행정
원고 A가 한국토지주택공사로부터 택지개발촉진법상 전매행위 제한 위반을 이유로 '택지공급계약취소 통보'를 받자 이에 불복하여 취소 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 이 통보가 원고의 법률상 지위에 직접적인 변동을 가져오는 '행정처분'이 아니며 단순히 법률상 당연 무효임을 알려주는 '관념의 통지'에 불과하다고 보아, 행정소송의 대상이 될 수 없다고 판단하여 원고의 소를 각하했습니다.
한국토지주택공사는 2019년 4월 29일 B과 택지 매매계약을 체결했습니다. 이후 원고 A는 2021년 2월 27일 B으로부터 해당 부동산을 매수하는 계약을 체결했으나 2021년 4월 26일 이 계약을 해제하고 해제 확인서를 발급받았습니다. 2021년 5월 3일 원고 A는 B과 다시 분양권 매매 계약을 체결했고 이어서 2021년 6월 30일 E에게 분양권을 양도했습니다. E은 2021년 7월 22일 부동산 소유권 이전 등기를 마쳤으며 2022년 6월 3일 그 지상 건물에 대한 소유권보존등기도 완료했습니다. 한국토지주택공사는 2022년 4월 8일 원고 A에게 택지개발촉진법 전매행위 제한 위반 관련 절차 진행 알림을 통보했고 원고는 2022년 4월 19일 소명자료를 제출했습니다. 그러나 한국토지주택공사는 2022년 5월 25일 원고 A에게 '택지개발촉진법 전매행위 제한 위반 관련 계약취소 통보'를 했습니다. 이에 원고 A는 이 통보가 행정처분이라며 그 취소를 구하는 소송을 제기했습니다. 한편 E은 한국토지주택공사를 상대로 해당 부동산의 소유권 확인 민사소송을 제기했고 1심에서 승소했으며 한국토지주택공사가 제기한 반소는 기각되었습니다.
한국토지주택공사가 택지개발촉진법상 전매행위 제한 위반을 이유로 원고에게 보낸 '택지공급계약취소 통보'가 행정소송의 대상이 되는 '행정처분'에 해당하는지 여부입니다.
이 사건 소를 각하한다. (즉 원고의 청구를 받아들이지 않고 소송 요건을 갖추지 못했다고 판단하여 재판을 종료하고 소송 비용은 원고가 부담합니다.)
법원은 한국토지주택공사가 원고에게 보낸 '택지공급계약취소 통보'는 택지공급계약의 상대방인 B에게 취소 의사표시를 했거나 할 예정이라는 사실을 통지한 것에 불과하다고 보았습니다. 또한 택지개발촉진법 제19조의2 제3항에 따라 전매행위는 법률상 당연히 무효가 되는 것이며 통보는 이러한 무효 사유를 공적으로 확인하여 알려주는 '관념의 통지'에 해당한다고 보았습니다. 따라서 이 통보는 원고의 법률상 지위에 직접적인 변동을 일으키는 '행정처분'이 아니므로 행정소송의 대상이 될 수 없다고 판단하여 원고의 소를 각하했습니다.
이 사건은 주로 '항고소송의 대상인 행정처분'의 법리, 그리고 '택지개발촉진법' 상의 전매행위 제한 규정을 중심으로 판단되었습니다.
1. 항고소송의 대상인 행정처분 법리 (대법원 1999. 6. 25. 선고 98두15863 판결 등 참조) 행정처분이란 행정청의 공법상 행위로서 특정사항에 대하여 법규에 의한 권리의 설정 또는 의무의 부담을 명하거나 기타 법률상 효과를 발생시켜 국민의 구체적인 권리 의무에 직접적 변동을 초래하는 행위를 말합니다. 이와 달리 행정권 내부에서의 행위나 알선 권유 사실상의 통지 등 상대방의 법률상 지위에 직접적인 변동을 일으키지 아니하는 행위는 항고소송의 대상이 될 수 없습니다. 이 사건에서 법원은 한국토지주택공사의 '계약취소 통보'가 원고의 법률상 지위에 직접적인 변동을 일으키는 행정처분이 아니라 법률상 당연히 발생하는 무효 사유를 공적으로 확인하여 알려주는 '관념의 통지'에 불과하다고 보았습니다.
2. 택지개발촉진법 제19조의2 (택지의 전매행위 제한 등) 이 조항은 택지를 공급받은 자가 소유권이전등기를 하기 전까지는 그 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 않고 그대로 전매할 수 없도록 엄격하게 제한하고 있습니다 (제1항). 또한 누구든지 그 택지를 전매 받을 수 없으며 이를 위반하여 택지를 전매한 경우 해당 법률행위는 무효로 한다고 명시하고 있습니다 (제3항). 이 사건에서 원고와 B 사이의 분양권 매매 계약은 이 규정에 위반되어 법률상 당연히 무효가 되는 것으로 판단되었습니다.
3. 택지개발촉진법 제18조 이 조항은 한국토지주택공사가 택지를 공급하는 대상과 방법 등을 규정하고 있으며 한국토지주택공사가 B을 공급받을 자로 선정하여 이 사건 부동산을 분양하는 계약을 체결한 근거가 됩니다.
4. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2 및 같은 법 시행규칙 제4조 제3항 이 법률 조항들은 부동산 거래 계약의 해제 등에 관한 확인서 발급 절차를 규정하고 있습니다. 원고가 B과의 최초 계약을 해제했을 때 이 법령에 따라 부동산 거래계약 해제 등 확인서를 발급받았습니다.
택지개발촉진법상 전매제한 규정은 매우 중요하며 이를 위반할 경우 관련 법률행위는 법률상 당연히 무효가 됩니다. 별도의 행정처분 없이도 무효가 되므로 관련 법령을 정확히 이해하고 준수하는 것이 매우 중요합니다. 행정청의 통보가 '행정처분'에 해당하는지 여부는 소송의 종류를 결정하는 핵심적인 요소입니다. 단순히 사실을 알리거나 권유하는 통지는 행정소송의 대상이 아닐 수 있으므로 소송 제기 전 법적 성격을 신중하게 검토해야 합니다. 분양권 전매 제한 대상인 택지나 주택을 거래할 때는 소유권 이전 등기 전 전매가 엄격히 제한될 수 있음을 인지하고 관련 법률 위반 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 사건에서 민사소송을 통해 최종 매수인의 소유권이 인정된 점을 볼 때 택지 전매 제한 위반 관련 분쟁은 행정소송뿐만 아니라 매매의 유효성을 다투는 민사소송과도 복합적으로 얽힐 수 있음을 유의해야 합니다. 행정소송을 제기하기 전에는 소송의 대상이 되는 '처분'이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 대상 적격이 인정되지 않으면 법원은 본안 판단 없이 소를 각하하므로 불필요한 시간과 비용을 낭비할 수 있습니다.
