재개발 사업 내 토지 감정평가 오류로 인한 관리처분계획 취소 사건

재개발 구역 내 토지 지분 소유자인 원고가 자신의 토지 감정평가가 잘못되었다며 피고 주택재개발정비사업조합의 관리처분계획 중 해당 부분을 취소해달라고 청구한 사건입니다. 원고는 자신의 토지 중 일부는 대지로 사용되고 있음에도 피고 측 감정평가에서 전체 토지가 '사실상의 사도'로 평가되어 자산 가치가 과소평가되었다고 주장했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여 토지 감정평가에 명백한 오류가 있다고 판단하고 해당 관리처분계획의 취소를 명령했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발 구역 내 토지 1/2 지분을 소유한 조합원. 자신의 토지에 대한 감정평가가 실제 이용 상황과 다르게 평가되어 재산권 침해를 주장하며 관리처분계획 취소를 청구했습니다.
• 피고 B구역주택재개발정비사업조합: 서울 은평구 C, D 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하는 주체. 사업 시행을 위해 원고를 포함한 조합원들의 토지를 감정평가하고 관리처분계획을 수립했습니다.

분쟁 상황

주택재개발정비사업이 진행되는 과정에서 조합원인 원고는 자신의 토지가 감정평가사들에 의해 잘못 평가되었다고 주장했습니다. 원고의 토지는 등기상 '대지'였으나 실제로는 일부가 도로로, 일부는 주택 용도로 사용되고 있었습니다. 그러나 피고 조합은 토지 전체를 '사실상의 사도'(실질적인 도로)로 간주하여 감정평가했고, 이는 주택 용도인 '대지'에 비해 현저히 낮은 가액으로 평가되었습니다. 이러한 과소평가는 원고의 '종전 토지 및 건축물 가격'과 '권리가액'에 직접적인 영향을 미쳤으며, 이는 향후 원고가 재개발 후 받게 될 아파트의 분양 우선순위나 청산금에 중대한 불이익을 줄 수 있었습니다. 이에 원고는 감정평가의 오류로 인해 자신의 재산권이 침해되었다고 주장하며 피고 조합의 관리처분계획 중 자신에게 불리한 부분을 취소해달라는 행정소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업의 관리처분계획 수립을 위한 종전자산 평가에서 특정 토지의 실제 이용상황을 잘못 적용하여 감정평가에 명백한 오류가 발생한 경우, 해당 관리처분계획이 위법하여 취소될 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B구역주택재개발정비사업조합이 2019년 5월 23일 은평구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고 A에 대한 '종전 토지 및 건축물의 가격' 및 '권리가액' 부분을 취소했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 감정평가는 기준시점에서의 대상 물건의 실제 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용 제외)을 기준으로 해야 하고, 하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 구분하여 감정평가할 수 있다는 원칙을 확인했습니다. 이 사건 토지의 경우 등기부상 지목은 대지이며, 감정평가 기준시점인 2017년 1월 26일 현재 전체 397㎡ 중 293㎡는 도로로, 나머지 104㎡는 대지로 이용되고 있었음이 인정되었습니다. 대지로 이용되는 부분은 담장으로 둘러싸여 있는 등 일시적인 이용으로 볼 수 없으므로, 사실상 사도로 이용되는 부분과 대지로 이용되는 부분을 구분하여 감정평가했어야 한다고 판단했습니다. 그러나 피고 측 감정평가법인은 이 사건 토지 전체를 사실상의 사도임을 전제로 평가하여 원고의 종전 자산 가격을 212,395,000원으로 산출했습니다. 만약 대지 부분을 구분하여 적정하게 평가했다면 종전 자산 가격이 275,525,000원이 되어 63,000,000원의 차액이 발생하고, 권리가액으로는 63,327,600원의 중대한 격차가 발생했습니다. 법원은 이러한 명백한 감정평가 오류는 원고의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이 사건 관리처분계획 중 해당 부분이 위법하다고 결론 내렸습니다. 피고의 '주된 이용상황 기준 평가' 예외 주장은 대지 부분의 가치가 사도 부분의 3배에 달하고 면적 비율도 1/3 이상이어서 예외 요건을 충족하지 못하므로 이유 없다고 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

주택재개발사업과 관련하여 감정평가 및 관리처분계획 수립에 적용되는 주요 법리와 법령은 다음과 같습니다.

1. 주택재개발사업 관리처분계획의 적법성 판단 기준 (대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결 등)​ 관리처분계획은 토지 등 소유자의 권리·의무 인정과 같은 사항에는 재량의 여지가 없으나, 그 외 사항은 상당한 범위의 계획재량이 인정됩니다. 그러나 종전자산 평가에 '명백한 오류'가 있어 특정 토지 등 소유자의 재산권을 '본질적으로 침해'하는 경우에는 해당 관리처분계획이 위법하다고 판단됩니다. 종전자산 평가는 조합원 간의 상대적 출자 비율을 정하고, 권리가액 및 청산금 산정에 직접적인 영향을 미치므로, 평가 방식 위반이나 조합원 간의 형평성을 잃게 할 정도로 부당한 평가는 위법합니다.

2. 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위해 감정평가업자가 준수해야 할 세부 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정하도록 위임하고 있습니다.

3. 감정평가에 관한 규칙 제6조 제1항 (기준시점 이용상황 원칙)​ 감정평가는 '기준시점에서의 대상물건의 이용상황'(불법적이거나 일시적인 이용은 제외) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 해야 합니다. 이는 공부상 지목이 아닌, 실제로 토지가 어떻게 사용되고 있는지를 중요하게 보며, 이 사건에서는 대지 부분이 불법적이거나 일시적인 이용상태가 아니었으므로 실제 대지 이용상황으로 평가되어야 함을 의미합니다.

4. 감정평가에 관한 규칙 제7조 제3항 (구분 감정평가)​ 하나의 대상물건이라도 '가치를 달리하는 부분'은 이를 구분하여 감정평가할 수 있습니다. 이 사건 토지처럼 일부는 도로로, 일부는 대지로 이용되어 가치가 현저히 다를 경우, 각 이용상황에 맞게 구분하여 평가하는 것이 원칙입니다.

5. 구 감정평가 실무기준 [400-2.2] 제1항 및 [400-2.3] 제2호 위 규칙의 내용을 구체화한 것으로, 감정평가는 실제 이용상황을 기준으로 하며, 가치를 달리하는 부분은 구분하여 평가할 수 있음을 재확인하고 있습니다.

6. 구 감정평가 실무기준 [810-5.3] 제2항 제2호 (구분 감정평가의 예외 및 한계)​ 원칙적으로 한 필지 내 여러 이용상황이 있을 때에는 구분 감정평가하는 것이 원칙입니다. 다만, 다른 이용상황 부분이 주된 이용상황과 가치가 비슷하거나 면적 비율이 뚜렷하게 낮아 주된 이용상황 가치를 기준으로 거래될 것으로 추정되는 예외적인 경우에는 주된 이용상황을 기준으로 평가할 수도 있습니다. 그러나 이 사건의 경우 대지 부분의 가치가 사도 부분의 3배에 달하고 면적도 1/3 이상이어서 가치가 비슷하거나 면적 비율이 뚜렷하게 낮은 경우로 볼 수 없으므로, 이 예외 조항은 적용될 수 없다고 법원은 판단했습니다.

참고 사항

재개발 사업 등에서 자신의 토지나 건물이 감정평가될 때, 다음 사항들을 주의 깊게 확인해야 합니다. 첫째, 감정평가가 자신의 재산의 '실제 이용상황'을 정확히 반영하고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 예를 들어, 등기상 지목과 달리 실제로 주거용 대지로 사용되고 있는 부분이 있다면 그에 맞게 평가되었는지 검토해야 합니다. 둘째, 하나의 필지에 도로, 대지 등 여러 이용상황이 혼재되어 있다면, 가치가 다른 각 부분들이 '구분하여 감정평가'되었는지 확인해야 합니다. 특히, 가치 차이가 크거나 면적 비율이 상당한 경우, 일괄 평가 시 심각한 손해를 볼 수 있습니다. 셋째, 감정평가액이 현저히 낮게 책정되었다고 의심되는 경우, 해당 평가가 관련 법령(감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준 등)에서 정한 평가 방식을 제대로 준수했는지 확인해야 합니다. 넷째, 감정평가 결과가 자신의 권리가액이나 향후 청산금에 미치는 영향을 충분히 이해하고, 명백한 오류가 발견되면 이의를 제기하거나 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 이러한 평가 오류는 자칫하면 조합원 간의 형평성을 해치고 개인의 재산권에 중대한 침해를 가져올 수 있습니다.