건축 계획 차질로 인한 토지 매매 계약금 반환 불인정 판결

원고들은 피고로부터 부동산을 매수하고 계약금을 지급하였으나, 당초 계획했던 생활형 숙박시설 등의 건축이 어려워지자 착오나 피고의 기망 또는 사정변경을 이유로 매매계약을 취소하거나 해제하고 계약금 반환을 청구하였습니다. 그러나 법원은 원고들의 주장을 모두 기각하며 계약금 반환을 인정하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고들 (주식회사 A, B, C, D): 부동산 개발 및 시행, 건설업, 부동산 임대업 등을 목적으로 하는 회사들로, 피고로부터 안산시 단원구 H동 소재 토지 14필지를 매수한 측입니다.
• 피고 (주식회사 E): 안산시 F 일대 G 특별계획구역 내 토지를 개발 후 매각하는 사업을 영위하는 회사로, 원고들에게 토지를 매도한 측입니다.

분쟁 상황

원고 회사들은 피고 회사로부터 안산시 단원구 H동 소재 토지 14필지를 매수하고 총 1,224,000,000원의 계약금을 지급했습니다. 이들은 해당 토지 위에 고층의 관광호텔 또는 생활형 숙박시설을 건축할 계획이었습니다. 그러나 2022년 7월경 원고 B이 건축허가를 신청했을 때, 안산시장은 지구단위계획에 따른 '벽면지정선' 제한으로 인해 건축물의 외벽면이 보행자전용도로로부터 일정 거리 이상 떨어져야 한다는 보완을 요구했습니다. 이 제한은 생활형 숙박시설 건축의 수익성을 저하시킬 수 있는 요인이었습니다. 또한, 안산시가 항만 중심 대규모 관광단지로 조성하던 'N 프로젝트'가 무기한 연기되어 토지 개발에 차질이 생겼습니다. 원고들은 이러한 상황 때문에 은행 PF 대출이 불가능해졌고, 잔금 지급기일인 2022년 12월 16일까지 지구단위계획 변경을 통한 보완이 어렵다며 잔금 지급 유예를 요청했으나, 피고는 건축 인허가는 원고들의 책임사항이라며 이를 거절했습니다. 결국 원고들은 해당 토지에 생활형 숙박시설 건축이 불가능하다는 착오가 있었거나, 피고가 이 사실을 묵비하여 기망했다고 주장하며 계약 취소를 요구했습니다. 또한 벽면지정선 제한과 N 프로젝트 지연이 계약의 성립 기초가 되는 사정변경에 해당하므로 계약 해제를 주장하며, 이미 지급한 계약금의 일부(각 계약금 원금의 10%)와 지연손해금의 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

원고들이 부동산 매수 시 특정 건축물의 신축이 가능할 것으로 착오했고 피고가 이를 유발하거나 기망했는지 여부, 그리고 건축허가 조건 및 주변 개발사업 지연이 계약의 성립 기초가 되는 사정변경에 해당하여 계약 해제 사유가 되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들이 주장한 착오 및 사기를 원인으로 한 계약 취소 주장과 사정변경으로 인한 계약 해제 주장을 모두 인정하지 않았습니다. 따라서 원고들의 피고에 대한 계약금 반환 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

원고들은 피고로부터 토지를 매수하며 지급했던 계약금 총 1,224,000,000원 중 청구했던 일부 금액인 10%에 해당하는 1,224,000,000원과 이에 대한 지연손해금의 반환을 받지 못하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)​: 의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에 취소할 수 있습니다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 본 사건에서 법원은 원고들의 건축 계획이 매매계약의 객관적인 내용으로 포함되지 않았고, 피고가 착오를 유발했다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 이 조항에 따른 취소를 불인정했습니다.
2. 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)​: 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 부동산 거래에서 매도인에게 신의성실의 원칙상 고지의무가 인정되는 경우가 있지만, 본 사건에서는 피고가 원고들의 구체적인 건축 용도를 알기 어려웠으므로, 벽면지정선 제한과 같은 정보를 미리 고지할 의무가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여 이 조항에 따른 취소를 불인정했습니다.
3. 사정변경의 원칙: 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정변경이 발생했고, 그 사정변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약 해제를 인정할 수 있습니다. 그러나 법원은 원고들의 건축 계획이 주관적 동기일 뿐 계약의 객관적 기초가 아니며, 벽면지정선 제한은 계약 체결 전 확인 가능했고, 주변 개발사업 지연은 흔한 변수이며, 사업의 수익성 악화만으로는 계약 해제 사유가 될 수 없다고 보아 이 원칙에 따른 해제를 불인정했습니다.

참고 사항

1. 토지 매수 목적이 특정 건축물(예: 생활형 숙박시설) 신축이라면, 계약서에 건축물의 종류, 규모, 필요한 인허가 요건 등을 명시하고 매도인에게 고지했음을 분명히 해두는 것이 중요합니다.
2. 토지 매수 전, 해당 토지에 적용되는 지구단위계획, 건축 관련 법규, 조례 등을 철저히 확인하여 계획된 건축이 가능한지, 예상치 못한 제한은 없는지 미리 파악해야 합니다.
3. 주변 개발사업의 진행 상황이 매매의 중요한 동기라면, 해당 사업의 진행 경과를 계약 조건으로 명시하거나, 개발사업 지연 시 계약을 해제할 수 있는 조항을 추가하는 등 사전에 대비해야 합니다. 개발사업은 다양한 변수로 인해 지연되거나 변경될 수 있음을 인지해야 합니다.
4. 매도인이 매수인의 구체적인 건축 계획을 알지 못했다면, 매도인에게 모든 잠재적 위험을 고지할 의무가 항상 발생하는 것은 아닙니다. 매수인의 착오가 매도인에 의해 유발되었음을 입증하기는 쉽지 않습니다.
5. 계약 취소를 위해 착오나 사기를 주장하려면, 그 동기가 계약 내용의 중요한 부분으로 되었거나, 상대방이 적극적으로 착오를 유발 또는 기망했음을 명확히 입증할 수 있어야 합니다. 단순히 사업의 수익성 악화만으로는 계약 취소나 해제 사유가 되기 어렵습니다.
6. 사정변경을 이유로 계약을 해제하려면, 계약 당시 예상할 수 없었던 현저한 객관적 사정변경이 발생했으며, 그 사정변경이 계약 당사자에게 책임 없는 사유로 발생했고, 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 현저히 반하는 결과가 되어야 합니다. 매수인의 주관적인 사업 목적의 변경이나 수익성 악화는 인정되기 어렵습니다.