았습니다. 또한, 피고가 원고들의 청구를 인낙했음에도 불구하고, 독립당사자참가인이 피고와 다른 주장을 하고 있으므로 피고의 인낙 효력은 발생하지 않는다고 판단하여 본안 판단을 진행했습니다.
이 사건은 집합건물의 관리단 결의의 유효성 판단에 있어 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제29조 (규약의 설정·변경): 관리규약의 설정·변경은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 합니다. 원고들은 이 사건 관리규약 제정 및 변경 결의가 이 의결정족수를 충족하지 못했다고 주장했습니다.
집합건물법 제42조 (결의의 취소 또는 무효): 총회의 결의에 중대한 하자가 있으면 무효확인 소송을 제기할 수 있고, 중대하지 않은 절차상의 하자가 있다면 결의취소 소송을 제기할 수 있습니다. 법원은 이 사건 제2결의의 참석자 및 결의 방법에 다소 불명확한 점이 있더라도 이는 취소 사유에 해당할 뿐 무효 사유로 보기는 어렵다고 판단했습니다.
집합건물법 제42조의2 (결의 취소의 소): 총회 결의의 취소를 구하는 소송은 결의일로부터 6개월 이내에 제기해야 합니다. 이 조항은 결의 취소에만 적용되며, 결의 무효 확인 소송에는 제소기간 제한이 없습니다. 참가인들은 원고의 소가 이 조항에 따른 제소기간을 도과했다고 주장했지만, 원고들이 '무효 확인'을 구했으므로 법원은 이 항변을 받아들이지 않았습니다.
총회 의사록의 증명력 원칙: 총회 의사의 경과, 요령 및 결과 등을 기재한 의사록이 제출된 경우, 특별한 사정이 없는 한 의사정족수 등 절차적 요건의 충족 여부는 의사록의 기재에 따라 판단해야 하며, 의사록의 증명력을 부인하려면 결의의 효력을 다투는 측에서 구체적으로 주장·증명해야 합니다 (대법원 2011다88682 판결 등 참조). 이 사건에서 원고들은 참석자 명단 위조를 주장했으나, 법원은 이를 증명하지 못했다고 보았습니다.
의결권의 위임 및 대리: 집합건물법은 대리인에 의한 의결권 행사에 제한을 두지 않으므로, 구분소유자는 다른 구분소유자나 점유자에게 사전적 · 포괄적으로 의결권을 위임할 수 있습니다 (대법원 2011다79258 판결 등 참조). 이 원칙에 따라 법원은 점유자가 의결권을 행사한 것이 문제 될 수 없다고 판단했습니다.
독립당사자참가의 법리: 독립당사자참가는 동일한 권리관계에 관하여 원고, 피고 및 참가인 상호 간의 다툼을 한꺼번에 해결하는 소송 형태이므로, 두 당사자(원고, 피고) 사이의 소송행위(피고의 청구인낙)는 나머지 당사자(참가인)에게 불이익이 되는 한 효력이 발생하지 않습니다. 따라서 피고가 원고의 청구를 인낙했더라도, 참가인이 이를 다투면 법원은 본안 판단을 해야 합니다.
관리단 총회 결의의 효력을 다툴 때는 결의일로부터 오랜 시간이 지날수록 무효 주장이 받아들여지기 어려울 수 있으므로, 결의에 중대한 하자가 있다면 빠른 시일 내에 문제를 제기하는 것이 중요합니다. 관리규약의 제정이나 변경 시에는 총회 소집 통지 절차, 참석자 확인, 의결 정족수 충족 여부 등 법률에서 정한 절차를 철저히 지켜야 합니다. 특히 구분소유자 또는 그로부터 위임받은 자의 참석 여부를 명확히 기록하고 증빙 자료를 확보하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 총회 의사록은 결의의 효력을 판단하는 중요한 증거가 되므로, 의사록이 사실과 다르게 작성되거나 왜곡된 경우에는 이를 구체적으로 증명해야 합니다. 단순히 의혹을 제기하는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 집합건물의 경우, 구분소유자가 아닌 점유자(임차인)도 구분소유자로부터 사전적 · 포괄적으로 의결권을 위임받아 행사할 수 있으므로, 대리권 위임 여부를 명확히 해두는 것이 좋습니다. 다만, 구분소유자가 명시적으로 반대하거나 위임을 철회하면 직접 의결권을 행사할 수 있습니다. 관리단 운영에 관한 분쟁은 단체 구성원 간의 오랜 갈등에서 비롯되는 경우가 많으므로, 문제 발생 초기부터 투명하고 합리적인 절차를 통해 해결하려는 노력이 필요합니다.
