땅 면적 분쟁으로 인한 등기 지연 과징금 부과 취소 사건

원고들은 경기도시공사로부터 주차장 용지를 매수하였으나, 확정측량 결과 토지 면적이 감소하고 경계 등에 대한 분쟁이 발생하여 소유권이전등기를 제때 하지 못했습니다. 잔금 완납일로부터 3년이 지난 후에야 등기를 신청하자 피고인 영통구청장은 부동산실명법 위반을 이유로 과징금을 부과했습니다. 그러나 법원은 원고들과 경기도시공사 간의 토지 면적 및 경계에 대한 분쟁이 등기 신청을 지연시킬 정당한 사유에 해당한다고 판단하여, 피고의 과징금 부과 처분을 취소했습니다.

관련 당사자

• 원고들(A, B): 경기도시공사로부터 주차장 용지를 매수한 개인들로, 등기 지연으로 과징금을 부과받은 당사자
• 피고(영통구청장): 부동산실명법 위반을 이유로 원고들에게 과징금을 부과한 행정기관
• 경기도시공사: 원고들에게 주차장 용지를 매도한 공기업

분쟁 상황

원고들은 2011년 경기도시공사로부터 주차장 용지를 매수하였고 2016년 9월 13일 잔금을 완납했습니다. 하지만 매수 후 토지 면적이 감소함에 따라 경기도시공사가 확정측량 결과와 정산 내역을 통보했음에도 불구하고, 원고들은 확정측량의 구체적 내용, 정확성, 경계 등에 대한 충분한 설명과 자료를 받지 못했습니다. 이에 원고들은 2016년 9월 경 경기도시공사에 재측량 및 정확한 면적·경계 확인을 요청했으나, 경기도시공사는 원상복구 책임이 원고들에게 있다고 하거나 재측량을 개별적으로 시행해야 한다고 회신하는 등 소통이 원활하지 않았습니다. 이로 인해 원고들은 2017년 6월 20일까지 등기 서류 발급을 신청하지 못했고, 최종적으로 2020년 5월 20일에야 소유권이전등기를 마쳤습니다. 잔금 완납일로부터 3년이 지난 시점에 등기가 완료되자 영통구청장은 원고들에게 각 86,204,410원의 과징금을 부과했습니다.

핵심 쟁점

매매 계약상 토지 면적 및 경계에 대한 분쟁이 부동산실명법상 소유권이전등기 지연에 대한 '정당한 사유'에 해당하는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고들과 경기도시공사 사이에 매매 대상 토지의 면적이나 경계 등에 관해 분쟁이 있었고, 경기도시공사가 확정측량의 구체적 내용과 정확성에 대한 설명 의무를 충실히 이행하지 않았으며 원고들의 재측량 요청에도 적절히 회신하지 않아 사실상의 장애가 있었다고 판단했습니다. 따라서 원고들에게는 부동산실명법 제10조 제1항 단서에서 정한 등기 신청을 하지 못할 정당한 사유가 있었으므로, 피고가 원고들에게 부과한 각 86,204,410원의 과징금 처분은 위법하다고 보아 모두 취소했습니다. 소송 비용은 각자 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 부동산 매매 후 토지 면적 및 경계에 대한 매도인과의 분쟁이 매수인이 소유권이전등기를 지연할 수밖에 없는 '정당한 사유'에 해당한다고 보아, 장기 미등기에 따른 과징금 부과 처분을 취소함으로써 매수인의 주장을 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 '부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률'(이하 '부동산실명법') 제10조 제1항이 적용됩니다. 이 조항은 부동산 소유자가 계약상 매매대금 완납 등의 소유권 이전이 가능한 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않을 경우 과징금을 부과할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그러나 동조 제1항 단서에는 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우'에는 과징금을 부과하지 않을 수 있다는 예외 조항이 있습니다. 대법원 판례에 따르면, '등기를 신청하지 못할 정당한 사유'란 장기 미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인해 등기 신청 의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 의미합니다. 이 사건에서 법원은 경기도시공사의 설명 의무 불이행과 그로 인한 토지 면적 및 경계에 대한 분쟁이 원고들의 책임으로 돌릴 수 없는 '사실상의 장애'에 해당하여, 원고들이 등기 신청을 지연할 정당한 사유가 있었다고 판단했습니다. 따라서 원고들은 2017년 6월 20일 등기서류 발급을 신청할 때까지 정당한 사유가 있었고, 그로부터 3년 이내인 2020년 5월 20일에 등기를 신청했으므로 장기 미등기자에 해당하지 않는다고 본 것입니다.

참고 사항

부동산을 매수한 후 계약 당사자 간에 토지의 면적, 경계, 정산 등에 대한 분쟁이 발생하여 소유권이전등기를 늦게 할 수밖에 없는 상황이라면, 이는 부동산실명법상 '등기 신청을 하지 못할 정당한 사유'로 인정될 수 있습니다. 유사한 문제 상황에서는 매도인의 설명 의무 불이행, 매매 대상 토지의 확정측량 결과에 대한 이의 제기, 등기 서류 교부 지연 등 분쟁 발생 및 진행 과정을 상세하게 기록하고 관련 자료를 보관하는 것이 중요합니다. 특히, 매도인이 계약서에 명시된 의무(예: 확정측량 결과 통보 및 설명)를 제대로 이행하지 않아 등기가 지연된 경우 법원에서 정당한 사유로 인정될 가능성이 높습니다. 이러한 경우에도 잔금 완납 후 3년 이내에 등기를 완료하는 것이 원칙이나, 피치 못할 사정으로 지연되었다면 그 사유를 입증할 준비를 해두어야 합니다.