기타 금전문제
원고 A는 피고 B에게 영어유치원 사업을 양도한 후, B에게 자신이 소유한 F 건물과 부모 소유의 G 건물을 임대했습니다. F 건물 임대차 계약이 진행되던 중, 원고와 피고는 계약 조건을 변경하여 보증금은 유지하되 월 차임과 공동관리비를 증액했습니다. 그러나 피고는 변경된 계약에 따른 차임 및 관리비를 연체했고, 원고는 계약 해지를 통지했습니다. 계약 해지 후에도 피고는 F 건물을 계속 점유하다가 뒤늦게 퇴거했으나 인도가 지연되어 원고가 강제집행을 통해 건물을 인도받았습니다. 이에 원고는 미납된 차임, 부당이득금, 불법 점유로 인한 손해배상금, 공동관리비, 그리고 공사비 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 원고에게 419,304,107원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
2019년경 원고는 서울 강남구 C 건물에서 영어유치원을 운영하다가, 2019년 9월 10일 피고에게 영어학원 사업을 13억 원에 양도했습니다. 피고가 C 건물에서 영어유치원 영업을 계속하던 중, 2021년 8월경 C 건물의 임대차계약 기간이 만료되어 퇴거해야 할 상황에 놓였습니다. 이에 원고는 자신이 소유한 서울 용산구 F 건물과 자신의 부모가 소유한 서울 강남구 G 건물을 임차하여 영업을 계속할 것을 피고에게 제안했습니다.
2021년 12월 1일, 피고는 원고의 부모로부터 G 건물을 보증금 1억 원, 월 차임 1,320만 원에 임차했습니다. 이어서 2022년 2월 20일, 피고는 원고로부터 F 건물을 보증금 1억 원, 월 차임 2,750만 원에 임차하는 종전 임대차계약을 체결하며 보증금 면제 및 공사비 관련 특약을 정했습니다.
2023년 1월 4일, 원고와 피고는 F 건물에 관한 종전 임대차계약의 조건을 변경하는 새로운 계약을 체결했습니다. 이 계약에 따라 보증금은 1억 원으로 유지하되 차임은 월 3,080만 원으로 증액하고, 월 60만 원의 공동관리비를 피고가 부담하기로 했습니다. 피고는 2023년 3월 7일까지 변경된 계약의 보증금 1억 원을 모두 지급했으나, 2023년 1월부터 5월까지의 차임 및 관리비를 연체했습니다.
원고는 2023년 5월 22일 피고에게 연체된 차임 및 관리비 지급을 최고하고, 이를 이행하지 않을 경우 2023년 5월 26일부로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 내용증명우편으로 발송했습니다. 피고는 위 통지를 받고도 연체된 차임 및 관리비는 물론, 이후의 차임 및 관리비 또한 지급하지 않았습니다. 이에 따라 이 사건 임대차계약은 2023년 5월 26일 차임 연체를 이유로 적법하게 해지되었습니다.
원고는 2023년 7월 28일 피고를 상대로 F 건물 인도 청구 소송을 제기하여 승소 판결을 받았고, 위 판결은 2024년 2월 21일 확정되었습니다. 피고는 2024년 1월 25일경 F 건물에서 퇴거했으나, 원고에게 건물을 직접 인도하지 않았습니다. 결국 원고는 위 확정판결을 근거로 2024년 3월 5일 강제집행을 통해 F 건물을 인도받았습니다. 이후 원고는 피고를 상대로 미지급 차임, 차임 상당 부당이득금, 불법 점유에 따른 손해배상금, 미납 공동관리비, 그리고 공사비 지급을 청구하는 이 사건 소송을 제기했습니다.
F 건물 임대차 계약의 유효성 및 차임 연체에 따른 해지 여부, 미지급 차임, 차임 상당 부당이득금, 불법 점유에 따른 손해배상 책임, 공동관리비 지급 의무, 종전 임대차 계약 특약에 따른 공사비 지급 의무, 임대차보증금의 미납 채무 변제 충당 방법, 피고의 G 건물 원상회복 비용 상계 주장 및 F 건물 필요비 또는 유익비 상환청구권 상계 주장의 타당성 여부.
법원은 피고에게 원고에게 419,304,107원과 이에 대하여 2024년 4월 30일부터 2025년 2월 5일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다.
피고는 F 건물 임대차 계약에 따른 미지급 차임, 차임 상당 부당이득금, 불법 점유로 인한 손해배상금, 공동관리비, 그리고 잔존 공사비에 대한 상당한 금액을 원고에게 지급해야 하며, 이 과정에서 피고의 보증금은 미지급 채무에 법정 충당되었습니다. 피고가 주장한 G 건물 원상회복 비용 상계 및 F 건물 인테리어 공사 관련 필요비 또는 유익비 상환청구권은 받아들여지지 않았습니다.
본 판례는 다음과 같은 법률 및 법리가 적용되었습니다.
1. 민법 제477조 (변제충당의 순서): 동일 채무자에 대하여 같은 종류인 여러 개의 채무나 동일한 종류의 급부를 목적으로 하는 여러 개의 채무가 있고, 변제로서 제공된 급부가 그 전부를 소멸하게 하지 못하는 경우, 채권자가 별도의 의사표시를 하지 않는다면 민법이 정한 순서에 따라 변제에 충당됩니다. 본 사건에서는 피고가 미납한 채무가 보증금보다 많아, 임대차보증금 1억 원이 연체료, 차임, 부당이득금 순서로 법정 충당되었습니다.
2. 차임 지체 책임 및 지연손해금: 차임 지급 채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우 지급 기일 다음 날부터 지체 책임이 발생하고, 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체 책임이 소멸되는 것입니다. 따라서 연체차임에 대한 지연손해금은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 해지 시가 아니라 목적물이 임대인에게 반환되는 때까지 발생합니다. 이는 임차인이 연체된 임대료와 그에 따른 이자를 물어야 하는 기간을 명확히 합니다.
3. 임대차 계약 종료 후 부당이득금 및 손해배상: 임대차 계약이 해지되었음에도 임차인이 목적물을 계속 점유하여 사용·수익할 경우, 임차인은 임대인에게 그 기간 동안의 차임 상당 부당이득금을 반환해야 합니다. 또한, 임차인의 임대차 보증금이 이미 모두 공제되어 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 거부하며 점유하고 있다면, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 불법행위를 구성하여 임대인에게 손해배상 의무를 지게 됩니다. 본 사건에서 피고의 임대차 보증금이 이미 공제된 후에도 건물을 점유한 기간에 대해 불법행위로 인한 손해배상 책임이 인정되었습니다.
4. 필요비 및 유익비 상환청구권 포기 특약의 유효성: 임대차 계약에서 '임차인이 임대차 목적물에 지출한 각종 필요비 또는 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약'은 특별한 사정이 없는 한 유효하게 해석될 수 있습니다. 또한, 임차인의 영업을 위한 인테리어 공사 비용은 통상적으로 건물의 객관적인 가치를 증가시키는 필요비나 유익비에 해당하지 않는다고 판단될 수 있습니다. 본 사건에서 피고가 주장한 필요비 또는 유익비 상환청구권은 임대차 계약 특약과 공사 목적의 특성상 받아들여지지 않았습니다.
계약 시 임대료, 관리비, 보증금 등 중요 조건은 명확히 확인하고 서면으로 남겨야 합니다. 특히 계약 조건 변경 시에는 반드시 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 수정 내용을 명확히 기재하고 양 당사자가 서명해야 합니다. 임차인이 임대료를 연체할 경우, 임대인은 계약 해지 통보 후에도 건물이 반환될 때까지의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대차 계약 해지 통보를 받았다면 즉시 부동산을 인도하고 미납액을 정산하여 추가적인 손해를 방지해야 합니다. 임대차 보증금은 미납 차임, 관리비, 손해배상금 등 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 계약 해지 시 보증금에서 우선 공제됩니다. 임대차 보증금이 이미 모두 공제된 상태에서 건물을 계속 점유할 경우, 임차인은 동시이행 항변권을 상실하고 불법 점유에 따른 손해배상 책임을 지게 되므로 주의해야 합니다. 건물 리모델링이나 인테리어 공사 비용에 대한 상환을 원한다면, 임대차 계약 시 필요비 또는 유익비 상환청구권 포기 특약 유무를 반드시 확인하고, 사전에 임대인과 공사 범위, 비용 부담, 상환 방법 등을 명확히 협의하여 서면으로 남겨야 합니다. 임차인의 영업을 위한 인테리어는 보통 필요비나 유익비로 인정되지 않을 수 있습니다.
