기타 금전문제
피고 회사인 AL이 공공건설임대주택인 AT아파트를 임대하면서 원고 임차인들로부터 법적으로 정해진 임대보증금을 초과하는 '대체합의금'을 받았던 사건입니다. 원고들은 이 대체합의금이 무효이므로 전액 반환되어야 한다고 주장했으며 피고는 대체합의금이 임대보증금이 아니거나 혹은 유예된 임대료와 상계되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 대체합의금이 임대보증금의 성격을 가지며 관련 법령의 상한을 초과하여 무효이므로 피고는 원고들에게 공제한 유예임대료 상당액을 반환해야 한다고 판결했습니다.
피고는 서귀포시에 공공건설임대주택인 AT아파트를 신축하여 2016년 5월 입주자 모집 공고를 하고 2017년 9월 소유권보전등기를 마쳤습니다. 원고들은 피고와 임대차계약을 체결하고 동시에 '임대료납부조건변경합의'를 통해 표준 임대보증금 외에 4천8백9십만 원에서 1억1백5만 원에 이르는 '대체합의금'을 추가로 납부했습니다. 이 합의는 5년 동안 월 임대료 납부를 면제해 주는 조건이었으며 피고는 이를 '전세형 임대'로 광고했습니다. 이후 계약기간이 갱신될 무렵 피고는 분양전환 지연으로 인해 원고들에게 변경합의 해지 후 표준임대차계약으로 전환하거나 변경합의를 갱신하는 방안을 제안했습니다. 원고들은 대부분 변경합의를 해지하고 표준계약으로 전환했으며 피고에게 대체합의금 반환을 요구했습니다. 그러나 피고는 반환 과정에서 '유예임대료' 명목의 금액을 공제하고 반환하여 원고들이 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.
피고가 원고들로부터 받은 '대체합의금'이 구 임대주택법상 임대보증금에 해당하는지 여부와 해당 대체합의금 지급 약정이 법적 상한을 초과하여 무효인지 여부 그리고 만약 무효라면 피고가 유예된 월 임대료를 대체합의금에서 공제할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 원고들의 주위적 청구를 인용하여 피고는 원고들에게 별지에 기재된 '유예임대료' 상당의 금액 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 2022년 11월 1일부터 2023년 2월 1일까지는 연 6% 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자율이 적용됩니다. 소송비용은 피고가 전액 부담합니다.
피고가 공공건설임대주택 임대 시 법정 상한을 초과하여 임차인들로부터 받은 '대체합의금'은 구 임대주택법 및 시행령의 입법 취지에 반하여 무효이며 따라서 피고는 해당 금액을 원고들에게 반환해야 합니다. 피고가 주장한 유예 임대료와의 상계는 인정되지 않았습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
공공임대주택은 관련 법령에 따라 임대보증금 및 임대료 산정 기준이 엄격하게 정해져 있습니다. 따라서 임대인이 제시하는 추가 보증금이나 특별한 형태의 임대료 납부 방식이 법적 상한을 초과하지 않는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 법령이 정한 기준을 넘어선 금액을 요구하는 경우 그 계약 조항은 무효가 될 수 있으며 임차인은 해당 초과 금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 특히 '선납 임대료'나 '대체합의금' 등 명칭이 다른 금액이라도 실질적으로 임대보증금의 성격을 가진다면 법령의 규제를 받으므로 계약 체결 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 임대인이 편의를 제공하는 것처럼 보이는 계약이라도 그 내용이 법정 기준을 위반하는 것은 아닌지 주의 깊게 검토해야 합니다.
