행정
D아파트 동대표이자 입주자대표회의 회장으로 선임된 H에 대해 해당 동 입주자 150세대 중 3분의 2 이상인 107세대가 동대표 불신임 서면동의서를 제출하여 관리규약에 따라 H의 동대표 자격이 상실되었습니다. 그럼에도 불구하고 H은 불신임된 대표자 지위에서 G 주식회사를 공동주택 위수탁관리업체로 선정하는 결의를 하고 계약을 체결했습니다. 이후 부녀회장 J 역시 피고의 대표자 지위에서 G 주식회사와 추가 계약을 체결했습니다. 원고들은 이 결의 및 계약들이 권한 없는 대표자에 의해 이루어졌으므로 무효라고 주장하며 확인을 구한 사건입니다.
D아파트에서는 동대표 H에 대한 주민들의 불신임 서명운동이 진행되었고, 아파트 관리규약에 정해진 기준(해당 동 입주자 3분의 2 이상 불신임 동의)을 충족하여 H의 동대표 자격이 상실되었습니다. 그러나 H은 자격 상실 후에도 입주자대표회의 회장으로서 공동주택 위수탁관리업체 선정 결의를 강행하고 계약을 체결했습니다. 이에 D아파트 주민인 원고 A와 B는 H의 행위가 권한 없는 자에 의한 것이므로 무효임을 주장하며 법원에 소송을 제기하게 된 것입니다.
아파트 동대표가 주민들의 불신임 결의로 해임되었음에도 불구하고 입주자대표회의 대표자로서 위탁관리업체를 선정하고 계약을 체결한 행위의 유효성입니다. 특히, 아파트 관리규약상 동대표 해임 요건이 충족될 경우 그 즉시 대표자로서의 권한이 상실되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 D아파트 입주자대표회의가 2010년 4월 26일 G 주식회사를 공동주택 위수탁관리업체로 선정한 결의가 무효임을 확인했습니다. 또한, 피고가 G 주식회사 사이에 2010년 4월 19일과 2010년 6월 16일 각 체결한 공동주택 위수탁관리계약 역시 무효임을 확인했습니다. 원고의 나머지 청구는 포기되었으며 소송 비용은 각자 부담하도록 결정했습니다.
이 사건은 아파트 입주자대표회의 구성원이 관리규약에 따라 적법하게 해임되었을 경우, 그 이후에 행해진 대표자로서의 모든 행위(결의 및 계약 체결)는 권한 없는 자의 행위로서 무효가 된다는 점을 명확히 한 사례입니다. 이는 공동주택의 민주적 의사결정 과정과 관리규약의 중요성을 강조하는 판결이라 할 수 있습니다.
이 사건의 핵심은 공동주택 관리규약과 대리권의 유무에 대한 법리입니다. 공동주택관리법에 따라 각 아파트 단지는 그 단지의 특성을 반영한 관리규약을 제정하여 운영합니다. 이 관리규약은 입주민들의 권리 의무와 대표자 선임 및 해임, 입주자대표회의의 운영 등에 대한 구체적인 내용을 담고 있습니다. 이 사건 D아파트의 공동주택 관리규약 제17조는 '동별 대표자를 선출한 해당 동의 입주자 등의 3분의 2 이상이 불신임 서면동의를 한 경우 동별 대표자는 당연히 해임된 것으로 본다'고 규정하고 있습니다. 이는 대표자의 해임 요건이 충족될 경우 별도의 해임 의결 절차 없이 즉시 대표자의 자격이 상실됨을 의미합니다. 법원은 이 규약을 근거로 H이 불신임 서면동의를 받은 2010년 4월 12일 이후에는 동대표로서의 권한이 없다고 판단했습니다. 따라서 H이 권한 없는 상태에서 진행한 위탁관리업체 선정 결의와 그에 따른 계약 체결은 권한 없는 대표자의 행위로 보아 무효라고 판단되었습니다. 이러한 법리는 법률 행위를 함에 있어서 대리인이 정당한 대리권을 가지고 있어야 그 행위가 유효하다는 대리권 존부의 원칙에 해당합니다.
아파트나 공동주택에서 동대표 또는 입주자대표회장 등 대표자의 권한은 관리규약에 의해 명확히 정해집니다. 대표자의 해임이나 불신임 절차가 진행될 경우, 관리규약의 조항을 정확히 확인하여 해임 요건이 충족되는 시점을 파악하는 것이 중요합니다. 해임 요건이 충족되면 대표자는 즉시 권한을 상실하므로, 그 이후에 이루어지는 모든 법률 행위(계약 체결, 결의 등)는 무효가 될 수 있습니다. 따라서 공동주택의 중요한 의사결정이나 계약을 진행하기 전에는 반드시 대표자의 적법한 권한 유무를 철저히 확인해야 합니다.
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