행정
이 사건은 원고들이 서울 강남구의 상가를 매수한 후, 실제 거래가액을 기준으로 취득세 등의 감액을 청구했으나 강남구청장이 이를 거부하자, 그 거부 처분을 취소해달라고 제기한 소송입니다. 원고들은 부동산거래신고법에 따라 실제 거래가액을 신고했고, 신고필증도 받았으므로 실제 거래가액을 과세표준으로 해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 상가 건물에 대한 부동산거래가격 검증체계가 당시 완전히 구축되지 않아 실제 검증이 이루어지지 않았으므로, 신고가액이 아닌 시가표준액을 기준으로 세금을 산정하는 것이 맞다고 판단하여 원고들의 청구를 기각했습니다.
원고 A와 B는 2017년 5월 31일 서울 강남구 소재 아파트 상가 4개 호실을 C으로부터 각 1/2 지분씩 총 1,848,000,000원에 매수했습니다. 이들은 2016년 6월 28일 강남구청에 실제 거래가액을 신고했고, 2017년 7월 3일 신고필증을 교부받은 뒤 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세를 납부했습니다. 하지만 2017년 10월 26일, 원고들은 실제 거래가액을 기준으로 세금을 산정해야 한다며 피고에게 취득세 등 감액 경정청구를 했습니다. 강남구청장은 2017년 10월 30일 원고들의 경정청구를 거부했고, 원고들은 이에 불복하여 2017년 12월 20일 조세심판원에 심판청구를 했으나 2018년 8월 14일 기각되자, 결국 법원에 소송을 제기하게 되었습니다.
부동산 취득 시 취득세 과세표준을 결정함에 있어, 구 지방세법 제10조 제5항 제5호에서 정한 '부동산거래신고법에 따른 검증이 이루어진 취득'으로 보아 실제 거래가액을 적용할 것인지, 아니면 시가표준액을 적용할 것인지가 주요 쟁점이 되었습니다. 특히 당시 상가 등 특정 건축물에 대한 부동산거래가격 검증체계가 완전히 구축되지 않아 실제 검증이 이루어지지 않은 경우에도 실제 거래가액을 과세표준으로 볼 수 있는지 여부가 핵심이었습니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 원고들이 상가에 대한 부동산거래신고를 할 당시 국토교통부장관이 상가·오피스텔 등 기타 건축물의 경우 기초 가격정보가 없어 검증체계를 구축하지 못했고, 이에 피고 역시 원고들의 신고가액에 대한 적정성을 검증하지 못한 채 신고필증을 교부한 사실을 인정했습니다. 따라서 피고가 신고필증을 교부했더라도, 부동산거래가격 검증체계에 의해 적정성이 실제로 검증된 가격으로 볼 수 없으므로, 이 사건 상가의 취득세는 원고들의 신고가액보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 산정하는 것이 타당하다고 판단했습니다.
재판부는 부동산거래신고를 하였더라도 부동산거래가격 검증체계에 따라 신고 내용의 적정성에 관한 검증이 실제로 이루어지지 않은 경우라면, 구 지방세법이 정한 사실상의 취득가격 적용 요건에 해당하지 않는다고 보았습니다. 따라서 원고들이 실제 거래가액을 신고했음에도 상가에 대한 검증체계 미비로 인해 검증이 이루어지지 않았으므로, 시가표준액을 과세표준으로 하는 것이 적법하다고 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령은 다음과 같습니다.
이러한 법령들의 내용과 입법 취지, 그리고 지방세법 제10조 제5항에 열거된 사유들이 사실상의 취득가격을 과세표준으로 정할 수 있는 제한적·한정적 요건인 점을 종합해 볼 때, 토지 또는 건축물의 매매 당사자가 구 부동산거래신고법에 따라 부동산거래신고를 했다고 하더라도, 부동산거래가격 검증체계에 의해 신고 내용의 적정성에 관한 검증이 실제로 이루어지지 않았다면 구 지방세법 제10조 제5항 제5호의 요건에 해당하지 않는다고 판단됩니다. 이는 국토교통부장관이 검증체계를 구축하지 않아 검증이 이루어지지 않은 경우에도 마찬가지로 적용되며, 이러한 해석이 헌법상의 평등원칙이나 재산권보장의 원칙에 위배된다고 볼 수 없습니다. 따라서 부동산거래가격 검증체계가 미처 구축되지 않아 실제 검증이 이루어지지 않았다면, 신고필증을 교부받았더라도 실제 거래가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 산정해야 합니다.
부동산을 취득할 때 취득세 과세표준은 일반적으로 취득자가 신고한 가액을 따르지만, 그 신고 가액이 지방세법에서 정하는 시가표준액보다 적을 경우 시가표준액이 적용됩니다. 실제 거래가액을 과세표준으로 인정받으려면 구 부동산거래신고법에 따른 신고서 제출 외에, 반드시 '부동산거래가격 검증체계에 의한 적정성 검증'이 실제로 이루어져야 합니다. 따라서 상가, 오피스텔 등 일부 건축물의 경우, 해당 부동산에 대한 검증체계가 아직 구축되지 않았거나 적용되지 않아 실제로 검증이 이루어지지 않았다면, 설령 신고필증을 교부받았더라도 실제 거래가액이 아닌 시가표준액이 과세표준이 될 수 있습니다. 이는 검증 의무를 게을리한 기관의 책임 여부와는 별개로 판단될 수 있으므로, 부동산 매매 시 취득세 산정 기준이 실제 거래가액으로 적용될 수 있는지 미리 확인하는 것이 중요하며, 특히 검증체계 적용 여부가 불분명한 유형의 부동산을 거래할 때는 더욱 주의해야 합니다.
