행정
재건축 조합원들이 조합의 변경된 사업시행계획에 따른 분양신청 절차에 문제가 있다며, 아파트와 상가 등의 제3자 분양 및 처분 행위를 금지해달라는 가처분을 신청했으나, 법원은 조합원들의 주장에 대한 보호받을 권리나 가처분이 필요한 긴급성이 충분히 소명되지 않았다며 이 신청을 기각했습니다. 법원은 재건축 신축 주택의 분양자 지위는 관리처분계획이 확정되어야 비로소 정해지므로, 현재의 분양신청 절차는 직접적인 법률상 효과를 발생시키지 않는 단계라고 판단했습니다.
G구역 주택재건축정비사업조합은 2013년 최초 사업시행계획인가를 받고, 2016년 관리처분계획인가를 받았으나, 이후 세대수를 늘리는 사업시행계획 변경을 진행하여 2021년 변경인가를 받았습니다. 변경된 계획에 따라 2022년 8월부터 10월까지 새로운 조합원 분양신청 절차를 진행했는데, 이 과정에서 조합원들은 변경된 사업시행계획인가 시점을 기준으로 종전자산 감정평가를 다시 하지 않은 점, 분양신청 안내서에 제시된 분양가 추정액이 너무 오래된 기준이라는 점, 그리고 1+1 주택 분양과 부대복리시설 소유 조합원에 대한 기준 적용이 부적절하다고 주장하며 조합의 아파트 및 상가 분양 등의 처분 행위를 금지해달라는 가처분을 신청했습니다.
조합의 사업시행계획 변경 후 종전자산 감정평가를 다시 하지 않은 점, 분양신청 안내서에 기재된 조합원 최고 분양가 추산액이 현실성이 떨어진다는 점, 그리고 '1+1' 주택 분양 시 권리가액 산정 방식과 부대복리시설 소유 조합원에 대한 기준 적용이 위법하다는 점이 주요 쟁점이었습니다.
법원은 채권자들이 제기한 가처분 신청을 모두 기각하고, 신청에 소요된 비용은 채권자들이 부담하도록 결정했습니다.
법원은 이 사건 가처분 신청에 대해 채권자들이 주장하는 '피보전권리'(보호받을 권리)와 '보전의 필요성'(가처분을 해야 할 긴급한 필요)이 충분히 증명되지 않았다고 보았습니다. 주택재건축 사업에서 신축 주택의 분양 받을 자격이나 분양권은 '관리처분계획'이 수립되고 확정되어야 비로소 생겨납니다. 현재 진행된 분양신청 절차는 관리처분계획이 확정되기 전의 단계로, 조합원들에게 직접적인 법적 권리나 의무를 발생시키는 행위로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 아직 관리처분계획안이 구체적으로 만들어지지 않았고 관련 총회 일정도 정해지지 않은 상황이므로, 조합의 분양 및 처분 행위를 지금 당장 금지해야 할 급박한 필요성이 없다고 보아 가처분 신청을 받아들이지 않았습니다. 조합원들은 총회에서 적극적인 의견을 내 관리처분계획안의 부결을 유도하는 등 다른 방법을 통해 문제를 제기할 수 있다고 판단했습니다.
이 사건은 행정소송법상의 '당사자소송'에 해당하는데, 행정소송법 제44조 제1항에 따라 당사자소송에는 같은 법 제23조 제2항의 집행정지 규정이 준용되지 않습니다. 따라서 본 사건과 같은 가처분 신청은 행정소송법 제8조 제2항에 의해 '민사집행법'상의 가처분 규정(제300조 제2항)을 따릅니다.
민사집행법 제300조 제2항 (임시의 지위를 정하기 위한 가처분) 이 조항은 다툼이 있는 권리관계에 대해 본안 소송이 확정될 때까지 발생하는 현저한 손해를 피하거나, 급박한 위험을 방지하기 위해 법원이 임시적인 지위를 정하도록 허용하는 규정입니다. 법원은 가처분 신청을 인용할지 여부를 결정할 때, 신청이 받아들여질 경우와 받아들여지지 않을 경우 당사자 쌍방에게 미치는 영향, 본안 소송에서의 승패 예상, 그리고 기타 모든 상황을 종합적으로 고려하여 합리적으로 판단합니다. 이 사건에서 법원은 아직 관리처분계획이 구체적으로 수립되지 않았고, 분양신청 절차가 직접적인 법적 효과를 발생시키는 단계가 아니므로 가처분이 필요한 정도의 '급박한 필요성'이 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 이 법 조항에 따르면 주택재건축정비사업에서 새로 지어지는 주택의 분양 대상자 지위나 분양권은 '관리처분계획'이 수립되고 인가 과정을 거쳐 확정되어야 비로소 정해집니다. 관리처분계획은 조합의 정기총회 의결과 관할관청의 인가 등 여러 단계의 절차를 거쳐야 완성되는데, 본 사건의 분양신청 절차는 이러한 관리처분계획 확정 전의 절차 중 하나입니다. 따라서 법원은 분양신청 절차만으로 조합원들에게 직접적인 법률상 효과(권리 설정이나 의무 부담)가 발생한다고 보기 어렵다는 판단의 근거로 이 법리를 적용했습니다.
재건축이나 재개발 사업에서 분양 절차에 대한 불만이 있을 경우, '가처분'과 같은 임시적인 법적 조치는 신청의 '피보전권리' (보호할 가치가 있는 권리)와 '보전의 필요성' (가처분을 통해 긴급하게 보호해야 할 필요성)이 명확히 인정되어야만 받아들여질 수 있습니다. 사업의 초기 단계에서 진행되는 분양신청 절차는 최종적인 '관리처분계획'이 확정되기 전 단계이므로, 이 절차 자체만으로는 조합원들에게 직접적인 법적 권리나 의무가 발생하지 않는다고 판단될 수 있습니다. 만약 분양 절차나 관리처분계획 내용에 문제가 있다고 생각한다면, 해당 계획이 조합 총회에서 의결될 때 적극적으로 의견을 개진하거나, 총회에서 부결을 유도하는 등의 방법으로 대응할 수 있습니다. 최종적인 분양가 산정, 감정평가, 주택 배정 기준 등에 대한 다툼은 관리처분계획이 확정된 후 '관리처분계획 취소 소송' 등 본안 소송을 통해 다투는 것이 더 적절한 경우가 많습니다.
