지역주택조합 안심보장증서 무효로 인한 분담금 반환 사건

지역주택조합에 가입한 조합원이 아파트 분양을 받기로 하고 '안심보장증서'를 받았으나, 해당 보장증서의 환불 약정이 총회 결의를 거치지 않아 무효이며, 이로 인해 조합 가입 계약 전체가 무효가 되므로, 조합에 납부한 분담금 3,900만원과 지연손해금을 반환받아야 한다고 판단한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 특정 지역주택조합에 가입하여 아파트 분양을 기대하며 분담금을 납부한 조합원
• 피고 E지역주택조합: 공동주택 건설 사업을 추진하는 주택조합으로, 조합원으로부터 분담금을 납부받고 안심보장증서를 교부한 단체 (설립 전 (가칭)E지역주택조합 추진위원회 포함)

분쟁 상황

원고 A는 2023년 7월 피고 E지역주택조합에 가입하여 아파트 1채를 분양받는 계약을 맺고, 조합설립인가 신청 불발이나 창립총회 미개최 시 분담금 전액을 반환한다는 내용의 '안심보장증서'를 교부받았습니다. 당시 피고 측은 토지확보율이 96% 이상이라고 홍보했지만, 실제 확보율은 약 85.94%에 불과했습니다. 원고 A는 2023년 7월부터 10월까지 총 3,900만원의 분담금을 납부했습니다. 그러나 이후 원고 A는 피고의 토지확보율 기망과 더불어, 안심보장증서의 환불 보장 약정이 총회 결의를 거치지 않아 무효이므로, 이와 결합된 조합 가입 계약 전체가 무효라고 주장하며 납부한 분담금의 반환을 청구했습니다. 피고 E지역주택조합은 조합설립인가를 받았고 사업이 추진 중이므로 원고 A의 계약 무효 주장은 신의성실의 원칙에 위배된다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합의 '안심보장증서'에 명시된 환불 약정이 총유물 처분 행위로서 조합 총회의 결의 없이 이루어져 무효인지, 이 무효로 인해 조합 가입 계약 전체가 무효가 되는지 (일부 무효의 법리 적용 여부), 그리고 조합원의 계약 무효 주장이 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 E지역주택조합이 원고 A에게 39,000,000원 및 이에 대하여 2025년 3월 20일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 지역주택조합이 조합원에게 교부한 '안심보장증서'의 환불 보장 약정이 총회 결의 없는 총유물 처분 행위로서 무효라고 보았습니다. 이 약정 없이는 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이므로, 일부 무효의 법리에 따라 조합 가입 계약 전체가 무효라고 판단했습니다. 또한, 조합원의 분담금 반환 요구는 신의성실의 원칙에 위배되지 않는다고 하여, 피고 조합은 원고에게 납부받은 분담금 전액과 지연손해금을 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법률 및 법리가 적용되었습니다.

• 민법 제275조 제1항 (총유): 법인 아닌 사단의 재산은 총유로 하며, 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르고, 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정합니다. 이 사건에서 법원은 지역주택조합 추진위원회를 비법인사단으로 보았고, 조합원 분담금은 총유 재산에 해당한다고 판단했습니다. 또한, 안심보장증서에 따른 환불 약정은 조합의 총유 재산을 감소시키는 '총유물 처분 행위'에 해당하므로, 총회 결의 없이는 무효라고 보았습니다.
• 민법 제137조 (일부 무효의 법리): 법률행위의 일부분이 무효일 때에는 그 전부를 무효로 하는 것이 원칙이지만, 무효 부분이 없었더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 않습니다. 법원은 안심보장증서의 환불 보장 약정이 없었다면 원고가 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 보아, 무효인 환불 보장 약정으로 인해 전체 조합 가입 계약까지 무효가 된다고 판단했습니다. 이는 환불 보장 약정과 조합 가입 계약이 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 관계에 있다고 본 것입니다.
• 신의성실의 원칙: 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행해서는 안 된다는 추상적 규범입니다. 법원은 조합원의 계약 무효 주장이 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부를 판단할 때, 원고가 납부한 분담금의 비율(총액의 약 13%에 불과), 사업 진행 상황의 불확실성, 피고가 안심보장 약정의 무효를 원고에게 고지하지 않은 점 등을 종합적으로 고려하여, 원고의 주장이 신의성실의 원칙에 반하지 않는다고 보았습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입을 고려 중이시라면, 다음과 같은 사항들을 반드시 확인하고 신중하게 결정해야 합니다.

• '안심보장증서' 등 환불 보장 약정이 있는 경우, 해당 약정이 조합의 총회 결의를 거쳤는지, 또는 조합 규약에 명시된 절차를 준수했는지 확인하여 법적 효력이 있는지 미리 파악해야 합니다. 조합원 분담금은 총유 재산으로 간주될 수 있으며, 총유 재산의 처분 행위는 엄격한 절차를 요합니다.
• 조합이 홍보하는 토지확보율, 사업계획 등 중요 정보가 사실과 일치하는지 객관적인 자료를 통해 확인해야 합니다. 과장되거나 허위 정보로 인해 계약을 맺는 경우, 기망을 이유로 계약을 취소할 수 있으나, 이를 입증하는 것이 어려울 수 있습니다.
• 계약의 중요한 부분이 무효로 판명될 경우, 나머지 계약 전체가 무효가 될 수 있다는 '일부 무효의 법리'를 이해하고 있어야 합니다. 특히 환불 보장 약정처럼 계약 가입에 결정적인 영향을 미치는 조건의 유효성은 더욱 중요합니다.
• 지역주택조합 사업은 초기 단계에서 사업 진행에 불확실성이 많으므로, 사업 지연, 무산, 추가 분담금 발생 등의 위험을 충분히 인지하고 감수할 수 있는 범위 내에서 가입해야 합니다.
• 계약서에 명시된 환불 또는 탈퇴 조항의 내용과 실제 분담금 반환 가능성, 위약금 조항 등을 면밀히 검토하고, '안심보장증서' 등 특별 약정과 충돌하는 부분은 없는지 확인해야 합니다. 보장 내용이 명확하더라도 실제 환불 시기나 조건이 불확실할 수 있습니다.