주택신축판매업 사업개시일 논란 종합소득세 판결

주택신축판매업을 운영하는 납세자가 2016년 사용승인을 받고 일부 세대에 대한 분양계약을 체결하며 계약금을 수령했으므로 사업개시일이 2016년이라고 주장했습니다. 납세자는 2016년에는 수입이 없어 2017년 귀속 종합소득세 계산 시 단순경비율을 적용해야 한다고 요구했으나 세무서는 2017년을 사업개시일로 보아 기준경비율을 적용해 2억 7천만 원 상당의 종합소득세를 부과했습니다. 법원은 주택신축판매업의 특성상 판매 대상 주택의 객관적이고 현실적인 공급이 가능한 시점을 기준으로 사업개시일을 파악해야 하므로 2017년을 사업개시년도로 본 세무서의 처분이 정당하다고 판단하며 납세자의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• A (원고, 항소인): 주택신축판매업을 영위하는 개인 사업자로 종합소득세 부과에 불복하여 소송을 제기했습니다.
• 용인세무서장 (피고, 피항소인): A에게 2017년 귀속 종합소득세 272,553,970원을 부과한 과세관청입니다.

분쟁 상황

주택신축판매업자인 A는 2016년 11월 15일 이 사건 주택에 대한 사용승인을 받고 그 무렵 일부 세대에 대한 분양계약을 체결하여 계약금을 수령했습니다. A는 이 행위를 근거로 자신의 사업개시일이 2016년에 속하며, 해당 연도에는 사업 수입이 없었으므로 2017년 귀속 종합소득세 산정 시에는 사업 초기에 적용되는 '단순경비율'을 적용해야 한다고 주장했습니다. 그러나 용인세무서장은 주택신축판매업의 실질적인 사업개시일을 2017년으로 보아 '기준경비율'을 적용, A에게 2억 7천만 원 상당의 종합소득세를 부과했습니다. 이에 A는 세무서의 처분이 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주택신축판매업의 경우 사업개시일을 언제로 보아야 하는지에 대한 논쟁이 핵심입니다. 이는 종합소득세 산정 시 적용되는 경비율(단순경비율 대 기준경비율)을 결정하며, 결과적으로 세금 액수에 큰 영향을 미칩니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 항소를 기각하고, 용인세무서장이 부과한 2017년 귀속 종합소득세 272,553,970원의 처분이 정당하다고 판결했습니다.

결론

법원은 주택신축판매업과 같이 사업 특성상 일정 규모 이상으로 장기간 사업을 영위하는 경우 사업자의 의사보다는 판매 대상 주택의 공급이 객관적이고 현실적으로 가능한 시기를 기준으로 사업개시일을 파악해야 한다고 보았습니다. 분양계약 체결 및 계약금 수령만으로는 양수인에게 주택이 인도되거나 이용 권리가 인정되지 않으므로, 이를 주택신축판매업의 실질적인 개시 행위로 보기는 어렵다고 판단했습니다. 따라서 사업개시일이 속한 과세기간은 2017년으로 보는 것이 타당하며, 이에 따라 기준경비율을 적용한 종합소득세 부과 처분은 적법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 종합소득세 부과 처분의 적법성 여부를 다투는 것으로, 핵심 법리는 다음과 같습니다.

1. 종합소득세: 개인의 소득에 대해 부과되는 세금으로, 이 사건에서는 주택신축판매업으로 인한 사업소득이 쟁점이 되었습니다.
2. 사업개시일의 판단: 사업개시일은 사업의 소득세 과세 기간을 결정하는 중요한 기준이 됩니다. 법원은 주택신축판매업의 경우, 사업자의 주관적인 의사나 계약금 수령 시기보다는 판매 대상 주택의 공급이 객관적이고 현실적으로 가능한 시기를 기준으로 사업개시일을 판단해야 한다고 보았습니다.
3. 단순경비율과 기준경비율: 종합소득세 계산 시 수입금액에서 비용을 얼마나 인정해 줄 것인지에 대한 두 가지 방법입니다.
   • 단순경비율: 주로 소규모 사업자나 신규 사업자에게 적용되며, 수입금액에 일정 비율을 곱하여 비용을 간편하게 계산합니다. 일반적으로 세 부담이 낮아질 수 있습니다.
   • 기준경비율: 단순경비율 적용 대상이 아닌 사업자에게 적용되며, 주요 경비(매입비, 임차료, 인건비 등)는 실제 지출액을 인정하고, 그 외 경비는 수입금액에 일정 비율을 곱하여 계산합니다. 이는 사업의 실질적인 규모와 운영 상황에 따라 적용되며, 단순경비율보다 세 부담이 커질 수 있습니다. 이 사건에서는 사업개시일이 2017년으로 판단됨에 따라 기준경비율이 적용되었습니다.
4. 부가가치세법상 재화의 공급시기: 비록 종합소득세 사건이지만, 법원은 주택신축판매업의 '재화 공급' 시점에 대한 부가가치세법상 개념을 인용하여 계약금 지급만으로는 부동산의 인도나 이용 권리 인정을 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 사업 개시의 실질적인 요건을 파악하는 데 참고가 되는 법리입니다.

참고 사항

주택 신축 판매와 같이 건축물을 짓고 판매하는 사업의 경우, 단순히 사용승인을 받거나 분양계약을 체결하고 계약금을 받는 시점만으로는 사업의 실제 개시 시점으로 인정되지 않을 수 있습니다. 과세관청은 판매 대상 주택을 구매자에게 객관적이고 현실적으로 인도할 수 있는 시점을 사업개시일로 판단할 가능성이 높습니다. 따라서 사업자는 세금 신고 시 사업개시일을 명확히 하고, 사업 초기에 적용되는 단순경비율의 요건 충족 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 만약 초기 단계에 실제 수입이 적더라도 사업의 실질적인 개시 시점이 늦게 인정될 경우, 단순경비율이 아닌 기준경비율이 적용되어 세 부담이 커질 수 있으니 이 점을 유의해야 합니다.