민간임대주택 사업 빙자한 조합원 모집 사기 사건

피고인들은 개발이 불가능한 토지에 민간임대아파트를 건설할 것처럼 거짓 홍보하여 조합원을 모집하고 가입비를 편취하였습니다. 이들은 협동조합을 설립하여 조합원들에게 청약통장 없이 아파트를 분양받고 저렴하게 소유권을 이전받을 수 있다고 속였으며 관할 관청에 신고 없이 조합원을 모집하여 민간임대주택에 관한 특별법도 위반하였습니다. 총 4,227명의 피해자로부터 약 90억 원 상당의 가입비를 편취한 대규모 조직적 사기 범행입니다.

관련 당사자

• 피고인 A (CE협동조합 이사장): 생수 판매 및 유통사업, 부동산 투자개발업을 목적으로 설립된 CE협동조합의 이사장으로, 민간임대주택 개발 사업을 홍보하며 조합원을 모집하고 가입비를 편취하는 범행을 주도하였습니다.
• 피고인 B (사기 누범): '농업회사법인 BN 주식회사' 소유 토지의 처분 권한을 위임받은 것처럼 행세하며 피고인 A과 함께 민간임대주택 개발사업을 홍보, 조합원 모집에 가담하였습니다. 과거 사기죄로 두 차례 실형을 선고받은 전력이 있습니다.
• 피고인 C, D: 피고인 A, B와 공모하여 CC동 부지에 설치된 컨테이너 사무실에 상주하며 현장 실사를 온 조합원들에게 개발 예정 부지를 보여주며 거짓으로 설명을 하는 등 조합원 모집에 적극 가담하였습니다.
• 피고인 CE협동조합: 피고인 A이 이사장으로 있는 협동조합으로, 이 조합 명의로 조합 가입비가 편취되었습니다. 관할 관청에 신고하지 않고 조합원을 모집하여 관련 법률을 위반하였습니다.
• 피해자들 (배상신청인들): 피고인들의 거짓 홍보에 속아 CE협동조합에 가입하고 가입비 명목으로 금원을 지급한 4,227명의 개인들입니다.

분쟁 상황

이 사건은 피고인들이 두 가지 민간임대주택 개발 사업을 빙자하여 조합원들을 속여 가입비를 편취한 대규모 사기 사건입니다.

1. CE협동조합 이사장 피고인 A과 피고인 B, C, D의 공모 범행 (CC동 부지):
   • 시기: 2021년 8월 12일부터 2022년 3월 3일까지.
   • 내용: 피고인 A은 CE협동조합의 이사장으로 조합원을 모집하던 중, BN 소유의 CC동 부지 처분 권한을 위임받았다고 거짓 행세하는 피고인 B를 알게 되었습니다. 이들은 공모하여 CC동 부지 일대에 2,800세대 규모의 민간임대아파트 건설 사업을 추진한다고 홍보했습니다. 피고인 B, C, D는 컨테이너 사무실에 상주하며 현장 실사 온 조합원들에게 'CE협동조합과 BN이 약정을 맺어 함께 개발 중이며 곧 성남시에서 개발 허가가 나 사업이 진행될 것'이라고 거짓 설명했습니다.
   • 거짓 사실: 사실 CC동 부지는 개발제한구역 및 환경평가등급 1~2등급 토지로 개발 가능성이 전혀 없었고 성남시나 관계 기관은 개발계획을 수립한 바 없었습니다. 피고인 B는 해당 토지 처분 권한이 이미 2017년 5월 30일부로 종료되어 개발 사업을 진행할 권한도 없었습니다.
   • 피해액: 105명으로부터 CE협동조합 가입비 명목으로 총 34억 2,800만 원을 편취했습니다.
2. 피고인 A의 단독 범행 (CF시, CG시, CH동 부지):
   • 시기: 2020년 7월 3일부터 2022년 9월 7일까지.
   • 내용: 피고인 A은 CF시, CG시, CH동 부지에 공공지원 민간임대주택 사업을 진행한다고 거짓 홍보했습니다. '정부 지원을 받아 민간임대아파트를 건설할 예정이며 25평 기준 보증금 1,000만 원에 월세 14만 원으로 20~30년 거주 가능, 실거주 않더라도 재임대 가능, 주변 시세보다 싸게 분양 가능, 빠르면 3년, 늦으면 5년 이내 입주 가능, 가입 순서대로 동호수 지정 가능'이라고 속였습니다.
   • 거짓 사실: CE협동조합은 해당 부지들의 소유권이나 개발권을 확보한 사실이 없었고, 이 부지들 역시 환경평가등급이 1~2등급인 개발제한구역으로 개발 자체가 원칙적으로 불가능했습니다. 지방자치단체나 관계 기관도 개발계획을 수립한 바가 없었습니다.
   • 피해액: 4,122명으로부터 CE협동조합 가입비 명목으로 총 56억 1,200만 원을 편취했습니다.

핵심 쟁점

피고인 A, B, C, D는 개발제한구역 및 환경평가등급 1~2등급 토지에 민간임대주택을 건설할 수 없음에도 불구하고 개발 가능성이 있다고 속여 조합원을 모집하고 거액의 가입비를 편취한 사기죄입니다. 또한 피고인 A과 CE협동조합은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 관할 관청에 신고하지 않고 조합원을 모집한 혐의가 있습니다.

법원의 판단

피고인 A에게 징역 4년, 피고인 B에게 징역 3년, 피고인 C에게 징역 1년 6개월에 집행유예 2년, 피고인 D에게 징역 1년에 집행유예 2년을 각각 선고하였습니다. 피고인 CE협동조합에게는 벌금 1,000만 원을 선고하고 가납을 명하였습니다. 피고인 A, B는 공동하여 배상신청인 W 등 20명에게 각 3,000만 원씩, AQ에게 6,000만 원을 지급할 것을 명하였고, 피고인 A은 배상신청인 AR 등 12명에게 각 100만 원씩, BD, BE에게 각 300만 원씩, BF 등 6명에게 각 200만 원씩, BM에게 400만 원을 지급할 것을 명하였으며, 위 배상명령은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고인들이 개발 가능성이 전혀 없는 토지에 민간임대아파트를 건설할 의사나 능력이 없었음에도 불구하고 조합원들에게 거짓으로 홍보하여 거액의 가입비를 편취하였으며 이 과정에서 민간임대주택에 관한 특별법을 위반하였다고 판단하여 유죄를 선고했습니다. 특히 피고인 A과 B는 조직적 사기 범행을 주도하고 불특정 다수의 피해자를 대상으로 장기간 반복적으로 범행하여 실형을 선고받았고 피고인 CE협동조합 또한 관련 법규 위반으로 벌금형을 받았습니다.

연관 법령 및 법리

형법 제347조 (사기): 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 이 사건에서 피고인들은 개발 가능성이 없는 토지에 개발을 속여 조합원 가입비를 받은 행위가 이에 해당합니다. 형법 제30조 (공동정범): 2인 이상이 공동으로 범행을 실행한 경우 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 피고인 A, B, C, D가 CC동 부지 관련 사기 범행을 공모하여 함께 저지른 경우에 적용됩니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의3 제1항 (민간임대협동조합 등의 조합원 모집 신고 등): 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 민간임대협동조합이나 그 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집 방법으로 조합원을 모집해야 합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제65조 제2항 제1호 (벌칙): 위 제5조의3 제1항을 위반하여 신고하지 않고 조합원을 모집한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 피고인 A이 관할 관청에 신고하지 않고 조합원을 모집한 행위에 해당합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제66조 제1항 (양벌규정): 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제65조의 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과합니다. 피고인 A이 CE협동조합의 업무에 관하여 민간임대주택에 관한 특별법을 위반하였으므로 CE협동조합에게 벌금형이 부과되었습니다. 대법원 판례상 사기죄의 기망의 의미: 사기죄의 기망은 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말합니다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 것이어야 하는 것이 아니라, 상대방이 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초 사실에 관한 것이면 충분하며 거래 상황, 상대방의 지식, 경험, 직업 등을 고려하여 일반적, 객관적으로 판단합니다. 편취 범의 입증: 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않더라도 범행 전후의 피고인 등의 재력, 환경, 범행의 경위와 내용, 거래의 이행 과정 등 객관적인 사정을 종합하여 판단할 수 있습니다. 본 판례에서는 개발 불가능성, 부지 미확보, 자금 조달 계획 부재, 과도한 운영 경비 지출, 돌려막기 방식의 자금 운용 가능성 등을 근거로 피고인들에게 편취의 범의를 인정했습니다.

참고 사항

개발 사업의 현실성 확인: 대규모 부동산 개발, 특히 개발제한구역이나 환경등급이 높은 지역에 대한 투자는 신중해야 합니다. '개발제한구역 해제'와 같은 내용은 막연한 기대에 불과할 수 있으므로 구체적인 개발계획 인가 여부, 인허가 진행 상황을 직접 관할 관청에 확인해야 합니다. 토지 소유권 및 개발권 확인: 조합원 모집 전 사업 부지의 소유권 또는 개발권 확보 여부를 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 소유자가 누구인지, 토지사용승낙서나 매매계약이 실제로 체결되었는지, 개발 주체에게 적법한 권한이 있는지 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 정부 지원 및 인허가 여부 확인: '정부 지원', '곧 개발 허가가 날 것'과 같은 홍보 문구에 현혹되지 말고, 해당 지자체나 국토교통부 등 관계 기관에 직접 문의하여 사실 여부를 확인해야 합니다. 구두 설명보다는 공식 문서화된 자료를 요구하고 검토해야 합니다. 조합 운영의 투명성 확인: 조합 가입 시, 조합의 설립 목적, 자금 운용 계획, 조합원 가입비의 사용처 등을 명확히 확인하고 투명하게 공개되는지 점검해야 합니다. 특히 모집 수당 등 운영 경비의 과도한 지출은 사업의 건전성을 해칠 수 있습니다. 과도한 수익 보장 약속 주의: 주변 시세의 60% 분양, 단기간 내 입주, 높은 임대 수익 보장 등 과도하게 유리한 조건을 내세우는 투자 제안은 사기일 가능성이 높으므로 주의해야 합니다. 사업 주체의 신뢰성 검증: 사업을 추진하는 협동조합이나 법인의 과거 이력, 사업 실적, 재정 상태 등을 확인하고 사기 전과 여부 등을 조회해 보는 것도 도움이 될 수 있습니다.