행정
공인중개사 A는 임대인 E와 임차인 F, G 사이의 주택 임대차 계약(최초 계약 및 갱신 계약)을 중개했습니다. 임대인이 A에게 계약서 미교부 등 관련 민원을 제기하자, 평택시장은 A가 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서를 교부하지 않고, 거래계약서에 서명을 누락했다는 이유로 4개월 15일의 업무정지 처분을 내렸습니다. A는 이 처분이 위법하다고 주장하며 취소 소송을 제기했고, 법원은 A의 주장을 일부 받아들여 업무정지 처분을 취소하고, 항소심 판결 선고일까지 처분의 효력을 정지했습니다.
공인중개사 A는 2023년 3월 28일 임대인 E와 임차인 F, G 사이의 첫 임대차 계약을 중개했고, 2024년 2월 21일에는 이 계약을 연장하는 갱신 계약을 중개했습니다. 2024년 5월 2일, 임대인 E는 국민신문고를 통해 A 측이 사전에 설명이나 협의 없이 수수료를 요구했고, 갱신 계약서를 교부받지 못했다는 민원을 제기했습니다. 이에 평택시장은 A를 조사한 후 중개대상물 확인·설명서 및 거래계약서 미교부, 거래계약서 서명 누락을 이유로 2024년 6월 21일 A에게 4개월 15일의 업무정지 처분을 내렸고, A는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 공인중개사 A가 첫 번째 임대차 계약 및 갱신 계약 시 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서를 당사자에게 제대로 교부했는지 여부입니다. 둘째, A가 작성한 거래계약서에 공인중개사로서 서명 및 날인 의무를 제대로 이행했는지 여부입니다. 셋째, 위와 같은 공인중개사법 위반 사실이 인정되더라도, 평택시장이 A에게 부과한 4개월 15일의 업무정지 처분이 재량권을 일탈·남용하여 위법한지 여부입니다.
법원은 피고 평택시장이 2024년 6월 21일 원고 A에게 내린 업무정지 4개월 15일의 처분을 취소하고, 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다. 또한, 이 사건 항소심 판결 선고일까지 해당 업무정지 처분의 효력을 정지한다고 판결했습니다.
법원은 공인중개사 A가 중개대상물 확인·설명서 미교부, 거래계약서 미교부, 거래계약서 서명 누락 등 공인중개사법 위반 사실이 존재한다고 보았습니다. 그러나 이러한 위반 행위에도 불구하고, A가 위반 행위를 시정하기 위해 노력한 점, 위반으로 인해 임대인이나 임차인에게 실제 피해가 발생하지 않은 점, A가 직접 계약을 중개하고 날인을 했으며 중개대상물 확인·설명서와 유사한 기능을 하는 서류를 교부한 점 등을 고려했습니다. 법원은 평택시장이 이러한 감경 사유를 전혀 고려하지 않았거나, 감경 사유에 해당하지 않는다고 오인하여 업무정지 처분 기준에서 정한 상한으로 처분한 것은 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 판단하여, 업무정지 처분을 취소했습니다.
이 사건 판결에서 중요하게 다루어진 관련 법령과 법리는 다음과 같습니다.
공인중개사법 제25조 (중개대상물 확인·설명 등)
공인중개사법 제26조 (거래계약서의 작성 등)
공인중개사법 제39조 (업무정지)
공인중개사법 시행규칙 제25조 및 [별표 4] (업무정지 처분기준)
행정 처분 재량권 일탈·남용 법리: 행정청이 제재 처분 양정을 하면서 공익과 사익의 형량을 제대로 하지 않았거나, 고려해야 할 사항을 누락 또는 오인하여 이익 형량이 정당성·객관성이 결여된 경우, 해당 처분은 재량권을 일탈·남용한 것으로 보아 위법하다고 판단합니다.
유사한 상황에 처할 경우 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.
중개 서류 교부 의무 철저히 이행: 공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물 확인·설명서를, 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래 당사자 모두에게 즉시 교부해야 합니다. 단순히 주택 검열 결과지와 같은 유사 서류를 교부하는 것만으로는 공인중개사법상 의무를 다했다고 볼 수 없으며, 법령에서 정한 서식에 따라 정확히 작성된 서류를 교부해야 합니다.
갱신 계약 시 서류 작성 및 교부: 임대차 계약의 갱신 계약이라 하더라도, 새로운 계약서가 작성된 경우에는 최초 계약과 마찬가지로 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 당사자에게 교부해야 합니다. 관행적으로 갱신 계약 시 서류 작성을 소홀히 하는 경우가 있을 수 있으나, 이는 법적 의무 위반에 해당할 수 있습니다.
'서명 및 날인'의 정확한 의미: 공인중개사법에서 규정하는 '서명 및 날인'은 단순히 컴퓨터로 이름을 기재하는 것을 넘어 자필로 서명하고 인장을 날인하는 두 가지 행위를 모두 의미합니다. 중개업무의 직접성과 공식성을 확보하기 위한 취지이므로, 이 부분을 철저히 지켜야 합니다.
위반 시 시정 노력 및 증빙: 만약 법규 위반 사실이 발생했다면, 이를 인지한 즉시 위반 사항을 시정하기 위해 노력하고 그 과정을 증빙할 수 있는 자료(예: 계약서 전자 송부 기록, 확인서 등)를 남겨두는 것이 중요합니다. 이러한 노력은 추후 행정 처분의 감경 사유로 인정될 수 있습니다.
피해 발생 여부 확인: 위반 행위로 인해 실제 거래 당사자에게 금전적 또는 비금전적 피해가 발생했는지 여부도 행정 처분의 경중에 영향을 미칠 수 있습니다. 피해가 발생하지 않았음을 입증할 수 있다면 유리한 판단을 받을 가능성이 있습니다.
행정 처분의 재량권 남용 여지: 행정 기관이 법규 위반에 대해 처분을 내릴 때에는 정해진 기준을 따르지만, 위반 행위의 동기, 결과, 위반 정도, 시정 노력, 처분 대상자의 불이익 정도 등 여러 사정을 종합적으로 고려해야 합니다. 만약 이러한 감경 사유를 충분히 고려하지 않고 과도한 처분을 내렸다고 판단된다면, 행정 처분 취소 소송을 통해 다툴 여지가 있습니다.
