지역주택조합 가입계약 무효 및 분담금 반환 판결

원고 A는 피고 H지역주택조합에 가입하면서 '조합설립인가 신청을 하지 못하면 계약금 전액을 돌려받는다'는 안심보장증서와 '추가 분담금이 없다'는 확약서를 받고 총 8,410만 원을 납입했습니다. 그러나 원고는 이 약정들이 조합 총회 결의 없이 이루어졌으므로 무효이며, 따라서 이 약정들과 한 묶음으로 체결된 가입계약 또한 무효라고 주장하며 납입한 돈을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 법원은 이 약정들이 지역주택조합의 총유물인 조합원 분담금의 처분 행위에 해당하여 반드시 총회 결의를 거쳐야 하는데, 그러한 결의 없이 체결되었으므로 무효라고 판단했습니다. 또한 이 무효인 약정이 없었다면 원고가 가입계약을 체결하지 않았을 것이라고 보아 가입계약 전체를 무효로 보았습니다. 이에 따라 법원은 피고 H지역주택조합이 원고 A에게 납입금 8,410만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: H지역주택조합에 조합원으로 가입하고 분담금을 납입한 개인.
• 피고 H지역주택조합: 아파트 조성 사업을 목적으로 하는 지역주택조합.

분쟁 상황

원고 A는 H지역주택조합의 추진위원회 단계에서 조합원 가입계약을 체결했습니다. 이 계약 당시 원고는 조합설립인가 신청을 하지 못할 경우 계약금 전액을 돌려준다는 '안심보장증서'와 조합원 분담금 외에 추가 분담금이 없다는 '확약서'를 받았습니다. 이 약정을 믿고 원고는 총 8,410만 원을 조합에 납입했습니다. 그러나 피고 조합이 조합설립인가를 받은 후, 원고는 위 약정들이 조합 총회 결의를 거치지 않아 무효이며, 따라서 가입계약 전체도 무효라고 주장하며 납입한 돈의 반환을 요구했으나 조합이 이를 거부하면서 소송으로 이어졌습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합의 '계약금 환불 보장' 및 '추가 분담금 없음' 약정이 총유물의 관리 및 처분 행위에 해당하여 조합 총회 결의가 필요한지 여부, 총회 결의 없이 이루어진 약정의 효력 및 이와 관련된 지역주택조합 가입계약의 효력.

법원의 판단

1. 피고 H지역주택조합은 원고 A에게 84,100,000원 및 이에 대하여 2024년 9월 3일부터 2025년 7월 11일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 원고의 나머지 청구는 기각됩니다.
3. 소송비용은 피고가 부담합니다.
4. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 지역주택조합이 조합원에게 환불 보장이나 추가 분담금 불부과를 약속하는 것은 조합의 총유물(조합원 분담금)에 영향을 미치는 중요한 행위이므로, 반드시 조합 총회 결의를 거쳐야만 유효하다고 보았습니다. 총회 결의 없이 이루어진 이러한 약정은 무효이며, 그 약정이 없었다면 가입계약이 체결되지 않았을 것이라고 인정되면 가입계약 전체도 무효가 되어 조합은 납입금을 반환해야 한다는 점을 명확히 한 판결입니다. 이는 지역주택조합 사업의 특성상 조합원들의 분담금과 관련된 약정의 중요성을 강조하고, 조합의 투명한 운영 절차를 요구하는 판례입니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서는 비법인사단인 지역주택조합의 총유물 관리 및 처분에 관한 민법 조항이 중요하게 적용되었습니다.

• 민법 제275조 및 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분)​: 지역주택조합과 같은 비법인사단(법인 아닌 사단)의 재산은 총유에 속합니다. 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 정한 바에 따르되, 만약 정관이나 규약에 규정이 없다면 사원총회(조합원 총회)의 결의를 거쳐야 합니다. 이러한 총회 결의를 거치지 않고 이루어진 총유물의 관리·처분 행위는 법적으로 무효가 됩니다.

• 이 사건에의 적용: 법원은 지역주택조합의 조합원 분담금을 단순한 금전 채권이 아닌, 사업을 위한 자금으로서 조합원들이 집합체로서 소유하는 '총유물'에 해당한다고 보았습니다. 원고에게 제공된 '계약금 전액 반환 보장' 약정은 사업이 무산될 경우 조합의 재원(총유물)이 되는 분담금을 반환해야 하므로 총유물의 처분 행위에 해당합니다. 또한 '추가 분담금 없음' 약정은 조합의 재정적 부담을 증가시키고 조합원 분담금 자체를 감소시키는 효과를 가져오므로 이 역시 총유물의 처분 행위로 판단되었습니다. 따라서 이러한 약정을 체결하기 위해서는 민법 규정에 따라 반드시 조합 총회의 결의를 거쳐야 했으나, 피고 조합은 이를 거치지 않았으므로 약정은 무효라고 본 것입니다.

• 법률행위 일부 무효의 법리: 어떤 계약의 일부 조항이 무효일 때, 나머지 부분이라도 유효하게 할 수 있는지에 대한 법리입니다. 이 사건에서는 환불 보장 및 추가 분담금 불부과 약정이 가입계약과 경제적·사실적으로 한 묶음으로 체결된 것이므로, 무효인 약정이 없었다면 가입계약 자체도 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면, 가입계약 전체가 무효가 된다는 원칙이 적용되었습니다. 법원은 원고가 이 약정들이 없었다면 가입계약을 체결하지 않았을 것으로 보아, 약정의 무효가 가입계약 전체의 무효로 이어진다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 지역주택조합 가입 시 '환불 보장'이나 '추가 분담금 없음'과 같은 특별한 약정을 받을 경우, 해당 약정이 조합의 총회 결의를 거쳐 정식으로 승인되었는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 결의 없이 체결된 약정은 법적 효력이 없어 추후 분쟁 발생 시 무효가 될 수 있습니다.
2. 지역주택조합 가입 계약은 공동주택 사업의 성패, 자금 마련, 사업부지 확보 등 여러 변수에 따라 사업 진행이 원활하지 않거나 지연될 위험이 크고, 분담금이 변동될 가능성이 많습니다. 따라서 가입 전 사업의 진행 상황과 약정 내용들을 면밀히 검토하고 신중하게 결정해야 합니다.
3. 조합 가입 계약 시 교부받는 안심보장서, 확약서 등은 중요한 법적 증거가 될 수 있으므로, 해당 문서들을 잘 보관하고 내용과 의미를 정확히 이해해야 합니다.
4. 조합원 분담금은 조합의 총유물로 간주되므로, 조합의 재산에 영향을 미치는 중대한 결정(예: 분담금 반환 약정, 추가 분담금 불부과 약정 등)은 조합원 전체의 의사가 반영된 총회 결의를 거쳐야만 합니다.
5. 만약 조합이 약속한 내용과 다르게 사업이 진행되거나 문제가 발생했을 경우, 납입금 반환을 요구할 수 있는 법적 근거가 될 수 있으므로 관련 증빙 자료를 철저히 확보해야 합니다.