부동산 매매/소유권
이 사건은 아파트 신축공사에서 공사대금을 받지 못한 하도급업체인 피고가 미완성 아파트 및 대지에 유치권을 행사하려 하자, 해당 아파트에 건설자금을 대출해준 신용협동조합(원고들)이 피고의 유치권이 존재하지 않음을 확인해달라고 제기한 소송입니다. 법원은 피고가 이 사건 토지에 대해서는 유치권을 가질 수 없으며, 아파트 호수에 대해서는 적법한 점유는 인정되나 공사대금 채권의 소멸시효 3년이 이미 완성되었으므로 유치권이 더 이상 존재하지 않는다고 판단하여 원고들의 청구를 인용했습니다.
주식회사 F(소외 시행사)는 원고 L 신용협동조합으로부터 28억 4,000만 원의 건설자금을 대출받아 아파트를 신축하던 중, 2017년 10월경부터 이자 지급을 연체하고 공정률 92% 상태에서 공사를 중단했습니다. 소외 시행사는 공사대금 미지급으로 어려움을 겪던 하도급업체인 피고 D와 여러 업체들에게 공사대금 지급을 약속하고 담보로 아파트 매매계약서 등을 작성해주기도 했습니다. 피고는 2017년 12월경 공사를 완료했으나 공사대금 2억 4,200만 원을 받지 못하자, 다른 하도급업체들과 함께 유치권 행사를 위해 아파트 비상계단 출입문에 시건장치를 하고, 출입구에 컨테이너를 설치하여 유치권 행사 중임을 알리는 플래카드를 부착했습니다. 이후 소외 시행사는 원고들을 우선수익자로 하여 소외 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 원고 L 신용협동조합은 2020년 4월 경비회사를 통해 아파트 및 토지에 대한 경비용역 계약을 체결하여 점유를 시도하는 한편, 피고의 유치권 주장이 자신들의 담보권 행사에 방해가 되자 법원에 유치권 부존재 확인 소송을 제기하게 되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 하도급업체인 피고가 이 사건 토지 및 아파트 일부(특정 호수)에 대해 유치권을 주장할 수 있는 요건을 갖추었는지 여부. 둘째, 피고의 공사대금 채권이 민법상 소멸시효(3년)가 완성되어 소멸했는지 여부. 셋째, 채무자(소외 시행사)가 소멸시효 완성 후에 채무를 인정(채무 승인)한 것이 유치권 부존재 확인을 구하는 원고들에게도 소멸시효 중단의 효과를 발생시키는지 여부.
법원은 별지 목록에 기재된 각 부동산(이 사건 토지 및 아파트 특정 호수)에 관하여 피고의 유치권이 존재하지 아니함을 확인하고, 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 이 사건 토지에 대해서는 아파트의 대지 점유는 건물 소유자에게 있다고 보아야 하므로 피고가 점유하고 있지 않고, 또한 피고의 공사대금 채권은 아파트에 관한 것이지 토지에 관한 것이 아니므로 토지에 대한 유치권은 인정되지 않는다고 판단했습니다. 이 사건 아파트 특정 호수에 대해서는 피고가 유치권 행사를 위한 점유(컨테이너 설치, 시건장치 등)를 시작한 것은 인정되지만, 피고의 공사대금 채권은 2017년 12월 말경 변제기가 도래한 후 3년의 소멸시효가 2021년 1월 1일 이전에 이미 완성되었으므로 채권이 소멸했다고 보았습니다. 소멸시효 완성 후에 채무자(소외 시행사)가 2022년 12월 9일 공사대금 미지급 확인서를 작성하며 채무를 승인한 것은 '시효이익의 포기'에 해당하며, 이는 상대적인 효과만 있을 뿐 부동산담보신탁계약의 우선수익자로서 법률상 이해관계를 가진 원고들은 독자적으로 소멸시효 완성을 주장할 수 있다고 보아 피고의 유치권을 인정하지 않았습니다.
이 판결과 관련된 주요 법률 및 법리는 다음과 같습니다.
유사한 문제 상황에 계시다면 다음 사항들을 참고하실 수 있습니다.
