건물 관리단과 용역업체 간 위탁관리계약 효력 및 부당이득 반환 사건

주식회사 A는 B 집합건물의 분양자와 위탁관리계약을 체결하고 관리 업무를 수행했습니다. 이후 건물 구분소유자들이 관리단인 피고 B관리단을 설립하고 관리인을 선임하여 독자적인 관리를 개시하자 분양자의 관리권한은 종료되었습니다. 그러나 원고는 B관리단이 관리 주체가 된 2022년 5월부터 6월까지 계속해서 관리 업무를 수행했고 이에 따른 용역비 116,754,306원을 B관리단에게 청구했습니다. B관리단은 기존 계약의 승계를 부인하며 지급을 거부했습니다. 법원은 기존 위탁관리계약의 효력이 관리단에 승계되지 않는다고 보아 원고의 주위적 청구(계약 승계)는 기각했지만 관리단이 관리 업무를 통해 이득을 얻었으므로 부당이득 반환 의무가 있다고 판단하여 원고에게 101,342,406원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: B 집합건물의 시설 관리, 청소, 경비 등을 위탁받아 수행한 용역업체입니다.
• B관리단: B 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단입니다.
• 주식회사 C: 이 사건 건물의 분양자로서 원고와 최초 위탁관리계약을 체결한 회사입니다.

분쟁 상황

주식회사 A는 B 집합건물의 분양자인 주식회사 C와 위탁관리계약을 맺고 건물의 시설 관리, 청소, 경비 등의 업무를 수행하고 있었습니다. 2022년 4월 말경 이 사건 건물의 구분소유자들이 관리단집회를 통해 관리인인 B관리단을 선임하고 건물에 대한 관리 개시를 결정했습니다. 이로 인해 분양자의 관리권한은 종료되었으나 주식회사 A는 2022년 5월부터 6월까지 약 두 달간 계속해서 관리 업무를 수행했습니다. 주식회사 A는 이 기간 동안의 용역비 총 116,754,306원을 B관리단에 청구했으나 B관리단은 기존 위탁관리계약의 효력이 자신들에게 승계되지 않는다는 이유로 지급을 거부했고 결국 주식회사 A가 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

집합건물 분양자와 체결한 위탁관리계약의 효력이 이후 설립된 관리단에 당연히 승계되는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 또한 관리단이 관리를 개시한 이후에도 기존 위탁관리업체가 계속해서 수행한 관리 업무에 대해 관리단이 부당이득 반환 의무를 지는지 진다면 그 범위는 어디까지인지도 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B관리단이 원고 주식회사 A에게 101,342,406원과 이에 대한 지연손해금(2023년 8월 8일부터 2025년 7월 23일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 주위적 청구(계약 승계 주장)와 나머지 예비적 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 집합건물의 관리단이 관리를 개시하면 분양자의 관리권한은 종료되고 분양자가 체결한 관리위탁계약은 관리단에 당연히 승계되지 않는다고 판단하여 원고의 주위적 청구를 받아들이지 않았습니다. 그러나 관리단이 실질적인 관리 주체가 된 후에도 원고가 건물의 필수적인 관리 업무를 계속 수행하여 피고 B관리단이 인건비 상당의 이익을 얻었으므로 이는 부당이득에 해당한다고 보았습니다. 이에 따라 원고가 실제로 지출한 인건비 합계 101,342,406원을 부당이득 반환액으로 인정하여 예비적 청구를 일부 인용했습니다. 다만 원고가 청구한 관리수수료 및 부가가치세는 부당이득 범위에 포함되지 않는다고 판단하여 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 '집합건물법')과 '부당이득' 법리에 기반하여 판단되었습니다.

• 구 집합건물법 제9조의3 제1항은 분양자가 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리해야 한다고 규정합니다. 이는 관리단 설립 전후의 관리 공백을 막기 위한 조항입니다.
• 그러나 대법원 판례는 관리단이 실질적인 관리업무를 수행할 조직을 갖추어 관리를 개시하면 구 집합건물법 제9조의3에 따라 집합건물을 관리하던 분양자의 관리권한은 종료되며 분양자가 집합건물 관리와 관련하여 체결한 관리위탁계약의 효력은 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되지 않는다고 보고 있습니다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결 등 참조). 따라서 위탁관리업체는 특별한 사정이 없는 한 관리단에게 기존 위탁관리계약의 효력을 주장할 수 없습니다.
• 부당이득 반환 원칙(민법 제741조): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 본 사건에서는 관리단이 관리 주체가 된 이후에도 원고가 건물의 필수적인 관리 업무를 계속 수행하여 관리단이 이러한 관리 서비스로 인한 이익을 얻었으므로 해당 이익 상당액을 부당이득으로 보아 반환 의무를 인정한 것입니다. 이때 부당이득의 범위는 실제로 건물을 관리하는 데 필요했던 인건비 등 직접적인 비용으로 제한됩니다. 관리수수료나 부가가치세 등은 통상 부당이득 반환 범위에 포함되지 않는다는 것이 법원의 입장입니다.

참고 사항

집합건물 관리단이 새롭게 관리를 시작할 경우 기존 분양자가 체결했던 관리위탁계약이 관리단에 당연히 승계되는 것은 아니므로 관리단은 관리 개시 시점에 기존 계약 관계를 명확히 정리하거나 새로운 계약을 체결하는 조치를 취해야 합니다. 기존 관리업체는 관리단이 관리를 개시한 이후에도 업무를 지속할 경우 해당 업무가 관리단에 실질적인 이득이 되는 필수적인 관리 업무였음을 객관적으로 증명할 수 있는 자료를 철저히 준비해야 합니다. 이는 부당이득 반환 청구의 근거가 됩니다. 부당이득 반환은 실제로 발생한 비용 중 건물을 관리하는 데 필수적이고 합리적인 부분에 한정될 수 있으므로 과도한 인력 투입으로 인한 비용이나 관리수수료, 부가가치세 등은 부당이득 범위로 인정되지 않을 수 있음을 유의해야 합니다. 관리업무 인력 운영에 있어 계약서상의 인원과 실제 투입 인원 사이의 합리적 범위 내의 차이는 인정될 수 있지만 지나친 초과 인력 투입은 부당이득으로 인정받기 어려울 수 있습니다.