기타 금전문제
오피스텔 수분양자들이 분양계약 체결 당시 부가가치세 산정 방식에 착오가 있었음을 주장하며 중도금 및 잔금 채무액이 감소되어야 한다고 청구한 사건입니다. 법원은 당사자들이 부가가치세 산정 방식에 공통된 착오를 일으켰고 이는 계약의 중요한 부분에 해당한다고 판단했습니다. 이에 법원은 착오가 없었다면 당사자들이 약정했을 내용을 보충적으로 해석하여, 부가가치세 감액분만큼 오피스텔의 전체 공급대금도 감소해야 한다고 보아 원고들의 중도금 및 잔금 채무 중 일부가 존재하지 아니함을 확인했습니다.
오피스텔 신축 및 분양 사업의 시행사인 피고들과 신탁회사인 피고들이 수분양자인 원고들과 오피스텔 공급계약을 체결했습니다. 계약금 지급 후 피고들은 부가가치세법 규정에 따라 대지와 건물의 감정평가가액에 비례하여 공급가액을 안분해야 한다는 사실을 뒤늦게 인지하고, 2022년 2월 18일 수정세금계산서를 발행했습니다. 이 수정으로 건물가격이 감액되고 부가가치세액이 약 45% 감소하자, 원고들은 감소한 부가가치세액만큼 전체 공급대금도 줄어들어야 한다고 주장하며 중도금 및 잔금 채무의 부존재 확인을 청구했습니다. 피고들은 전체 공급대금에는 변함이 없고 단순히 대지/건물 가격 비율만 조정되는 것이므로 원고들의 주장을 반박했습니다.
오피스텔 공급계약 체결 시 부가가치세 산정 방식에 대한 당사자들의 공통된 착오가 계약의 중요한 부분에 해당하는지 여부, 착오가 인정될 경우 부가가치세 감액분만큼 전체 공급대금을 감소시켜야 하는지 아니면 대지·건물 가격 조정을 통해 전체 공급대금을 유지해야 하는지 (계약의 보충적 해석 문제), 그리고 원고들의 중도금 및 잔금 채무 부존재확인 청구의 이익 존재 여부입니다.
원고들의 오피스텔 공급계약에 기한 중도금 및 잔금 채무는 원고 <삭제>의 경우 1,375,745,500원을, 원고 <삭제>의 경우 1,449,931,000원을 각각 초과하여 존재하지 아니함을 확인하였습니다. 소송비용은 피고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고들과 피고들이 오피스텔 공급계약 체결 당시 부가가치세 산정 방식에 대해 공통된 착오가 있었다고 인정했습니다. 당사자들은 건물의 실지거래가액을 기준으로 부가가치세를 산정하였으나, 부가가치세법 제29조 제9항 및 동법 시행령 제64조에 따라 감정평가가액에 비례하여 안분 계산해야 하는 경우였습니다. 이러한 부가가치세 산정 방식의 착오는 계약의 전제나 기초가 되는 중요한 사항에 관한 것으로 판단되었습니다. 법원은 계약의 보충적 해석 원칙에 따라, 이 착오가 없었다면 당사자들이 약정하였을 것으로 보이는 내용을 객관적으로 추인하여 계약을 해석해야 한다고 보았습니다. 계약서에 부가가치세액을 별도로 명기하고 이를 포함하여 전체 공급대금을 약정한 점, 피고들이 부가가치세 환급 가능성을 홍보하여 원고들이 정당한 기대 이익을 가졌던 점, 그리고 부가가치세 감액분을 전체 공급대금 감소로 반영하는 것이 양 당사자의 이익을 원만하게 조정하는 방식이라는 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 결과적으로 실제 납부할 세액보다 과다하게 산정된 부가가치세액의 감액분만큼 오피스텔의 전체 공급대금도 감소하는 것이 타당하다고 판단하여 원고들의 청구를 받아들였습니다.
본 사건은 주로 계약 해석의 원칙과 부가가치세법 관련 규정, 그리고 착오로 인한 계약의 보충적 해석 법리가 적용되었습니다.nn1. 부가가치세법 제29조 제9항 및 동법 시행령 제64조: 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준을 계산할 때, 공급가액에 포함되는 대가와 그 외의 금액을 구분하여 명시하며, 특히 대지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 감정평가가액 등에 비례하여 공급가액을 안분 계산하는 방법을 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 대지와 건물의 실지거래가액이 감정평가가액과 30% 이상 차이가 나는 경우, 감정평가가액에 비례하여 안분 계산한 건물가액을 과세표준으로 해야 한다는 점이 중요하게 작용했습니다.nn2. 계약 해석의 원칙: 계약 당사자 사이에 작성된 서면 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 그 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다. 문언의 객관적인 의미가 명확하지 않은 경우에는 문언의 내용과 계약이 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 계약을 통해 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞게 합리적으로 해석해야 합니다.nn3. 공통된 동기의 착오에 대한 계약의 보충적 해석: 계약 당사자 쌍방이 계약의 전제나 기초가 되는 사항에 관하여 같은 내용으로 착오를 하고 이로 인해 구체적인 약정을 하지 아니하였다면, 당사자들이 그러한 착오가 없었을 때 약정하였을 것으로 보이는 내용으로 당사자의 의사를 보충하여 계약을 해석할 수 있습니다. 이때 보충되는 당사자의 의사는 당사자의 실제 의사나 주관적 의사가 아니라, 계약의 목적, 거래 관행, 적용 법규, 신의칙 등에 비추어 객관적으로 추인되는 정당한 이익 조정 의사를 의미합니다.nn4. 부가가치세 거래징수의 통례: 부가가치세 납세의무자인 사업자가 재화를 공급하는 경우 부가가치세가 과세대상이 되며, 사업자 간의 재화 공급 거래에서 공급계약서에 공급가액과 별도로 부가가치세를 구분·특정하고 세금계산서도 발행하며 공급대가를 일괄적으로 수수하였다면, 특별한 사정이 없는 한 공급가액의 수수와 별도로 그 부가가치세도 실제로 거래징수되었다고 보아야 합니다. 이 사건에서는 부가가치세액을 별도로 명기하고 이를 포함하여 전체 공급대금을 약정한 점이 중요한 판단 근거가 되었습니다.nn5. 확인의 이익: 현재 존재하는 불안이나 위험을 제거하기 위해 확인판결을 받는 것이 가장 유효하고 적절한 수단일 때 확인의 이익이 인정됩니다. 본 사건에서 피고들이 중도금 및 잔금 지급 채무의 범위 전체에 대하여 다투고 있었으므로 원고들에게 확인의 이익이 있다고 판단되었습니다.
부동산 분양 계약, 특히 대지와 건물이 함께 공급되는 오피스텔 등의 경우 부가가치세 산정 방식이 공급대금에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 계약 체결 시 공급가액과 부가가치세액이 명확히 구분되어 있고 부가가치세 환급이 가능하다는 설명을 들었다면, 해당 부가가치세 산정 방식이 관련 법규(부가가치세법 제29조 제9항 및 동법 시행령 제64조)에 따라 정확하게 계산되었는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 계약 당시 잘못된 부가가치세 산정 방식에 합의했더라도, 당사자 쌍방에게 공통된 착오가 있었다고 인정되는 경우 해당 착오가 없었을 때의 합리적인 계약 내용으로 보충 해석하여 공급대금 조정을 요구할 수 있습니다. 계약 후 세금계산서가 수정 발행되면서 부가가치세액이 변경될 경우, 이 변경이 전체 계약 대금에 어떤 영향을 미치는지 명확히 확인하고, 불합리하다고 판단되면 시행사 측에 문제를 제기해야 합니다. 공급대금 채무의 범위에 대한 다툼이 발생하면, 법원에 채무 부존재 확인을 청구하는 것이 유효한 해결책이 될 수 있습니다. 특히 임대사업자 등 사업자등록을 하는 수분양자는 부가가치세 환급과 직접적으로 관련되므로, 계약서상 부가가치세 관련 조항을 면밀히 검토하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
